绿城盛世滨江降价疑云:单价降2万与历史售价持平

网易房产5月28日讯 临近年中，为了让半年报能更上得了台面，不少房企终于开启了以价换量的步伐，旗下项目开始打折出售。

上海不少中高端楼盘也开始步入降价行列，融创绿城旗下的绿城盛世滨江（历史名为香港新世界花园（优惠购、楼盘相册、最新报价）和丰盛皇朝）近期加入了降价阵营。

5月16日，绿城盛世滨江推出特价房源，原价8万/平方米，折后单价5.5万/平方米起，最高每平米直降2万。网易房产调查发现，即便降价幅度较大，其折后的均价却与此前成交均价持平。

早在5月初，盛世滨江就推出了特价房源，而当时，特价房源最高优惠幅度在每平米1万元左右。当前，这个幅度直接提至2万元/平米。

消息人士提供的绿城盛世滨江降价房源明细

每平米降2万？仍与去年售价持平

刚刚完成收购绿城的融创，其与绿城合资的融创绿城（以下简称融绿）在市场下行之时也玩起了降价，而且此次降价幅度不低，每平米最高优惠2万。

网易房产从知情人士获知，绿城盛世滨江5月份以来先后2次公开推出特价房源。其中，5月初推出10余套特价房，由中原地产直接代理分销。5月16日绿城盛世滨江再推10余套特价房，原价8万特价5.5万，由案场直接销售。

5月27日，记者致电绿城盛世滨江售楼处，其销售人员表示，5月16日推出的特价房源早已售罄，而且特价房只在5月16日有效，过期作废。

根据售楼人员的说法，5月16日推出特价房源的为5号楼和10号楼，因为要清盘，所以对一些位置不太好的房源进行了“打折处理”。

“我们特价房源已经卖完了，只有刚刚开盘的11号楼在售，现在可以享受总价30万抵80万，按揭98折全款95折的优惠，别的优惠没有了。”售楼人员告诉记者。

按照销售的说法，记者查询网上房地产数据发现，从5月1日至今，绿城盛世滨江一共成交了13套房源，离20套特价房总数还差7套，且并未见5.5万元/平方米的特价房。

网易房产数据中心显示，绿城盛世滨江最低成交价格为58764元/平方米，最高成交价格71569元/平方米。近一个月成交的13套房源中，有3套价格在7万元/平方米左右，价格6—7万元/平方米的成交了7套，成交价格在5—6万元/平方米区间的仅3套，5.5万元/平方米为0套。

绿城盛世滨江5月份成交明细

按照购房交易流程，一般而言房屋销售出去后10天内会在网上房地产交易中心备案，而绿城所宣称的全部售罄的房源当前并未全部备案，可查记录只有13套，全部售罄的特价房去哪儿了？

而更为奇怪的是，原本宣传的特价房每平米降2万元最后却与历史售价持平。网易房产查询了该项目历史销售记录发现，今年1-4月其成交在5-7万左右，与当前宣扬的每平米降1-2万的特价房源几乎持平，所谓的降价似乎只是个“噱头”。

此外，根据售楼人员的说法，推出特价房源的只有5、10号楼，且均是因为尾盘清盘。但记者从网上房地产数据发现，5号楼共有147套房源，有成交记录的占78套，剩余的69套何时出售的？此外，10号楼总套数为87 ，当前有成交记录的为46套，也就是说仍有41套尚未售出，去化仅5成左右的房源能不能算是清盘？

卖不动的尴尬  历史硬伤是主因？

对于上述一系列疑问，中房信息总监薛建雄给予了解答。

“盛世滨江只是将那些卖不动的房源，调回原价再打折而已，实际并没大跌，当前宣扬的每平米降2万都只是一种营销手段，并不是真正的降价。”

根据售楼人员的描述，记者在绿城盛世滨江的成交记录中发现，所谓的原价8万/平方米的房源近3个月并未有见成交。

绿城盛世滨江不同楼层同一位置房源历史成交价格

据记者统计，从2010年入市至今，绿城盛世滨江共推出561套房源，至今已售出213套，仍有318套处于待售状态，去化率37%。

“新世界操盘的时候，这个项目很长时间都处于一种卖不动的尴尬状态，主要还是因为产品太差，绿城盛世滨江采用的板式结构不太好，户型空间不合理，使用效率太低，这些明显的缺陷直接造成了去化困难。”薛建雄一语道出其中的缘由。

此前，在该项目还未被融创绿城收购之时，便面临着常年滞销的尴尬。

据该项目周边的中介介绍，由于住宅是早年所建，户型规划和精装风格已不为大多数高端客户所接受，再加上产品本身超千万的总价和2－3万元/月的租金，在住宅租售方面根本无人问津，因此，即便占据黄金地段和滨江资源，该项目的去化速度仍难以与滨江板块其他项目相比。

公开资料显示，绿城盛世滨江由香港新世界主席郑裕彤女婿杜惠恺控制，原名为香港新世界花园（也叫丰盛皇朝），在新世界操盘的时候，丰盛皇朝一直处于卖不动的尴尬状态。

直至去年6月，融创绿城斥资79.96亿将其收入囊中。在收购之时，该项目已经进入预售阶段，可售货源建筑面积达67.5万平方米，融绿收购单价为11853元/平方米。

收购完成后，融绿将其更名为绿城盛世滨江，对外售价每平方米达7—20万不等。此前，融创中国一位高管曾在一次投资者电话会议中表示，上海丰盛皇朝项目最终签署协议要优于最初框架协议，项目开售后半年内收回投资资金。

而从当前盛世滨江的销售总回款来看，从去年9月开盘至今8个月，其一共回笼销售资金21亿，距离此前其高管所宣扬的半年内回笼销售资金相差甚远。

即便是在融绿接盘之后，该项目较新世界操盘时去化速度快了许多，但与一向崇尚高周转的融绿来说，当前的销售速度仍然赶不上其既定目标。

这似乎可以解释，为何当前，融绿要急于打着大幅降价的旗号来加速销售速度。

即便降价有些“名不符实”，融绿导演的这场营销大戏，确实加速了盛世滨江的去化。但纵观盛世滨江自身的硬伤以及当前房地产市场的萧条，融绿的操盘策略是否能救活当年的盛世皇朝还有待市场检验。

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