2014年终政策篇：三星救驾下的楼市百日巨变

作为目前为数不多的几个仍在执行限购的城市而言，上海的楼市直到9月中旬仍在冰冻期，虽然时有传言波动，但是限购大旗依然屹立不倒。

然而随着9月30日央行“央四条”的正式发布为起点，在接近一百天的时间内，普通住宅标准调整、央行降息，申城楼市发生了明显变化，甚至是转折性的巨大变化，堪称“百日巨变”。

救市第一星：央行930新政

这是一个意料之外的救星。

从8月开始，关于房贷放松的消息非常多，当然也有很多所谓的银行“辟谣”，兴业和浦发连连在申城上演过政策半日游的尴尬旅行，虽然四大行频频游说，但是权威部门依旧“金口难开”。房贷松动在这种相互矛盾的舆论噪音中不断扑腾，不曾想，9月30日剧情出现了大反转。意料之外的救星来了。

2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

不难看出，此次央行新政的主要受益对象为改善型需求购房者，而这也成为下半年楼市的重要支撑力。且改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。

央行发布930房贷新政后，上海楼市终于在下滑中刹了车。

一起回顾一下930新政后的上海假日楼市房展会，那次房展上，看房的人比上一年一下子多了近4成。

“现在行情应该是可以来看看了。”10月3日，在绿地展厅前，参观者刑先生向网易房产说道。他边说边指着开发商特意制作的一个《首套房认定标准调整，一房企酝酿节后涨价》的新闻广告牌笑了起来。刑先生坦言，自己是改善型购房者，按照现在的首套房标准，自己再买一套也算是首套的标准，现在临近房企的年关，正好来看看行情价，“我感觉，央行的政策肯定会对楼市带来正面的影响，房价再向下的可能性不大了，现在也是一个不错的时机。”

而与刑先生一样，网易房产在展会现场发现很多改善型的参观者，而他们大多在询问的房源都在三房以上，或者是有学区房的需求。

随着改善型购房者的观望开始松动，十一假日房展会也让房企看到了希望。一参展房企销售企划部总监向网易房产透露，其展台一上午的咨询量是比上次“五一房展会”多了近三成，“原来很多人只问一句价格就走了，现在除了价格外，房型、周边环境等情况也都问的非常仔细，而这些都是一些比较有意向的客户。”

除了看房子的人多了，买房的人速度也快了。来自，金丰易居&佑威数据显示，作为930新政后的首月，10月份上海市商品住宅新增供应量为119.18万平方米。当月，上海市新建商品住宅成交面积为109.15万平方米，比上月上涨42.51%，创2014年以来单月次高，成交均价为27541元/平方米。

救市第二星：上海普通住房标准调整

虽然930新政出台放宽了二套房贷，但是对于上海的改善型客户而言，依旧还有一个麻烦的门槛，那就是2012年执行的上海普通住房标准，而上海央行已将其与930新政一同“捆绑销售”，这对于楼市而言，显然还是束缚。

为了让住房内需更有力的爆发，第二个救星开始了“救驾”之路。

11月13日，上海市房管局发布通知，放宽普通住房标准，该标准将于2014年11月20日开始执行。

通知规定，自11月20日起，上海可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：（一）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

上次上海调整普通住房标准是在2012年3月，此次调整与2012年的标准相比，总价标准总体提升了40%左右，具体来看，内环线以内房屋总价上升了120万元，内环线与外环线之间上升了110万元，外环线以外的上升了70万元/套。调整后的上海内环内的总价标准也和北京此前刚刚调整后的新标准相当。

与此同时，普通住宅标准放宽，使得二手房交易税有一定程度的减免，降低了交易成本。以满五年不唯一的90平方米以下二手房交易为例，被裁定为普通住宅后，买卖双方可以省掉房屋售价3%以上的税费。

标准调整后，上海普通商品住宅的成交比重将大涨，一大批房屋将纳入普通住房范畴之中，并且以外环外受益最为明显。德佑地产市场研究部监控数据显示：2014年1月1日—11月12日，按原先的标准来看，外环外成交中符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，符合标准的普通住宅占比迅速上升至70.7%。总体来看，新标准执行后，2014年普通住宅的成交量占比达60.9%，而原先仅有33.5%，比重几乎翻番。

来自德佑地产监控数据还显示，11月14日-12月14日，在申城普通住宅新标准公布后一个月的时间里，全市一手商品住宅成交120.6万平方米。值得注意的是，2014年以来单月的最高成交量出现在10月，为109.1万平方米，这标志着全市楼市成交量在新普通住宅标准公布后达到了巅峰。

救市第三星：央行降息

正当上海购房者还在为上海普通住房标准调整而沾沾自喜，央妈又送出了一个新年大礼包，救市第三星也正式登台亮相。

11月21日，央行发布公告：自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。随着央行的新政出台，公积金的贷款比例也作出相应的调整。

受央行降息的影响，基准利率相比前约打了9.4折，先让我们算算账，降息0.4个百分点。按照商业房贷100万元，基准利率，按30年等额本息还款计算，降息之前年利率6.55%，月供6353.6元。此次降息后，年利率6.15%，月供6092.3元，减少261.3元。

那三星救驾，到期有什么功绩呢？还是让数字来说话吧。

以上海外环外一套总价200万元的新房，首付60万，总贷款140万（公积金贷款80万，商业贷款60万），年限20年为例。

降息：商贷部分每月还款可省140.45元，总计可省33708元。公积金贷款利率下降后，每月还款可省107.32元，总计可省25756.8元。

由非普通住宅调整为普通住宅后：契税总计可省30000元。

共计节省：33708+25756.8+30000=89464.8元，也就是省掉了近9万元，等于省出一辆小型家用轿车。

然而，降息后的效果却有些不那么给力了。

据易居房地产研究院数据显示，降息后首周，上海楼市成交面积达36.8万平方米，较降息前一周环比上涨45%左右。然而这之后的三周，上海楼市成交面积开始出现下滑，每周分别只成交了24.8万平方米，24.5万平方米和29.6万平方米，与降息前的成交数据近似。

对此，中原地产咨询部总监宋会雍解读认为，事实上不只是2014年，从2008年和2012年两次降息后的楼市走势来看，也都出现了高开低走的情况，在经过首周的暴涨后最终仍会回到由楼市大环境所决定的上涨或下跌节奏中去。降息的刺激作用只是波动性的，对楼市大方向的改变作用不大。

“实际上只需简单算一笔账，降息后大多数购房者每月还款下降几百元，十年下来共节约的购房成本在几十万上下。但这笔支出与开发商降价所带来的优惠相比就不那么重要了。”宋会雍说，“因此如果预期房价将继续下行，消费者不会过早接受降息的诱惑。”

在其看来，目前尚有多重因素支持消费者这样的预期。首先，降息对于目前有迫切买房需求的人而言是“及时雨”，所以才出现了首周成交量的暴涨。但是对于那些摇摆不定或者处于观望的购房群体而言，降息以及此前出台的一系列刺激政策如放松限贷、公积金贷款条件等措施反而佐证了楼市不景气的现状，强化了这部分人的判断。

其次，临近年关，开发商最主要的任务是跑量以便回笼资金，因此在价格上可能还有下探的空间。买卖双方之间博弈，开发商的心态要急于消费者，博弈的天平就自然向消费者一边倾斜。

另外，11月的降息只是央行动作的第一步。从过往的经验判断，央行或将有更多的降息或降准措施于明年出台。贷款利率折扣目前也不明显。上海还是全国仅剩的几个限购城市之一。楼市还有更多的“政策牌”可打。救市第N星或许就在不远的前方。

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