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蔡为民:楼市全面回暖指日难待

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近期李克强总理国外发声力挺房地产的论述,瞬间点燃国内探索楼市发展前景的热情。

人民日报发文称:“楼市不会崩盘,房价已经接近底部,下降减缓。”央行行长周小川也表示:“若房地产市场出现大幅波动,可出台一些结构性措施,如:调节贷款与房屋价值比率等。”住建部部长陈政高甚至提出:三四线城市再盖新楼进行整体安置已没必要,住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。一时之间,房地产有望走出低谷的乐观判断,开始充斥坊间。但实情会是如此吗?

对此,复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民在其微博中表示:“那可未必。”

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民

他表示,中国主力购房人口数量将从2018年起开始大幅减少,25~49岁年龄段的数量由2016年的5.68亿的峰值,在2020年下降至5.43亿,2050年将至5亿以下,而2010年这一数字为5.47亿人。加之2003~2013之房地产“黄金十年”所透支的,不完全是购买力,也包括提前消费,而未来势必逐步铺开的房产税亦如“达摩克利斯之剑”,让人不敢掉以轻心。“更遑论因反贪腐所导致的‘需求变身为供应’——贪官及二奶、眷属原本是购房大军的主力成员,现在与未来非但不会再买房,更急切的需求恐怕是出脱房产、套现逃亡。”

同时蔡为民直言,正是自己提到的种种“内忧外患”,使楼市陷入前所未有之困境,而这也正是2014年房地产市场普遍降温的真实因素。他分析指出,全国房地产开发投资和房屋施工面积增速、房企土地购置面积和商品房销售面积均比上年下降,商品房待售面积比2013年末增加12874万平方米,2014年12月份,“国房景气指数”为93.93,比上月回落0.37点。开发商不得不面对毛利润下降、竞争压力大、库存压力大等诸多问题。

事实上,自2014年6月中央到地方先以政策松绑为开端,眼见效果不彰,便于去年底至今年初开始再以降息、税收减免、购房补贴等“过激”手段救市。

“在我看来,由于购房需求的陡降是国内外因素跨界、混搭的结果,因此各种救急措施最多只能达到避免恶性崩盘全面发生的可能性,但不会也不可能促成楼市回复至可持续繁荣的状态,房企要有‘打持久战’、求新求变的心理与实质准备。这其中势必包括互联网及其衍生商机的运用,如:P2P、筹众、REITs、大数据等。”

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