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世邦魏理仕发布零售物业投资指南 京沪杭列前三

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世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)10月15日发布特别报告《MarketScore:中国物业投资指南之零售物业篇》,分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会,并得出结论:上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地,对于二线城市(如沈阳和无锡),则建议投资者在进行零售物业投资时要多加谨慎。

早在2014年1月,世邦魏理仕研究部发布了MarketScore系列报告的第一部分,主要聚焦中国写字楼市场。而在此次报告中,世邦魏理仕挑选了14个对零售物业市场表现产生影响的关键变量,针对全国17个主要城市进行了分析。值得注意的是,MarketScore排名重点关注整体市场。因此,在一个低排名城市中的个别优质零售物业投资机会仍然值得考虑,而在一个高排名城市中但品质一般的零售物业则可能不太值得进行投资。

17个主要城市MarketScore评分概览
17个主要城市MarketScore评分概览

上海、北京、杭州位居前三   成都为“消费第四城”

上海零售物业市场呈现供需两旺、租金稳步增长的态势,零售市场空置率始终保持在10%以下,核心商圈租金逐年攀升,年复合增长率达7.9%。作为中国房地产市场的领军城市之一,上海零售物业市场备受投资者关注,市场交易持续活跃。根据世邦魏理仕的统计,2005-2013年间,上海大宗零售物业(仅包括成交额为1,000万美元以上的纯零售物业大宗成交)投资交易额高达345亿元 ,约为同期17个监测城市交易总量的31.6%,位列榜首。同时,次级商圈近年来发展迅猛,预期将步入一个加速期和扩散期。2010-2013年间,次级商圈规模增长67.1%,较核心商圈高46.6个百分点;同时次级商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

北京零售物业的增值潜力值得关注。首先,北京高端消费突出,其社会消费品零售总额排名全国第一,其中相当一部分由高端消费拉动。其次,北京的零售项目较为分散,包括西单、王府井及CBD在内的核心商圈仅拥有全市20%左右的零售物业,其余80%的零售物业均位于城市次级商圈。由于五环内土地供应紧俏,加上新规限制五环核心区域内大型公共建筑项目,长远来看,北京的零售市场将呈现“多中心化”趋势。同时,北京对国际零售商有着大的吸引力。世邦魏理仕统计发现,仅在2013年,北京就吸引了34个国际新品牌的入驻,与2012年相比翻了近三番。国际品牌进驻北京市场的步伐有加快的迹象。

供应稀缺是杭州优质零售物业市场最显著的特征,物业存量规模小且市场空置率低。截至2014年二季度,杭州优质零售物业存量约为100万平方米,排在MarketScore所研究的17个主要城市之末。同期,杭州优质零售物业空置率仅为1.7%,为17个城市中的最低水平。以上原因推动租金快速上涨。世邦魏理仕统计表明,2011年二季度至2014年二季度,杭州优质零售物业底层商铺租金指数累计增长20.9%,远高于同期二线城市平均涨幅的8.7%,亦快于全国指数9.5%的增幅。尽管近年来屈指可数的投资物业成交导致杭州在投资风险综合评估中仅于17个主要城市中位列中游,但是未来2-3年其零售物业投资市场的活跃度有望提升。

国内外零售品牌积极入蓉及扩张使得成都优质商业的吸纳量于过去三年有惊人的增长,成为崛起的“消费第四城”。截至2014年6月份,成都优质商业的空置率仅为7.6%。展望未来,大量的新增供应将带给成都零售商业市场更进一步的挑战,世邦魏理仕统计数据表明,成都目前在建的购物中心总量为320万平方米,位列全球第二,仅次于上海的330万平方米;而截至2017年底,成都将有约390万平方米的优质商业面积新建入市,其中超过75%新增供应来自次级商圈。更多的新兴商圈将于未来2-3年逐渐崛起。

深圳个性鲜明表现欠佳   沈阳供过于求市场承压

在MarketScore整体排名中,深圳是唯一没有进入前四名的一线城市,总体排名第六。尽管人均可支配收入位列全国之首,消费能力也名列前茅,但由于毗邻香港,有相当一部分消费特别是高端消费已外流香港。另一面,深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍,在一线城市中位居第二。未来三年,深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米,商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。最后,深圳个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃,市场交易主要由散售为主,直接导致了大宗交易活动极不活跃。

沈阳拥有东北最大体量的零售物业市场,截止2014年第二季度,沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%,空置率处于较高水平。沈阳的百货及购物中心项目众多,主要存在三个问题:本地消费者倾向于在百货商店进行零售类消费,而在购物中心倾向于餐饮娱乐等非零售业态的消费;市场仍处于同质化竞争中,缺乏主题;部分开发商运营经验不足,也直接导致了购物中心在运营效果不理想。

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