中凯许仰东：地产国际化发展是未来趋势

随着地产“黄金十年”的结束，地产行业从过去躺着也赚钱的时代变成了今天站着也不一定能赚到钱。

​​于是，不少房企将战略目光放置到了海外，在全球化的大背景下，不少开发商选择出海投资以弥补国内房地产市场所不能带来的机遇。

海外地产刚刚启动

​​在上海中凯房地产舵者许仰东看来，未来中国地产市场国际化是大趋势，这一趋势的背景是中国地产商有能力融入国际市场，中国购房者把眼光放入国外，让房子真正成为体验、享受而非金融工具，承载着人的生活。

​​“从当前国内地产商出海的阶段来看，当前海外地产刚刚启动，未来世界上很多城市和国家会看到中国人的生活方式和度假方式”。

​​而对于房企为何会选择出海，许仰东认为，当前国内的房地产发展大环境已经发生了变化，过去躺着能赚到钱的开发商，现在站着也不一定能赚到钱了。

​​“目前来看中国房地产开发的风险系数在加剧，地产市场的价格重复过去爆发性增长的概率较小，以前，中国房价直线上升的背后，其实是投机性资金驱动而成的。”许仰东表示。

​​在其看来，中国房地产产业在成长过程中，出现了一大部分投机者，而投机市场是投资一种极端表现，它脱离了正常投资市场的轨迹。前10年的房价不是刚需市场带来的房价快速发展，而是投机市场形成的供需关系中短期失衡带来的价格的爆发性增长，这个历史已经一去不复返。

​​“从目前中国房地产市场的政策、供需等综合背景看，房价正逐步趋于平稳，甚至一部分区域会下行，地产差异化成为中国地产行业的主要特征。这种情况下我提醒房地产利润成长不要套财，臆断未来的发展。其次，政策环境、经济背景、市场背景及地产操作要求都已经发生重大变革，因此第三代地产人现在面对新的市场，要以正常的产业规则去研究发展模式，而不是以赌博、靠天吃饭等心理去面对。”

​​国内房地产发展大环境的改变督促房企寻找新的盈利模式，这一时期，海外地产投资成为新盈利模式的首选。

​​在出海的浪潮中，以绿地为首的千亿房企前后踏入了海外地产投资步伐，且投资规模逐年增长。不过，在许仰东看来，海外地产是构建绿地帝国的相关元素之一，学习标杆不意味着要照抄他们发展模式。

​​在谈及哪些海外区域适合投资房地产，许仰东表示：亚洲的马来西亚、韩国、美国、澳洲成热点区。这些地方海外房产潜力巨大。“未来一段时间里，世界最美好的地方都慢慢成为中国人可以居住的地方。房子作为生活的载体，可以体验人生，可以在韩国买房3年，然后卖掉到澳大利亚住3年，货币变成房子，房子变成货币。所谓的让不动产动起来。”

国内地产调控影响长远

​​与如火如荼的海外地产相比，国内房地产市场在今年前三季度经历了短暂阵痛。低迷的成交量和不断下行的市场态势使得不少城市限购松绑。

​​一时间，救市政策甚嚣尘上。至第三季度末，上海系列新政出台再度为楼市注入了一针兴奋剂，原本温和的房地产市场出现明显的回暖。

​​从12月初国家统计局发布的今年1-11月全国房地产开发和销售数据来看，尽管市场基本面在以往八九个月中不断有所改善，1-11月房地产多个指标的同比增幅出现下滑。

​​紧接着，11月22日，央行发布降息政策，宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这一利好政策出台之后，上海房地产月度成交量再次回到百万方以上。

​​不管是限购松绑、认房不认贷还是最后的央行降息，这一系列与房地产回暖紧密相关的政策都被业内解读为救市政策。

​​许仰东认为，这一系列政策虽然有救市含义，但仅仅称之为救市政策不是很合适。“中国房地产市场对国家影响较大，2000年GDP增值房地产增加值占比4.2%，现在房地产GDP增值已经到了6%左右。另外，从GDP占整个房地产投资占比来看，2000年这一比例为5%左右，去年己到了15.1%左右。换句话说这些政策带有一定救市的成分，但并不完全是救市。其真正目的是稳定地产业的发展，恢复整个房地产产业基本规律，希望整个经济受地产影响减少。”

​​对于此类政策落地的意义，许仰东也有自己的解读。“今年房地产市场政策跟以往不一样，它是针对中国房地产市场实际现状考虑的，不是杀鸡取卵，非常极端的做法，而是比较平稳的达到预期目的的做法。”

​​“从上海来看，从9月份到12月份3个政策出台，直接的结果是上个月购房流量达到今年最高点，超过了100万平方米，可以看出政策的影响是中长期的。但是从政策的调控的整个结构来看，未来有3个去向，第一个比较稳定，它不是爆发性的，极端性政策，来刺激或打压市场，相对前几年是比较稳定的。第二个是中长期影响，它的鼓励还是着重鼓励刚需市场，抑制投资市场。第三个是平抑整个房地产市场的稳定现状过程，所以今年的调控整体来说跟前几年调控最大差别在于政策的具体细化落地，它不是一个符号性的、中短期的，而是中长期的。”许仰东表示。

地产行业没有永久的英雄

​​一万年太久，只争朝夕。在这个互联网思维充斥的新兴世界中，地产行业也随之迎来了新一轮变革。

​​围绕着变革而产生的地产行业老大之争也更为激烈。在2014年前11月份房企销售业绩排行榜中，绿地超越万科成为地产行业老大这一热点事件迅速吸引了人们的眼球。

​​然而，在许仰东看来，地产行业没有永久的英雄，只有适合市场发展的企业。其认为，每一个时间段里都有适合发展潮流的企业诞生，代表历史潮流的企业，没有永远的老大。

​“表面上看是绿地和万科在今年关注的流量，因为绿地年初曾谈到对流量要求，没讲到要第一，但是数值上已经说明里要争第一的决心，表明绿地对自己企业未来发展的信心。由于在中国经济发展背景下形成自己个性，绿地也形成了自己规模，积极整合各类资源全面布局做城市综合体。”

​谈及整合资源，包括绿地在内的众多房企在将互联网平台与房地产相结合上做出了新的尝试。除了对应的互联网地产金融平台，还有社区O2O平台，以及互联网卖房等一系列内容。

​在许仰东看来，房网结合主要是两个系统，一个是传播结构，一个是成交结构，传播系统正发生历史性的裂变，以前的地产的传播行为、形式、思路随着互联网的发展发生了颠覆性变化。但是地产产品的消费跟其他日用品消费还不一样，因此它的影响是传播领域的革命性影响和成交系统的重大影响构成了地产和互联网的关系，不能去掉互联网之前的一切东西。

​“例如2手房门店将来不会关门，2手房交易的核心本质不会变化，但是它的操作思路会发生巨大变化，因为房子本身特殊性，户型大小，装修好坏，位置差别很难从网站上100%表现出来，而且有时候会发生变形。互联网的发展提醒地产人需要把互联网作为重大的思路转变的一个时代到了，但是反过来还是需要以前的传统基础部分支撑它。

​不仅仅是新房二手房交易市场需要与互联网嫁接，传统的房展会也需要运用互联网思维进行创新。“房交会形成20多年，它的模型还是沿袭原来思路，尤其是房交会，其还没涉及过互联网思维，还是个体的企业、楼盘来运营整体。所以房交会需要和互联网结合变革创新，加入新的思维与操作方式。”