房企数据：涨价这事儿靠谱不？

周易（化名）觉得自己赚到了。

9月30日晚7点，从不看新闻联播的他接到中介电话，“限贷松绑了。周先生······”

后面的话，周易缓过神来，新政一出，他处理掉自己那套毛坯，就算首套了。之前看中的400万元小高层，首付只要120万元，而不是280万元。

他想，这房价，肯定是要涨了。当晚，冲去售楼处下单。那晚，玉兰公馆售楼处直到凌晨12点仍是灯火通明，一晚成交8套，架势不逊之前开盘高峰。

姜丰（化名）看绿城的房子看了一年半，一直在纠结。10月6日，他下单了，买下玉兰公馆700万元的平层。他觉得再纠结下去房价肯定要涨了。

这个黄金周，玉兰公馆售楼员殷旭一天没休，每天都要忙到九点以后。“十一那天，来了700人，后面每天差不多是这个数。以前客户看房周期很长，现在快，很多都是当天就定。好户型，下手不早就没了。”

改善型楼盘头一次冲到了刚需盘前面。国庆七天，上海玉兰卖掉5.16亿元。

上海一位高端楼盘的营销负责人表示，“现在入市是最好时机，每家开发商还在冲量，不太会涨价。但等过了春节，各家冲完财报，价格就要上去了。”

（）大卖：神奇黄金周

“你们家**盘卖了多少？”

“不多不多，就2个多亿吧。你们呢？”

房企高管的定期聚会，喝茶云淡风轻之际，拿黄金周数据暗中较劲。

还有一个开发商大老板国庆在国外避人海，接到报黄金周成交数据的电话，开心得不行，当场就说加！今年销售目标往上再加！

一位上市公司高管开心对笔者表示，“卖掉260多套，以前一个月的量。四季度压力小了不少。”

笔者拿到部分房企的黄金周成交数据后，看着也是醉了！万科认购82.5亿元，保利地产认购70亿元，阳光城认购50亿元，华润置地认购30亿元，融信集团认购30亿元，雅居乐认购15亿元。

一线城市中，上海独领风骚。克而瑞数据显示，十一期间，北京新建商品住宅成交4.5万平方米，比2013年同期下降35%；上海成交7万平方米，比2013年同期上涨157%；广州成交5.8万平方米，较2013年同期下降37%；深圳成交1.3万平方米，较2013年同期下降57%。

融绿仅上海区域，黄金周就甩了12.86亿元销售额。除了上海玉兰生猛破5亿元，黄浦湾、盛世滨江分别卖了2.5亿和2.2亿元，上海御园和香溢花城卖了1.5亿元。

“卖了一个多亿，相当于9月同期的两三倍。之前卖得慢的别墅也卖了几套，”上海浦东某楼盘开发商表示，“客户下单率很高，很多都是之前谈了很久没有谈下来，这次就签了。买我们的都是改善型为主，看涨后市，他们很懂楼市了，都玩资源配置很多年了。”

()分化：仅剩5城仍限购

要涨一起涨，要跌一起跌。

过去黄金十年，这片神州土地，一二线大城市也好，三四线小城市也罢，房价节奏保持惊人的一致。调控最狠的时候，跌成一片，一回暖，涨声也是连绵不绝。

“过去，是饿死胆小的，撑死胆大的。”一位从业15年的地产基金高管对笔者感慨，空手套白狼的年代，一去不复返。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“现在是战国时期。整个市场的蛋糕不会更大，你卖得好了，肯定抢了别人的蛋糕。”

一切，都开始分化。最明显的迹象是2014年3月，前住建部部长姜伟新在人大会议被记者堵得面红耳赤憋出来的一句，“分类调控”。

当时，一位母公司资本雄厚的开发商告诉笔者，“母公司传话，年内会取消限购，旗下楼盘一律不准降价。”

尔后的三个月里，除了四个一线城市，各地都开始或明或暗地松了松限购的腰带。

6月25日，内蒙古呼和浩特成了第一个公开取消限购的“勇士”。其后，一发不可收拾，笔者统计，截止10月11日，全国目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市仍然在限购，其余41个限购城市已悉数取消。

政策在分化，市场也在。

人口城镇化的红利，使得开发商光着膀子，活跃于一二三四甚至五线城市，圈地造房，不亦乐乎。

“人的城镇化速度低于住房建设速度。”欧阳捷表示，人口城镇化速度提升一个百分点，住房每年增加五个百分点。这几年新开工面积十几亿平方米，竣工面积几亿平方米，施工面积直线上升，大量资金沉淀，供过于求。

战略布局，尤为重要。

2012年，无锡香樟园，上海融绿成立后的第七天。孙宏斌就对笔者表示，“我的战略很清晰，就是高端精品，再加上天津、北京、重庆、上海以及苏南地区。以后，只要是苏南地区，都是融绿。”

孙宏斌在每一个场合，即使是拿下北京农展馆地王时，都在重复他的深耕策略。

“现在，有些城市是救市也救不来的，供应太大了，尤其是新城，简直吓人。”一位国企开发商投资部高管直言，“现在，不同城市，同一个城市不同区域，分化很大。天堂地狱。”

判定天堂地狱的区别，便看供求关系。

长沙，均价6000元/平方米，全民营销盛行。但就是这个常住人口389万的城市，存货去化周期超过20个月。长沙某项目楼板价4000多元/平方米，售价一降再降至6000元/平方米多，售楼处被老业主砸得稀巴烂。

这样的城市，限购取消与否，政府如何积极救市，楼市回暖尚需时日。

与长沙类似的城市还有很多。克而瑞数据显示，截至9月底，沈阳存量为2997万平方米，存货去化周期为34.98个月；青岛存量为1671万平方米，存货去化周期为24.81个月；宁波存量703万平方米，存货去化周期为22.71个月；长春存量为1286万平方米，存货去化周期为20.33个月。更不要提温州，房价一直再降。

也有得益于政策救市的。杭州就在回暖，近15周周均成交量已超过2013年。数据显示，2014年近15周周均成交面积为15.8万平方米，比2013年同期卖了1.5亿元。上涨19%。绿城反应最快，黄金周召开各项目开会，杭州桃花源就卖了1.5亿。

上海仍然供不应求。克而瑞数据显示，截止9月底，上海商品住宅存量为899万平方米，同比增长34%，而存货去化周期即使同比增长96%也才13.16个月。

把鸡蛋更多放在上海的房企都赚到了。比如说融绿，今年又超万科了。同策咨询研究部数据显示，2014年前三季度上海房企商品住宅网签销售排名中，融创绿城卖了104.45亿元，甩开第二名万科将近20亿元。

（）砸钱抢地：上海2020年土地指标快用完

2009年底，宋卫平干了一件惊人的事儿。

绿城以16．6111亿元在浦东唐镇拿了一块宅地，溢价高达379％，楼板价19049元／平方米。比唐镇商品房还要贵上30%不止，那会，毕加索小镇（优惠购、楼盘相册、最新报价）开盘均价在12500元／平方米，张江汤臣豪园（优惠购、楼盘相册、最新报价）均价是14000元／平方米。

也没人想到，唐镇居然在此后的日子里，频繁荣登上海地王。2010年，上海仁恒杨浦股份有限公司的联合体以28.98亿元摘得唐镇新市镇D-04-14地块，折合楼板价1.6102万元/平方米，溢价127%。2013年4月10日，上海浦东发展置业有限公司以总价37.75亿元竞得双料地王，折合楼板价1.8199万元/平方米，溢价率为65.4%。

而那块地所建的玉兰花园一期早已售罄。 

2012年的夏天，融绿在上海的首发也在唐镇，以16.44亿元在绿城玉兰花园旁边拿了块地，楼板价15054元/平方米,溢价率36.8%。如今便是玉兰花园二期所在。此后，上海每一块热拍土地，都能看到融绿的身影。彼时，唐镇商品房成交均价为2.32万元/平方米，卖得最贵就是绿城玉兰花园。

如今，随着碧云联洋的土地库存收紧，价值将近触顶。而整体1.5超低密度规划的唐镇却凭借迪士尼和自贸区的落定渐进入大家的视线，更因为紧邻张江、金桥等上海未来（优惠购、楼盘相册、最新报价）优势产业园区在路网建设、商业规划和教育配套方面得到了后发优势，其中约43万方的超大商业规划面积已经远超联洋国际社区一倍有余。

因此，唐镇的新房卖到4万元/平方米很正常。不管老宋当年如何豪心壮志一激动拿高了地价，这笔账现在算怎么都是赚的。

“浦东，尤其是迪士尼板块，近四年房价都快涨了60%了。并且，愈演愈烈。”一位上市公司投资部经理表示，今年但凡是浦东的宅地，都抢得不可开交。

“上海是最安全也是卖得最好的城市，必抢啊！”一位外资开发商表示，上海仍然是供小于求，而今央行限贷松绑，改善和刚需的盘子更大了。地，只有靠抢！

抢地越来越难了。很多外地开发商为了进上海，砸钱毫不手软。地王，真的都是人家的了。

2013年6月，福建泰禾6.48亿买下闸北一幅商办地块，楼板价3万元/平方米，溢价率106.49%。

2013年9月，杭州至高房地产开发有限公司以5亿元拿下川沙一块宅地，楼板价约1.95万元/平方米，溢价率高达135.9%。

今年9月，珠海老牌国企华发以总价23.7亿元拿下张江一块宅地，成交溢价达89.9%，楼板价2.57万元/平方米，和周边售价持平。

还有太多太多奋不顾身砸钱砸进上海的外地房企。

这还不止，布局全国的巨头开发商也全往上海赶。2013年12月，恒大花了103亿在南京、上海拿了七块地，之前战线主攻三四线城市的恒大意识到了危险，开始把主战场搬到一二线城市，搬到上海。

 “四季度，肯定抢地啊。”一位福建开发商投资部总监表示，一线城市未来几个月会非常快速回暖，供应稀缺啊，上海把2020年的土地指标快用光了。今年市政府开会都是说，盘活存量土地，真的没什么新增土地了。今年用地计划比去年削减30%。今年浦东之所以地价频繁创新高，大家都有一个预期，不管这次央行有没有出政策，不管黄金周上海卖得好不好，上海抢地肯定没错的。

这也苦了那些成本管控严格的外资开发商。一位港资开发商苦着脸对笔者表示，“抢不过啊！抢不过那些外地的，太生猛了！”

（）涨价造势：四季度，跑量吧！

就在国庆前一天，央妈喊话“认贷不认房”后，开发商笑疯了。

造势！造势！绿城、恒大、碧桂园、绿地、新城都传言区域公司涨价，还有所谓的内部文件流出。事后，上榜的大多数都在辟谣，但大家心里都懂的，营销这么玩也不是一两天了。

还对房价抱有跌价的彻底幻灭了。今年黄金周，上海房展会，基本上除了那些个特价盘也没啥优惠的，而且优惠幅度还不如今年3月的春季房展会。

但年内，涨价呼声也不高，原因很简单，四季度跑量啊！冲业绩啊！

“今年销售目标现在只完成三分之一，一半的货量都要等到10月推，两个新项目集中入市，均价4万元/平方米左右吧。”一位外资开发商表示，历史的经验来看，明年春节央行政策效应会显现，现在大家还是去库存为主，把今年开盘的房源四季度出清，所以价格不太会有变化。到了春节之后，政策落地，看涨的就多了。

笔者了解到，现在各银行给的利率难有七折优惠，八五折已算不错。

一位国企开发商表示，“现在我们完成7成了，但下半年会继续冲量，年底的结算会留到下一年，目前没有涨价的计划。” 

看看大牌房企前三季度都卖了多少！