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16亿再售上海酒店 瑞房减持商业项目背后的逻辑

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核心提示:刚刚完成收回佛山项目49%股权的瑞安房地产,今日又开始在上海出售酒店。

网易房产8月28日讯 刚刚完成收回佛山项目49%股权的瑞安房地产,今日又开始在上海出售酒店。

近两年,瑞安房地产(以下简称瑞房)颇热衷于整体出售其旗下的商业物业。去年下半年,瑞安已经连续出售包括上海、沈阳等地的3个项目。

当前,瑞房发布公告,再出售旗下位于上海的两个酒店项目予鹰君集团,作价15.6亿。其中,虹桥新天地优惠购楼盘相册最新报价)酒店售价9.65亿,新天地朗廷酒店价格不超过6亿。

抛售商业项目是瑞安集团近两年一直在持续进行的动作,仅上海一个城市,瑞安已经连续减持了3个项目。与瑞安相似的还有SOHO中国,其去年也相继将上海两个商业项目出售套现。

不过此次,瑞房出售的上海两个酒店项目,其中上海虹桥新天地酒店仍然处于在建状态。

预计2015年完工后,该项目将拥有地上建筑面积约3.2万平方米及地下建筑面积约1.4万平方米,403间客房及多间不同酒店及娱乐设施。

虹桥新天地酒店出售后,瑞房预计收益920万。加上两个项目出售的总价,瑞房可增加约16亿元现金流,可以大大缓解上半年因收入不足而带来的利润下滑。

瑞房年报数据显示,上半年虽然营业额显著增长,但纯利却倒退近23%至10.07亿元,瑞房称主要原因是由于上海项目入帐较少致毛利率较低,一般及行政开支上升,及因人民币贬值造成的1.26亿元汇兑亏损所致。

从去年至今年,瑞房累计4次抛售商业项目,套现近86亿。而昨日,瑞房却发布公告从日本三井不动产手中收回佛山旧改项目余下49%股权。

该股权为2011年11月29日瑞房出售给三井不动产,总额3.9亿元人民币,出售完成后,瑞房持51%股权,三井将持有49%。三年后,瑞房以3.37亿赎回。

出售商业的同时收回住宅权益,可以看出瑞房对住宅市场看好的同时也显示出对商业市场的无奈。中原地产数据也显示,当前中国商也市场库存数据创历史最高点。随着上海中心和大虹桥商业的建成,商业库存会再升高峰。

瑞房主席罗康瑞称,酒店业务向来并非瑞房主业,且之前业绩不理想,出售有助改善资金运用,集团将录得现金流入净额5.48亿元,亦可使负债比率下跌约5个百分点。

类似的理由套在之前出售的沈阳和杭州项目上,也同样适用。“陷入旧改泥潭中的瑞房,由于旧改投入大,收益慢,在集团业绩严重下滑之时,不得不借助抛售商业物业来帮助美化财务报表。”业内人士表示。

此外,瑞安集团一直在整合旗下商业地产物业、打造新的上市平台中国新天地,因此出售相关非主要业务的资产也有助于其实现高周转。罗康瑞此次也表示,此前一直在探讨上海新天地项目的分拆,预计2015年是较适合的时机。

公开资料显示,瑞安为此准备了三年计划策略,其中之一便是出售相关物业回笼资金,即通过整体出售集团的非核心办公楼及零售物业以提高资产周转率及缩短投资回报期。而通过出售资产所套现的资金,据瑞安披露将用在偿还债务及物业开发。

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