看复星国际如何三大招搞定邵氏大楼保护战

网易房产12月12日讯 12月9日，香港南华早报的一则公告，披露了清水湾地块规划修改申请已经获得有条件批准。这标志着地块内邵氏大楼的保护之争，地块操盘者复星国际笑到了最后。今日（12日）网易房产获悉，复星国际地产板块的香港团队已经开始就项目进行设计招标，后续工作正在紧锣密鼓地进行着。

如何在香港打赢这场大楼保护之争，里面有什么门道？这对于那些准备出海的开发企业又有什么借鉴意义呢？网易房产今天就给大家来说道说道。

清水湾：宝地十年变荒地

首先，让我们简短地了解一下这个地块，这个地块对于香港人而言，真要唏嘘感叹一番。因为这个地块与香港电影传奇人物已故邵氏创始人“六叔”邵逸夫密不可分。

1957年，正在大力发展其电影王国的邵逸夫从邵村人手中购得清水湾地块。按当时市价，他以每平方呎0.45港元，共32万港元价格，买下清水湾220号的一块空地，打造清水湾电视城，作为电视广播有限公司及旗下部分公司的第二代总部，电视城内拍出了很多经典的邵氏电影，而随着邵氏电影的没落，2003年，在无线电视新闻部迁离电视城后，清水湾电视城正式结束其历史任务。

但是问题出来了，位于清水湾的旧电视城地块，连同毗邻的邵氏影城，总面积达85万平方呎，位处西贡豪宅地段，极具重建价值，令各大发展商垂涎，不曾想，原本的宝地却引发兄弟间的同室操戈。

随后的故事就有点狗血的味道了。1996年，郭鹤年与邵逸夫这两位商场上原来的好友，因为清水湾电视城地块在股市上来了一场惊心动魄的恶意收购争夺战。经此一役邵逸夫通过放手电视企业（电视企业旗下有清水湾电视城部分地块）套现4.5亿港元抽身；郭鹤年也如愿以偿，成功收购电视企业股权。至此，郭鹤年获得了清水湾电视城的部分地块，而港媒也指邵郭二人关系转为冷淡。

这样一来，也让地块埋下了十年荒地的伏笔。

根据清水湾地块该区规划大纲，清水湾电视城的重建可分三部分，期间邵氏(兄弟)曾计划将旧清水湾电视城发展为大型商住项目，并于2006年已获得规划许可。按照公开资料显示，以容积率1.5计算，总楼面面积达83万平方呎。但项目区的地块分属两大宿敌邵氏及郭鹤年控制的SCMP集团所有，谁都看不上谁。

期间曾传出多家企业抱有收购的想法，包括新鸿基、凯雷、黑石、中央电视台、华置、上海文广集团等，还包括碧桂园主席杨国强。最终，2011年，Young Lion以62.64亿港元收购香港电视广播有限公司(TVB)的26%权益，其中就包括香港清水湾地皮。而后，现在的正主出现了。从今年年初与Young Lion签订了股权收购协议，而后又于3月27日正式与邵氏完成协议签署。2014年3月31日，复星国际正式宣布完成了项目交割，成功收购香港清水湾项目100%的股权，并与其合资方邵氏在该项目中分别持股60%及40%。蹉跎了十年的荒地，迎来了来自上海的新东家。

邵氏大楼的保护之争

有了前戏，那么现在马上就要进入高潮部分了。

拿到土地，复星国际立马就开始规划了，地块稀缺，那就搞一个高大上的项目。6月11日，复星国际、邵氏基金及南华早报联合向香港城规会申请规划许可，新方案大部分延续了2006年批出的方案。

让我们看看新的规划方案，在发展密度、高度，及单位数目上均跟之前获批的大致相同。总规划拟兴建一个41幢住宅大厦、2幢商业及2幢宿舍综合发展项目。计划提供642个住宅单位，及115个宿位，单位平均面积约1664平方呎，宿舍单位约375平方呎。2幢商业大楼包括不会拆卸的Shaw House。

与此同时，整个项目将分两期发展，首期会发展住宅及部分商业物业，涉及约125.2万平方呎；第二期则要待扩阔清水湾道后，或是发展商在首期落成后再完成交通负荷检讨，才会进行。此前市场消息称，复星等已在积极跟政府洽谈规划条款事宜，稍后便开始补地价磋商工作。

但是，正当复星国际准备大刀阔斧地好好干一把，麻烦又来了。

港媒于7月9日透露消息指进展并不顺。复星提出清水湾前邵氏影城重建计划，遭港大教授和周边业主等一致反对。他们认为片场及行政楼有历史意义，同时也认为项目会影响周边地区交通。

先看看第一份反对意见，这份意见来头不小，是由香港大学建筑文物保护课程客席教授狄丽玲（Lynne DiStefano）与她的前学生提交的。

狄丽玲何许人也？查查她的抬头，“国际古迹遗址理事会专家组成员、香港大学建筑学系文物保护课程客座教授”，是不是让人不明觉厉。这份意见认为清水湾邵氏片场见证了本地电影业光辉岁月，在重建计划中，具历史意义的行政大楼将会被拆，破坏了此文化遗产。而意见的参与者，该名前港大学生在接受香港媒体采访也表示，该重建项目为香港故事重要一部分，片场中的行政大楼，由建筑大师甘铭负责，而其设计亦所余无几，形容其建筑风格独特，期望古迹办可先审视整个地盘。而城规应该在古迹会完成工作后，再审议申请，避免“灾难性”的后果。

这让复星国际火热的心情顿时哇凉哇凉的。网易房产了解到，因清水湾项目原规划于今年10月20日过期，复星国际聘请的顾问公司已完成最新规划方案，并于6月初上报城规会做公示及审批。但由于本次港大教授针对规划提出保护建筑问题后，按照正常的流程需先由古迹办启动评估工作，预计要9月才能提交评估报告给上级部门古资委，古资委会在随后董事会决定该楼宇的评级标准。之后规划署需要依据该结果上报城规会，由城规会确定是否接受方案。这样正常的评估流程必然导致新规划无法在10月20日前通过。“这将会给项目带来很多无法确定的情况。”一名接近项目的人士向网易房产介绍道。

复星国际的三大招

来而无往非理也，为了能够顺利通过评估，我们看看复星国际到底是如何干的。

网易房产拿到的相关资料显示，复星国际对于在香港如何打商业战准备十分充分。

先说第一招，“快招”。在获悉有港大教授“搅局”之后，复星国际立马让其顾问公司KTA直接联络城规会，要求城规会在最近的7月25日的会议上直接考虑三家企业提出的规划申请，对邵氏行政大楼是否保留进行有条件的审批通过，希望通过此举确保10月20日前新规划获批。

第二招也同时启动，这次是“准招”。对方港大教授不是抬头不小嘛？复星国际同样立即邀请古迹保护专家CM Lee启动古迹评估，CM Lee同样也是国际古迹遗址界大佬级的人物，与狄丽玲对阵也正好旗鼓相当。随后，复星国际向古迹办及古咨委提供此楼为非保护建筑的专业意见。一是反驳此楼见证邵逸夫及电影业的发展，同时为设计师甘铭在香港唯一的作品，认为其作品虽得了一些奖项，但也绝没有到需要历史保护的程度。与此同时，反对意见提及的邵氏行政大楼，该楼的印象主要是TVB很多医院场景再现，事实上与邵氏兄弟并无过多关联，该楼出外立面稍有特色，内部也并无任何特别之处，且复星国际目前申请的规划已经保留了邵氏办公大楼和邵氏别墅两栋建筑。

最后，为了以备不患，还有一个“狠招”。复星国际在出现问题后，已聘任JSM律所介入，如果城规会在7月25日拒绝接受有条件的规划申请，JSM将启动申诉流程，这对城规会而言，也是施加压力的一种方式。

最后的结果，现在已经出来了。香港城市规划委员会已于11月14日通知，相关地块规划修改申请已经获得有条件批准。

现在再说说补差价的问题。据南华早报披露，最新进展为公司仍未收到政府通知有关应付补地价金额。有媒体报道，早前复星称正与政府积极洽谈地块规划协议，并展开补地价磋商。市场预计项目补价额度或达100亿港元或以上，即每呎约8000港元以上。然而网易房产从接近项目人士处获悉，该项目补价绝对不会达到100亿港元。“这个肯定太贵了。”该人士笑着说道。

到底是多少呢？且听网易房产下回分解。

版权申明：此文版权为网易房产所有，转载请注明出处。