内地销售步入"冰点" 新鸿基重心折返香港

香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司（00016.HK；以下简称新鸿基）在香港、内地分获的成绩单，注解了两地楼市的“炎”与“冰”。

在日前出炉的2013/2014财年数据中，新鸿基全年合约销售金额为277.78亿港元，离280亿港元销售目标尚有小步差距。这当中，新鸿基在香港大本营的表现超出预期，205.9亿港元的最终销售成绩高于190亿港元的目标值，但内地销售表现相对低迷，财年销售71.29亿港元，仅完成90亿港元销售目标的79%，同比2012/2013财年100亿港元的销售额下降近30%。

在现阶段，新鸿基并无意加大在内地的投资比例。新鸿基联席主席兼董事总经理郭炳江在业绩会中指出，未来公司会否继续在内地购地，决定于公司本身的卖楼速度。但接下来，新鸿基在内地的整体战略如何设定，会采取何种销售策略，会否以价换量等，截至发稿，时代周报记者未能从新鸿基方面获得回复。

内地销售步入“冰点”

“内地住宅市场无论是楼价还是成交量，在2013年均取得强劲增长，但在2014年初进入整固期，受银行按揭款收紧影响，交投显著下跌，”郭炳江用大环境的劣势来解释内地销售下滑的原因，在2014年上半年，内地一线城市的住宅物业楼价抗跌力较强，但二、三线城市出现较多楼价偏软的迹象。

具体而言，新鸿基2013/2014财年在内地的销售业务，主要来自其全资拥有的上海陆家嘴滨江凯旋门（优惠购、楼盘相册、最新报价）住宅、占70%权益的广州峻林第一期B住宅，以及占33.3%权益的广州天盈广场甲级写字楼。

相比已增加51%至31.03亿港元的内地租金收入，新鸿基在内地广为布局的高端豪宅，在近年限购、限贷环境下并不能独善其身脱离销售窘境。这是郭炳江并没有点透的话，而滨江凯旋门无疑是最好的言说者。

毗邻上海黄浦江畔，坐落于小陆家嘴的滨江凯旋门，是新鸿基在内地住宅的巅峰之作，也是故事性最为丰富的楼盘之一。2005年6月，新鸿基以31.85亿元的价格拿下上海潍坊新村地区顶级滨江地块，成交楼面地价高达20178元／平方米，在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的最高出让总价，是名符其实的地王项目。

在酝酿六七年之久后，滨江凯旋门缓缓入市，这个传说中房价会超过汤臣一品（优惠购、楼盘相册、最新报价）、成为上海房价冠军的楼盘，上市后价格却甘居人下，当时最低单价仅为9万元/平方米。

时代周报记者从第三方机构获得的楼盘成交数据来看，2012年3月正式开盘至今年9月16日，在31个月时间里，滨江凯旋门累计销售133套房源，斩获约34.35亿元的销售额，累计成交均价约11.8万元/平方米。该盘销售现呈逐年递减态势，其中2012年开盘后的10个月内实现销售17.81亿元，2013年全年销售11.29亿元，2014年至今的9个多月仅销售5.25亿元。此外，今年至今约10.92万元/平方米的销售均价，也低于2013年约12.42万元/平方米的均价水平。

新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪在接受媒体采访时坦言，上海高端楼盘的库存结构整体压力大，限购是最大问题.。

尽管新鸿基管理层对内地经济及楼市保持信心，但在其新透露的2014/2015财年320亿港元的销售目标中，香港区域要贡献250亿港元，销售占比为78%，而对内地销售的目标要求仅为70亿港元。

“自今年初出现一波降价探底后，香港楼市演绎了一场精彩的绝地反攻，近几个月，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦价量齐涨，并有继续保持的态势，”有香港券商人士对时代周报记者说，反观内地楼市，下行趋势还是非常明显，新鸿基作出这样的安排也不足为奇。

暂无意加大内地投资

“去年斥资217亿元购入上海徐家汇地块，内地投资占比已上升至23%，除非未来有适合的项目，否则新鸿基在香港的投资比例会多一些，”郭炳江称，除了规模太小的地块，新鸿基会竞投香港所有地块。

梳理新鸿基在内地的发展脉络，不难发现，早在上世纪90年代，新鸿基就已进入中国内地，但相比其他港资开发商，新鸿基在内地的物业开发速度与项目数量并不突出。2007年之前，新鸿基在内地土地储备面积仅超过180万平方米，对外界宣称的内地及香港资产配置比例也一直是1:9。

2007年，时任新鸿基内地掌门人郭炳湘雄心勃勃地表示，公司未来会将内地投资比例提升至30%。当年，新鸿基在内地投资额高达100亿元，几乎是过去十几年新鸿基在内地投资的总额。

兄弟阋墙不久后被曝光，郭炳湘在内斗中落败，公司策略也随之调整。2008年5月11日，新鸿基公告，以成本价转手成都锦江项目60%的股权给恒基地产和九龙仓，三家企业共同开发该项目。此外，郭炳湘在任期间所看重的深圳市龙岗区4个旧城改造项目亦被宣布放弃。

彼时，市场认为新鸿基业务重心将重回香港，但事实上，“虽然兄弟内斗，不过新鸿基触角向内地扩张的整体战略，还是前后一致的。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者说。

时代周报记者梳理新鸿基近年财报，仅从土储一项来看，2007-2011财年，新鸿基在内地的土地储备分别为509万平方米、562万平方米、614万平方米、914万平方米、947万平方米，5年累计增长率为87.99%。从规模上，新鸿基在内地规模逐渐超越九龙仓、信合、和黄等同行。

这轮投资增速从2012年起企稳，2012-2014年年中，新鸿基在内地土储分别为931万平方米、901万平方米和936万平方米，增减幅变化不大。

新鸿基执行董事董子豪称，上海徐家汇中心地块需要数年消化期，此外，新鸿基集中在一线城市，但一线城市的地价未有下跌迹象，公司未来会集中精力发展好现有项目，以取得更多现金回笼。从财报来看，新鸿基继续奉行审慎的财务原则，在支付上海徐家汇中心项目全部地价后，截至2014年6月底，集团的净债项与股东权益比率处于15.7%的健康水平。

据时代周报记者盘点，新鸿基在内地仍有不少项目还处于培育期。在上海区域，2013年9月，新鸿基击败九龙仓联合体，以217亿元总价竞得上海徐家汇中心地块，总建面54.8万平方米相当于上海国际金融中心(IFC)与上海环贸广场(ICC)的总量。据邓维聪透露，该重量级项目徐家汇中心预计有四期，一期已进入开工阶段，第一期到第四期完成需要9-10年的时间。

此外，在“奠基”3年后，上海莘庄地铁上盖项目在今年6月底正式动工兴建，新鸿基拥有该项目35%权益，前期设计和工程由其主导。该项目总投资额预计将达150亿元，预期在2022年实现整体竣工。

在最靠近香港的华南区域，新鸿基的项目绝大部分以旧改、合作开发的方式进行，包括广州最贵豪宅天銮、广州林和村旧改、佛山禅城旧改项目等。以佛山禅城项目为例，新鸿基在2009年底和2010年初以80.65亿元获得了佛山澜石改造片区全部7宗地，预计改造完毕最晚会到2022年。