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世邦魏理仕:高标准仓储需求增长迅速 租金连涨

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今日,上海–世邦魏理仕(CBRE)发布白皮书《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》,白皮书中指出,工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一

近年来中国在线零售市场的兴起和蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局,带动了第三方物流的发展,更对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。

新政促近期工业用地集中成交 工业土地和物业市场待重新洗牌

2014年以来,上海工业用地新政频出。2月上海市政府印发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》,规定自7月1日起一般工业用地出让年限不超过20年。3月,《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》发布,涵盖工业用地用途转换、区域整体转型、零星用地盘活、容积率提高、节余土地分割转让等各方面。

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾表示:“上述两项新政的出台均起于上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化的大背景。盘活存量工业用地的目的是让土地资源更好地服务于城市升级、产业升级的发展战略,而工业用地弹性年期制在本质上亦可归结为盘活工业用地的手段。”

毋庸置疑,工业用地新政的出台将对上海工业土地和物业市场产生重大的影响。从短期来看,6月30日大限的日益临近会带来一波工业用地出让的集中成交。

而就中长期来看,新政将引发一系列地连锁反应。工业土地使用年限缩短和用途转变的制度化将强化工业土地的升值预期,土地价格上涨则将加速成本敏感型的用地企业内迁,继而为存量用地盘活腾出空间并推动以产业升级为终极目的的物业升级。在存量工业用地盘活的过程中,二手工业土地和物业市场将出现蓬勃地、也更加有序地发展。

结合到上海自贸区的发展,存量工业用地改变用途、循环利用的安排无疑有助于解决自贸区内产业转型升级而相应商办土地和物业不足的矛盾。

高标准仓储需求迅速增长 优质仓储物业租金连涨18个季度

中国的物流设施在设立之初主要是为满足出口和制造业仓储的需要。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展,零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。

根据世邦魏理仕上海工业物流物业市场实情调查情况显示,2013年全年工业土地供应为585万平方米,仅为2011年的一半。而由于直接税收贡献偏低等原因,工业用地中的物流仓储用地供应更是凤毛麟角。2011-2013年的三年间,上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米,仅占工业用地出让面积的3%左右。

尽管中国目前已具有相当的物流仓储存量,但国内高标准仓储设施的体量仍相对有限。据中国仓储协会估算,截止2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。而据世邦魏理仕统计,截止2013年底,由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米,占全国仓储设施总面积的比例甚微。

而在需求方面,受近年电子商务发展迅速及第三方物流需求增长等因素带动,高标准仓储物业的租赁及定制需求持续旺盛,近年中国物流地产市场持续向好。今年一季度,于嘉定和青浦交付的仓库均实现100%的预租率;同时全市优质仓库的空置率也降至9.3%,其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。第三方物流和零售电商是当下上海优质仓库市场的两大主力需求。据世邦魏理仕统计,2013年的主要成交中,两者分别贡献44%和38%。

对此,世邦魏理仕环球研究部中国区主管陈仲伟指出:“尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑,但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场,以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比,物流地产回报较高且发展前景广阔,正日益成为中国物业市场的投资热点。”

国内主要城市优质仓库整幢收购上海占九成 平均投资回报率高达6.7% 

仓储物流设施投资是近年来物业投资市场的热点。世邦魏理仕认为,继购物中心投资热之后,仓库投资热是基于中国消费成长故事的投资逻辑的续篇。

据世邦魏理仕统计,2011-2013年的三年间,主要仓库发展商在国内的优质仓库建成面积增长约150%;2013年底的总存量超过1100万平方米。但相对于中国960万平方公里的疆域和13.6亿的人口,该数值处于相当低的水平,而目前国内仓库的绝大部分仍以老旧的、建造标准较低的物业为主。

而上海作为全球第一大港口和中国最大的城市经济体,是目前国内最大的优质仓库市场。庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。世邦魏理仕数据显示,自2011年以来,国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元,其中上海独占九成。

电子商务整体物流仓储租赁需求仍将继续增加

电子商务是电商时代下中国现代物流设施市场最重要的两个需求来源之一,而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。

世邦魏理仕解释道,一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略,从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从最初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流,进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。自营物流在电商的发展过程中已从最初单纯的完善自身配套、保障用户体验逐渐上升到更高的战略意义,开始朝亚马逊美国的经典之路进发:即依靠规模效应提升用户黏性、提供大数据等增值服务并将其打造为可持续发展的新的利润增长点。

而另一方面,自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业,尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升,从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍,更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。此外,传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变,从而产生新的社会化物流需求。

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