雅居乐快速反应渡危机

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■中国房地产报记者曾冬梅广州报道

雅居乐又一次陷入舆论漩涡。自10月10日雅居乐公布董事会主席陈卓林被指定居所居住以来，资本市场出现了担忧情绪。

据了解，目前陈卓林只是协助相关案件的调查，但按照相关法规，指定居所居住的最长期限是六个月。多家评级机构及投行认为，这一不确定因素对公司运营将产生影响。但雅居乐方面对中国房地产报记者表示，公司已快速做出融资、债务偿还及高管分工规划，“公司运营现时一切照常，正在全力冲刺四季度业绩”。

10月16日，该公司宣布重启此前暂停的供股计划，但供股价由此前的4港元下调至3.8港元，集资净额由27.48亿港元下调至16.35亿港元。有分析师认为，低价供股说明了雅居乐再融资的迫切性。据了解，该公司一年内到期的短债有146.7亿元，非限制性现金余额仅76亿元。

香港金融界一位专业人士认为，相对于短期偿债压力，更值得关注的是为维护评级，雅居乐未来是否会降价卖楼并放缓发展步伐，这将影响公司未来几年的业绩表现。“陈卓贤回归核心管理层后，进行中的去家族化改革是否继续推行，公司目前的治理结构会不会有重大调整都是投资者关心的问题。”

多管齐下应对债务

公告显示，雅居乐计划以每持有8股现有股份供1股，发行约4.35亿股，集资净额约16.35亿港元。在之前的9月22日，雅居乐公布的一项供股计划是每持有5股现有股份供1股，将发行近7亿股，供股价每股4元，集资净额约27.48亿元。但因未能按原定时间表进行而被迫终止。

对比两次的供股计划可看出，本次供股无论是供股股数还是供股价格都有一定程度的下调。而且，供股的包销商也由此前的汇丰、渣打及法国巴黎证券变成了Top Coast Investment Limited（陈氏家族信托的受托人）。可见资本市场对该公司的观望情绪仍然存在。

雅居乐在公告中表示，本次供股所得款项将部分用于2014年12月到期的现有银行贷款进行再融资。至于剩余到期贷款余额，公司正考虑其他集资途径，包括发行股本、债券及可换股工具。

雅居乐的中期业绩报告显示，公司一年内到期的短期借贷约146.7亿元，包括121.5亿元的银行贷款及25.2亿元的其他借款。其中下半年到期的短债总额为74亿元，包括一笔12月14日到期的4.75亿美元银行贷款。而截至6月30日，该公司非限制性现金余额为76亿元。

如果资本市场对本次供股反应冷淡，那么陈氏家族最多需要支出16.35亿港元包销股份。

而据雅居乐首席财务官张森10月13日在投资者电话会议中透露的信息，陈氏家族对此早已有所准备。他表示，大股东陈氏家族已承诺向公司注资2亿美元，这笔款项随时可以于两日内全数抵达香港银行账户。“如公司决定重启供股，大股东会用这笔钱来供股；否则我们亦可透过订立股东贷款，来为公司注入资金。”

当然，相对于近150亿元的短期债务，这次配股所筹资金并不能完全覆盖。国泰君安分析师余立峰透露，在本次事件中，雅居乐采取了一系列的应急措施。“关于短债的偿付制定了几个方案，首先是与银行协商将贷款延期，如果无法延期，公司将加大销售力度加快现金回笼，大股东也会注入资金解燃眉之急。最坏的准备就是出售持有型物业变现。”

而本次事件发生后，张森透露，雅居乐已与3家银行商讨贷款延期方案，预计短期内会落实。

香港一位投行人员对中国房地产报记者表示，此时与银行商讨修改相关条款或延期贷款，雅居乐均需支付较高的成本才有可能达成。标普也认为，陈卓林事件或将让雅居乐新增借款成本上升2%。

标普则在10月14日表示，鉴于投资者信心受损，预计雅居乐的再融资计划将在很大程度上取决于银行延长过桥贷款的意愿。除了再融资风险，该公司还面临着疲弱销售和现金回款造成的流动性压力以及修改该公司银团贷款内控制权变更条款的不确定性。如果雅居乐无法修改银团贷款内控制权变更条款的条款(2014年6月签署)，或者如果标普经评估认为有关其董事局主席接受检方调查的进一步进展对其造成负面影响，标普也会下调评级。

但在余立峰看来，通过这些融资安排，应付今年到期的短债对雅居乐而言并不是太大问题。香港一位金融专业人士认为，如果短期内没有其他负面信息出现，市场信心有望逐渐恢复。

全力加快销售

相较于短期危机，雅居乐更重要的考验还在后头。根据该公司披露的最新销售数据，其9月份的预售金额为20亿元，1~9月的累计预售金额为286亿元，完成全年480亿元目标的60%，这意味着在剩下的三个月里，每个月需达到65亿元的销售额才能达标。不少投行认为，雅居乐目前的状况令其实现全年销售目标的难度增加。

对此，张森在投资者电话会议中表示，10月的前10日公司已录得20亿元销售额，第四季度将以售楼量为目标，每月将至少实现50亿元的销售额。

按照雅居乐方面披露的信息，公司现金流预计会由上半年的介乎400亿元至430亿元，降至120亿元至130亿元，跌幅超过七成，不过集团短期内不会购地，以减低成本，净负债率将由中期的82%降至70%水平。

上述金融界专业人士认为，为了保证充足现金流以维持评级，雅居乐必须加快销售资金回笼，这意味着要加大现楼而非预售楼的推售力度，“不排除还会有降价措施”。

今年1~9月份，雅居乐项目的平均售价为9387元/平方米，相较去年的全年销售均价1.16万元/平方米已下降19%，其中9月份的销售均价更是低至8780元/平方米。因此，该人士表示，若继续下调价格，雅居乐今年的净利率可能会下跌5个百分点至10%左右。

雅居乐方面回应，事件的影响目前还局限在资本市场方面，目前各项目的销售尚未受到影响。在第四季度，公司有近30个全新项目和组团入市，而且因为各地政策支持，市场环境进一步好转，各项目正按照既定计划，一如既往积极推进相关营销工作。该公司指出，目前并未调整售价，预期第四季度销售将有明显提升。

企业治理恢复正常

因陈卓林事件而导致的公司管治问题被认为是雅居乐的潜在风险。今年3月份被调任为非执行董事的陆倩芳及陈卓贤，在10月10日重新获任执行董事，并担任董事会署理联席主席及公司署理联席总裁，协助陈卓林履行其董事会主席及总裁的职责。

摩根大通在报告中指出，雅居乐的重要决策均由陈卓林作出，预计公司未来将放慢新项目推出的步伐。该机构认为，理论上非执行董事并非公司雇员，因此不应参与日常业务，二人并非担任主席的理想人选。而且，此二人担任非执董后，雅居乐也经历其他人事变动，现在二者重新掌权，可能加深内部矛盾及影响管理层的可持续性。

对此，雅居乐对中国房地产报表示，作为一家上市公司，公司内部管理及运作是制度化及专业化，集团本部、各区域及项目均有清晰的分工，加上拥有具经验的管理层，及相关董事调任、委任署理联席主席及署理联席总裁等安排，公司内部运作如常。