昔日地王项目转租为售 海航地产被疑资金吃紧

这一由海航集团在2009年拿下的陆家嘴地王（黄浦江中心段E18单元1-10地块），当前项目已经出街。早在今年6月，其在政府、业内及媒体的见证下举行了项目推介会。

推介会上，海航相关负责人曾表示，该项目（上海海航大厦）对外只租不售，由海航持有经营。随后，各大写字楼招商机构上便出现了海航大厦招租的信息，租金在10-15元/平米/天，以面积1000平米以上的整层出租为主。

就在招租工作进行了不到半年，10月18日，海航大厦拿到了写字楼预售证书。网易记者向业内相关人士证实，海航大厦当前已经由此前的纯出租开始转向出售，且只接受大面积的交易。

“由于出售写字楼这一信息只有项目高层才了解，所以当前出售信息基本上不对外公开，只有遇到资质过硬且能大规模购买的客户，我们才会透露更多关于出售的信息。”

10万/平米出售 陆家嘴袖珍地王命运跌宕

代表上海甚至大陆经济风向标的陆家嘴，向来都以高楼云集、寸土寸金著称，与此同时，其也因汇聚世界顶级金融机构和企业总部而名扬上海滩。

顺着浦明路一路临江向南，依稀可见几个仍在施工的工地。其中，便包括了海航集团的那幅商业地块。时隔5年之后，这幅当年的“单价地王”总算出现在上海滩的视野中。

2014年6月6日，在浦东新区商务委等政府部门中介公司代表、媒体记者等百余人的见证下，海航大厦与世界面对面的项目推介活动圆满落地，上海海航大厦作为海航集团在上海的地标性新名片，正式启动全球招租推广活动。

而在全球招租后不到5个月，上海海航大厦便在10月18日拿到预售证。据浦东新区房管（2014）预字0000561号文件显示，当前海航大厦获取预售证的写字楼有23套，总建筑面积达49932平米，平均每套达2170平米。

不过，记者从知情人士处获悉，海航办公楼对外报价10万/平方米，当前并未对外开放写字楼出售这一信息，只在遇到极有意向的买家时才会告知。

“现在集团下面的人都不清楚出售事宜，我们由于跟海航高层有接触，才能得到这个消息，海航高层也希望低调出售，部分出售必然会造成多个业主竞争，以此带来的租金不统一和管理问题都比较麻烦，所以敲定意向的买家才会得到相关的信息。”该人士补充。

“陆家嘴板块写字楼按照规划来都是整售的，散售基本没有，海航大厦即便要出售，应该也会整售，即便遇不到可以购买整栋楼的买家，也可以整体分割打包出售，比如一次性最少购买3-6个楼层等。”业内某写字楼租赁代理人士表示。

公开资料显示，上海海航大厦由世界顶级建筑设计公司德国GMP主创，总建筑面积87943m2，其中地上建筑面积50,361m2；建筑高度89.9米，其中主楼地上20层，裙房地上5层，地下室3层。按照计划，海航大厦今年10月会完工，当前已经开始预租，明年4、5月正式对外出租。

按照其预售证上的出手面积来看，海航几乎有一半以上的办公楼房源拿出来出售，出租的面积仅占一小半，为何实现定好的出租，最后变为出售，究其原因或许要追溯到海航拿地和海航地产的运营模式上。

昔日地王 开发曾遇资金链吃紧

作为上海各大开发商密切关注的陆家嘴板块，其推出的每一块地都成为众多房企抢食的对象。黄浦江中心段E18单元1-10地块也不例外，自其进入公众视线后不久，便得到了包括海航、绿城、苏宁、SOHO中国，保利等地产巨头的青睐。

公开资料显示：黄浦江中心段E18单元1-10地块的土地总面积20832.9平方米，容积率2.4，挂牌价10.96亿元，起拍楼板价就接近22000元/平方米。

早在8月份公告发布之初，该商办综合用地就被业界公认为顶级用地。不过，最终海航击败绿城、保利等5家重量级竞争对手，以18.24亿，溢价66%摘得该地，楼板价36481元/平方米刷新2009年上海单价地王。

据当时的媒体报道，摘得该地块的是海航旗下三家子公司，分别为大新华物流控股(集团)有限公司、海航置业控股(集团)有限公司、海航实业控股有限公司，其中，大新华物流在上海成立的时间仅半年左右。

根据当时的规划要求，海航方面此次竞得的土地需要配合上海总部经济以及“两个中心”的城市建设需要，项目将作为金融、物流企业的全球总部或地区总部，并且规定土地款必须在拿地2个月之内一次性全部付清。而海航方面已表示会自己盖楼自用，同时公司高层也想搬到那里。

当时与黄浦江中心段E18单元1-10地块几乎同时出让的还有E18单元1-8地块，两幅地块出让面积分别为2.08万平方米和3.7万平方米，土地用途均为经营性办公用地，出让底价分别为10.9608亿元和19.3629亿元。

不过，在竞得该地块后不久，海航遭到了中小投资者和网民的强烈质疑，纷纷发帖质疑其地王资金来源。

不过，海航并未止于此，依旧在上海高调收购项目。在拿下陆家嘴地王后不久，海航便以14.75亿收购浦发大厦。

频频出手购置资产，也使得海航在上海一度陷入资金紧张的困境。早在2011年，第一财经日报便有报道称海航曾经将黄浦区E18单元1-10地块抵押给华宝信托，总金额高达12.768亿元，翌年4月，这抵押随即被解除。

不过，据第一财经日报报道，虽然陆家嘴地王的抵押借款已于2012年5月到期偿付完毕，不过海航在还款资金的筹集过程比较艰难。

转租为售的背后 收缩战线

虽然遭受各种资金质疑，但海航终究在市场的半信半疑之声中将项目建完并举办了推介会。

如同拿地当初所言，海航或考虑将总部迁至上海的消息也不断在坊间传言。甚至在工程招标之时，海航也是打着海航集团上海总部大厦的名义进行的。

另外，在网易记者获取的一份《新华信托华惠105号·海航集团上海总部大厦项目股权收益投资集合资金信托计划》产品推介书中，陆家嘴地王地块也以海航上海总部大厦的名义出现在资本市场。

不难看出，除了第一财经日报提到的华宝信托，海航也将该项目抵押给了新华信托，总金额超过13.5亿且不少于15亿。

在当时新华信托推介书中，记者发现，海航抵押物估值为27.46亿，抵押率为43.6%-54%，加上宝华信托抵押的12亿，几乎与抵押物总金额吻合。

由于时间期限，记者未能获取该信托的发行时间，如果晚于华宝信托，则海航很有可能是以拆东墙来补西墙的方式来应对资金链吃紧的尴尬。

为何定好的海航大厦，突然间由出租变为出售？难道海航的资金链又出现了问题，需要拿资产来变现解决燃眉之急？

“如果出售资产，一般来说，都是因为资金压力的原因。尤其从陆家嘴写字楼目前的经营情况看，整个土地成本比较高，但是很多企业并不一定要在陆家嘴商圈租赁写字楼。因为包括虹桥（优惠购、楼盘相册、最新报价）、世博会等新兴商圈上的租金更容易打动此类租户。所以从这个角度看，此类物业租赁效果好，并不等价于租金回报率高。自然地，当资金状况比较困难的时候，此类项目容易成为被收购的对象。”房地产业内人士严跃进表示。

不过，据熟悉海航的业内人士介绍，海航是一位在资本市场长袖善舞的骨灰级玩家，其开发模式并不像传统的房地产开发商一样从拿地做项目提高业绩，而更多的却是以20%的资本去控制别人100%的股权，再以100%的资产向银行或者信托公司进行抵押贷款，资金越滚越大。

资产收购、抵押、融资，再收购，海航地产的一系列资本腾挪术让人眼花缭乱。但也正是凭借于此，海航集团旗下地产板块的资产规模以每年翻番的速度增长。5年时间由一家资产4亿的公司变身为一家资产接近500亿的大咖。

然而，由于开发模式存在重资本运作轻开发等大量问题，海航在2012年开始进行全面战略收缩。据时代周报报道，海航全国拓展的版图已经中，东北、西北、上海、广州、云南等地区已经被出局，这似乎也能解释，海航为何放弃上海转租为售。