天时地利有余，临港新城实质性开发就差“人和”

关于上海自贸区的报道自去年以来就未停止，而被认为是自贸区直接腹地的临港新城也因此始终处在聚光灯下。

从3月份上海自贸区管委会总部落户临港新城，到11月份陆家嘴(600663,股吧)集团在临港的集中拿地，直至12月中旬，上海自贸试验区试点经验的推广到首个对接自贸试验的实体项目落地，一直被业内视为概念大于实际的临港板块终于踏出了历史性的一步，进入大开发时代。

自贸区概念进入成熟期

去年8月份，上海自贸试验区正式获批，而临港板块作为其直接腹地也因此一炮而红，成为各方资本追逐的焦点。历经一年多的部署，沪上自贸区日趋成熟，并被管理层定位试点全面推广。专家普遍指出，自贸区是临港板块价值上升的重要推手，随着自贸区辐射效应的不断加大，临港也将持续受益。

12月14日，国务院召开常务会议，部署推广上海自贸试验区试点经验。会议决定将自贸试验区的部分开放措施辐射到浦东新区，并依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。

根据国务院常务会议的决定，新设的三个自由贸易园区以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。“新的自由贸易园区获批，说明上海自贸试验区以制度创新为核心的改革路径，得到了中央高度肯定。”上海自贸试验区管委会相关负责人表示。

同策研究部总监张宏伟则认为，自贸区给房地产市场带来了四大机遇，分别是产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场。尤其是对于正处于低迷期的房地产市场来讲，在“央四条”、降息、自贸区等多重利好政策叠加刺激之下，将面临着短期放量的“窗口期”，可以预见，未来自贸区及其辐射范围内的房地产市场将保持旺盛的消费势头，市场将呈现供需两旺的活力势头。

首个实体项目落地

与此同时，在临港版图内首个对接自贸试验区的实体项目已成功落地，区域发展踏出实质性一步。

12月15日，“上海国际服务贸易总部示范基地”在临港揭牌。据悉，由上海港城集团建设的“上海国际服务贸易总部示范基地”，是以“6+2”基本功能集聚区为格局，包括信息技术、供应链管理与贸易服务、旅游会展、影视文化、金融保险、国际教育等6个产业集聚区以及生活配套、专业服务配套的2个辅助区。

据统计，目前临港地区已具备服务贸易发展的基础。截至今年10月底，临港地区引进企业近1.2万家，其中主城区累计引进企业6674家，80%为服务业企业，服务贸易交易额达5亿美元，并初步形成融资租赁、软件外包、境外投资等产业集聚。

早报记者了解到，随着国务院正式决定将自贸试验区部分开放措施辐射到浦东新区，目前，浦东新区有关部门已在研究制定对接自贸试验的整体方案，梳理出了数十条可复制可推广的措施，正等待有关方面审议通过。明年，临港将抓住“双特”政策落地、开发公司“东进南下”战略、自贸试验区建设三大战略机遇。其中，打造金融集聚区、文化创意、进口汽车直销及进口商品直销四大平台，成为临港对接自贸区重要抓手。

华燕研究部总监张晴怡指出，首个对接自贸试验的实体项目落地标志着临港产城融合道路跨出实质性的一步，未来随着其作为自贸区配套服务的产业导入，如金融、物流等，将有大量人口红利对房地产市场造成刺激，届时无论是商业配套需求、住房需求都会有所上升。

土地集中推出

在自贸区概念深度发酵的同时，大规模的实质性开发也在临港悄然展开。

近期，上海陆家嘴集团以挂牌价23.92亿元的总价拿下临港南汇新城九宗地块，土地总面积达13.19万平方米。在这幅巨大的地块上将打造一个城市建筑综合体旗舰级项目。

11月初，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发布公告称，临港南汇新城中的NNW-A1-1-1、NNW-A1-2-1、NNW-A1-3-1、NHC10503-02-01、NHC10503-03-01、NHC10503-04-01等七宗地块，用途为商办、餐饮旅馆业，总面积9万平方米，挂牌价15.16亿元；NHC10503-05-01、NHC10503-06-01两宗用地，土地用途为商住、餐饮旅馆业，面积为4.19万平方米，挂牌价格8.76亿元。

据陆家嘴方面介绍，这些地块靠近上海自贸区管委会在临港的办公楼—港城大厦，规划建设甲级办公楼、商业中心、保税中心、酒店等业态。

早报记者从陆家嘴集团获悉，地块所要开发的项目名为陆家嘴·港城新天地，总体量约50万平方米，投资额近100亿元人民币，计划明年动工，系陆家嘴集团在临港新城打造的城市建筑综合体旗舰级项目。

对此，张晴怡表示，这意味着大规模的开发将进入实质性阶段。之前临港的发展是停留在规划与展望阶段，无论是从土地成交还是配套建设来讲，都尚未有大规模的展开，然而此次9幅土地的集中入市，相信未来1-2年将带领临港进入大开发阶段。

戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie则称，基本而言，陆家嘴集团将在临港地区开发一处中央商务区。该区域毗邻滴水湖、轨交站以及当地政府办公厅，区域内将配有高档办公楼、商铺以及住宅楼。一旦该区域建成并投入使用，相信会从很大程度上促进临港地区的发展，并吸引更多的开发商在该区域开发类似项目。

人口导入仍是最大难题

但必须提及的是，虽然多方利好将临港区域架得越来越高，但整个区域的发展尚处初期阶段，如何有效地将人口导入其中仍需要漫长的过程。

据相关资料显示，现阶段，临港新城人口约4.6万，其中3.7万人是大学师生。因此，能够支撑起临港人口的正是大学师生，常住人口仅有少量部分，这与巨大的新城规模不成比例，与总的临港新城规划人口80万也有巨大差别。

可见，人口导入成为临港板块目前的最大难题。

张宏伟表示，人口的导入，仅仅依靠开发商自身是很难完成的，这需要整个片区产业、配套等一系列的规划才能实现。对开发商本身而言，应在社区品质以及项目配套上下功夫，这样才能实现以新盘拉动人口的导入。

戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏则指出，从区位与交通条件来看，临港新城并不适合作为承接市区外移人口的主要居住区。从临港中心人工湖泊滴水湖到陆家嘴的直线距离在50公里以上，是嘉定新城到人民广场的2倍左右，仅靠轨交16号线，并不足以完全弥补这一空间距离。目前，板块内置业人群基本以张江、金桥两地工作人士及一些投资型买家为主，对市区外移人群的吸引力并不高。作为以“产城融合”为目标打造的滨海新城来说，区域内住宅市场的主要客户必然来自由产业导入的优质人群。预计2-3年内，导入人口迅速增大是关键。

“临港区域的发展尚处于初步阶段，周边许多区域尚未开发。我认为临港的发展需要一个长期的发展阶段—10年至20年。等到那时，临港新城将冉冉升起，大量居民将在此生活工作，更有工业、商业、高科技及物流园区等建造于此。”戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie如此说道。

临港新城大事记

2002年

4月28日 上海深水港工程建设指挥部港城分指挥部、上海海港新城投资开发有限公司举行成立仪式。

6月26日 洋山深水港、东海大桥、临港新城工程正式开工建设。滴水湖工程启动。

2003年

11月30日 上海临港新城管委会成立并举行开工仪式。

2004年

2月1日 上海市人民政府令第16号发布《上海市临港新城管理办法》。

9月3日 临港新城主城区临港大道、申港大道、海港大道、环湖大道、水芸路、山兰路、云鹃路等12条市政道路全部完工。12条道路全长44公里，有桥梁31座。

2005年

12月10日 上海国际航运中心洋山深水港举行了隆重的开港仪式。

2006年

8月12日 上海浦东发展银行港城支行正式对外开业，这是第一家进入临港新城地区的金融机构。

2007年

8月28日 锦江之星临港新城店开始试营业，这是临港新城主城区内第一家经济性旅馆。

9月9日 绿地蓝海庭（33万平方米东岸涟城项目）一期正式开盘预售，是临港新城主城区内首个普通商品房住宅项目。

2008年

5月30日 上海临港新城管委会、南汇区机关办公中心入驻临港新城揭牌仪式举行。

2010年

4月14日 临港新城列入浦东“7+1”板块，加快开发。

12月29日 上海极地海洋世界项目入驻临港新城主城区框架协议签约仪式举行。

2011年

9月28日 临港新城首家大型商业配套项目农工商超市开业。

10月11日 上海首个“双限双定”限价商品房项目在临港新城开工。

11月8日 临港新城轨道交通16号线滴水湖站交通枢纽正式开工建设。

2012年

9月19日 合并上海临港产业区管委会和南汇新城管委会，成立上海市临港地区开发建设管委会。

2014年

3月份，上海自贸区管委会总部落户临港新城。

11月份陆家嘴集团在临港地区的集中拿地。

12月中旬，上海自贸试验区试点经验的推广到首个对接自贸试验的实体项目落地。