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文化创意园区:存量资产的“华丽转身”

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传统产业可持续发展潜力不足,全球经济一体化让竞争环境日趋激烈,我国经济面临转型发展的阵痛期。在国家政策支持引导下,面对转型发展的大势所趋,有的资源型产业因资源有限和技术落后而逐步退出历史舞台,也有传统产业在面临挑战时调整战略而实现涅槃。

在这一过程中,一批城市中心的商用物业因为时代变迁原有的产业功能正在发生转变,市场价值有待重新挖掘。如何让这些曾经“宝地”重焕光彩,延续城市文脉,存量资产的盘活之路成为重要课题。值得注意的是,在经济结构面临优化、调整的阶段,文化创意和设计服务行业以其高知识性、高增值性和低能耗、低污染等特征成为新型现代服务业的主力军。当老物业遇到新型文化创意产业,二者的结合让老建筑实现涅槃重生。

转型、新规划引发存量资产盘活需求

2013年5月,上海电信实业(集团)有限公司引入上海商用物业改造运营领域专业机构锦和商业操盘南翔智地重要组成部分,“越界·南翔智地”电信实业项目的改建运营管理。该项目一期规划总建筑面积达8.3万平方米,建成运营后将成为上海又一大规模的创意产业园区。

资料显示,南翔智地企业园创建于2012年3月,园区总占地1.1平方公里,是沪上知名的企业总部基地。项目中一、二期是在原来上海机床电器厂、上海永红煤矿机械厂等企业厂房的基础上进行改建面向企业总部的生产性服务功能分区。

对于南翔智地的历史变迁和产生背景,上海华新电线电缆有限公司有限公司总经理朱力接受记者采访时谈到,“产业转型从大意义上讲是产业的问题,从小的问题上是一个企业自身存在的问题。企业的存在肯定是以利润为目的。”

“越界·南翔智地”这块地的产权属于上海电信实业的。上世纪90年代末期,华新电信电缆公司处在它发展的最高峰,曾是当时嘉定区最有影响力的企业。2000年以后,整个通信光电缆制造行业市场竞争加剧,华新电信电缆有限公司也逐渐步入低谷。直到2004年,考虑到整个企业未来的发展与员工队伍的稳定,上海电信实业集团出资收购了台湾华新丽华的股份,华新电信电缆有限公司成为上海电信的一家控股国有企业。上海电信进入华新之后,对企业进行了结构性的调整。

“做企业调整要注意天时地利人和。天时是城市大环境,地利是企业所处的区域环境,嘉定南翔这两年的经济结构调整非常快,低端产业逐渐剥离,高端产业不断引入。而对企业来说,留在当地就要考虑怎样用我们的人力、技术、资源来发挥它的价值。随着制造行业市场竞争加剧,我们企业也从单一的制造型企业转成一个产品集成和服务型企业。而服务型企业和制造型企业最大的区分是它不需要这么大的生产作业面积,因此,我们的资产也就面临重新定位再发挥价值的问题。”朱力向记者分析道。

产业转型升级以及区域、企业规划布局的调整带来资产重新盘活的需求。位于上海漕溪路222号的航天大厦亦面临新定位、价值再发挥的要求。上海航天技术研究院管理部部长徐志东向新华网记者介绍说道,“航天大厦占地面积5759平方米,房屋建筑面积29810.91平方米,分南北两幢楼,是在不同时期建造的,南楼是1986年7月份建造,1993年9月竣工以后,用于上海航天技术研究院总部办公。随着国家军工、国防体系建设和上海航天的总体部署规划,2008年2月,上海航天技术研究院总部迁入到‘闵行航天城’。因此,漕溪路的航天大厦也就面临资产重新定位、经营和管理的问题。”

值得一提的是,这两家大型国企在面临存量资产“二次开发”需求时,都选择了与上海既有物业改造、运营管理闻名遐迩的商用物业运营商上海锦和商业经营管理股份有限公司合作。

与企业转型,重新规划相对应,锦和商业董事长郁敏珺在与记者谈文化创意产业园兴起背景时也表示,文化创意产业园兴起的基础主要有两个方面,其一是经济转型升级后淘汰了一些传统制造业,由此出现一批闲置厂房;其二,城市本身的外扩,随着城市化的进程,原来的规划、区域定位也会改变,新的规划也会腾挪出一批物业。“一个是产业没落,一个是区位调整发展。各种宏观的、微观的原因最终促使文化创意产业园的兴起。”

X2创意空间
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联合业界“行家”  存量资产实现“华丽转身”

存量资产面临盘活已经成为产业结构调整过程中的重要话题,据公开统计数据显示,截至2013年6月,全国非金融类国有企业资产总额达到85.2万亿元(其中中央国企资产总额45.7万亿元,地方国企资产总额39.5万亿元),所有者权益29.9万亿元(其中中央国企所有者权益15.8万亿元,地方国企所有者权益14.1万亿元)。如何发挥资产效益最大化,同样在摸索和实践过程中的上述两家大型国企的经历或许有值得借鉴的地方。

对于华新电信电缆有限公司在进行产业调整之后带来的资产闲置,朱力想得很深,“资产怎么样发挥在区域经济应有当中应有的作用,这是我们对新一轮产业发展的思考。”

实际上,华新公司的厂房调整为现在的创意园区也正是基于区域经济发展的考虑。朱力介绍,“其实我们厂房资闲置时间并不长。当时也有多方面的考虑,一是做仓储服务,也考虑过做运营商的数据中心和配套。但随着城镇化发展,城市中心仓储基地会影响交通、环境以及土地应用商业价值的发挥,所以定位仓储服务并不适宜;而政府对能耗控制又非常严格,这决定了数据中心也不适合在嘉定落户。最后,我们定位为为整个南翔经济环境做配套服务,一方面是契合上海对工业企业老物业‘二次开发’的政策,另外,南翔城市化进度非常快,已经成为以商业办公和住宅为主的城市副中心。因此我们的资产最后定位为区域经济提供配套。”

随着“闵行航天城”的落成和园区建设,上海航天技术研究院也面临存量土地、房屋的再开发。徐志东介绍,“为了转变航天大厦的资产经营管理模式,提升存量资产的管理水平,追求资产经营效益的最大化,2012年,上海航天技术研究院将南楼、北楼进行整体租赁。我们当时主要考虑到,如果由我院自行利用或处置,势必会分散科研生产及其他主营业务管理的精力,而且处置存量资产将涉及诸多繁琐的市场和法律问题。还有值得关注的是,因为航天大厦是上海航天在徐家汇的地标性建筑,我们不希望因不善经营而有损上海航天声誉和形象。”

谈及为何选择以运营文化创意产业园见长的锦和商业操盘运营管理航天大厦,徐志东谈道,“经过市场比选我们最终选择与锦和商业合作,主要因为它是行业内拥有较高知名度,有较强专业运营水准的企业。希望能够通过合作让国有资产实现保值增值。”事实上,锦和商业与上海航天技术研究院早前就有过合作。位于上海最具有法式风情的使馆区永嘉路上的“越界·永嘉庭”,是过去的上海航天技术研究院808研究所科研生产场地,在锦和商业的改造规划下成为上海的时尚商业地标,文艺聚集重地。有此渊源,徐志东表示,锦和商业主题式的改造有助于提升上海航天研究院的形象,增加建筑的内涵,为老物业注入了新的活力。

朱力亦谈到,“国有资产与民营企业比较活跃的机制结合,能让整个开发进程更高效。与锦和合作前,我们也有观摩锦和之前一些成功的案例,我们认为它有比较成熟的经验,而这也是我们看中的。锦和商业的管理比较规范,成本控制也能够切合实际,最重要的是眼光比较准。”

实际上,从事文化创意产业园的开发,锦和商业也是顺应时势。近年来,文化创意已经成为创新型经济的重要发展方式,国民经济新的增长点。朱力在采访中也多次谈到,锦和商业看待事物比较具有前瞻性,为文化创意产业提供配套服务也可以说是双方合作的一个契机。对于文化创意产业的发展前景,朱力表示,“在现在经济发展中,文化创意产业可以说是起着纽带作用,一头是产业,一头是一个成熟的商业模式,以旁观者的身份来看,我认为文化创意产业很有发展前景。”

专业眼光   催生国有资产利益最大化

据朱力介绍,目前上海电信实业与锦和商业在南翔合作的“越界·南翔智地”项目占地一百多亩。他表示,其实进行这个改造模式他们是比较谨慎的,因为上海电信实业承担了资产再运作的风险,而锦和商业也承担改造投入的风险。但他认为这次合作他还是有信心的。如果项目成功,上海电信实业在南翔还有将近两百亩的土地也会考虑进行再开发。

谈及对于之后存量资产盘活的规划,朱力谈到,我们企业的存量资产盘活,主要有几个原则,一是要保证国有资产的利益最大化,开发前先要做评估,这个评估包括出售、出租、合作等;另外,与前两年相比,我们认为,我们的物业商业价值已经发生了很大的变化,它潜在的商业价值等待发掘,所以在确保国有资产利益最大化的前提下,又考虑到国有资产管理的严谨、规范制度,我们都是考虑通过合作的方式,跟一些有成熟的老工业厂房改造和开发经验的企业,如锦和商业来进行合作,让他们投资,以我们的资产来做租赁,从而使资产商业价值得到更大体现。

南京越界
南京越界

“此外,在上海市政府出了多项有关企业工业土地开发的系列政策后,我们也在研究希望既能用活这些政策,又能结合国有企业现有的一些规章制度,还能提高运作效率的存量资产盘活办法。”朱力补充说道。

对于盘活存量资产过程中面临的难题,徐志东也对记者说道,“产业调整,转型过程,避免不了会产生一批存量资产,在利用或处置过程中,作为国有企业的各级领导应该首先考虑的就是如何确保国有资产的保值增值。”

值得一提的是,徐志东建议,根据他们的经验,盘活存量资产也不一定需要企业亲力亲为,委托专业公司开发也不失为一个发挥存量资产价值的好方法。

评价与锦和商业几年的合作关系,徐志东表示,在实际操作过程中,锦和商业对于老建筑的定位思路,改造施工过程中对于环境的保护、对于文化的传承以及招商运营管理过程中的专业度都是值得肯定的。与锦和商业合作的“越界·永嘉庭”项目,也获得了很好的社会效益和经济效益。令人高兴的是,由于锦和商业出色的管理及运营,如今航天大厦旧貌换新颜,文化创意企业的入驻让这一早期的徐家汇商业楼宇重新绽放了文化气息。

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