【微房谈】超级"航母"董家渡地块将何去何从？

网易房产5月29日讯 有业内人士指出，董家渡地块规划出炉，是目前上海城市复兴的重要标志。而此前有一个说法：旧有十六铺，今有董家渡。这也说明，作为传统上海市民文化发祥地的董家渡，面临了外滩金融集聚带规划和建设的新机遇。

宋会雍：拆开卖两全其美 是更好的选择

对于可能成为全国总价地王的董家渡地块13、15号地块，上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍指出，由于该地块目前还未正式挂牌，故现在地块的拍卖还是一个未知数。

上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍

“我觉得把地块拆开卖不失是一个更好的选择，对开发商和地方政府来说是两全其美的事儿。”他表示，如此巨大的起拍价对于开发商而言是非常大的压力，不论是哪一家开发商要拿下政府地块都会非常吃力。起拍价高势必将地块的门槛拉高。参与竞拍开发商的竞争力就下降了。“有能力拿下地块的，就那么几家，数也数得出来。”

宋会雍坦言，作为地方政府而言，将地块拆分进行拍卖，将竞争力降低使更多的开发商能参与竞拍，如此便提高了地块拍卖的整体收益。

而对于开发商而言，拆分后的地块将大大降低资金方面的压力，使得自身资金链更以盘活，对于拿地后的节奏也能更是适度的把握住。

严跃进：地块寸土寸金 争夺程度会很激烈

网易特约评论员严跃进分析道，从溢出效应看，传统老外滩和陆家嘴都出现了商办用房聚集的现象，导致各类租金上涨，部分高端企业被迫转移。而董家渡地块将最大份额的土地留给了商办用房规划，未来将释放比较大的供应量。可以预计，未来在该区域将形成新的一个金融聚集区，也利好黄浦区和外滩区域的金融创新改革。

网易特约评论员严跃进

而从住宅来看，未来该地块会有部分酒店式公寓物业出现。对于外滩来说，对很多金融高管及其他高净值人群有比较大的吸引力。加上周边的外滩九里等物业，这里会形成上海的高端住宅社区。

“对于商业用房来说，随着滨江改造工程的陆续完工，以及十六铺周边交通枢纽带来的大量人气，未来董家渡区域会面临比较大的人口导入，从而利好商圈形成。”

由此，严跃进预计，该地块未来的争夺激烈程度将超过上海其他区域，可谓寸土寸金。尤其该地块面临比较好的规划，未来引入的业态也会比较“高大上”。

新闻背景：

日前，黄浦区规划局公示了董家渡13、15地块最新整体开发方案。按当前最低单价，该地块未来地上部分总价至少276.7亿，远超2013年中国总价地王。该地块还有包含11万平方米的地下建筑面积，总价或接近300亿。魔都终于要出全国总价地王了？

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