随着中国城镇化进程加快推进，一线城市的商业升级，中国商业地产已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。然而泡沫论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场充满更多不确定，商业地产对于市场数据依然饥渴，行业更期盼一组透视市场发展脉络、展望未来趋势的风向标。
今日，中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德发布2014年度一季度上海商业地产市场报告。数据显示，中国商业地产仍以年增长12.5%的增速继续跃进，一季度中国商业地产指数已达到133.9。对此，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示，“最新的中国商业地产指数反映了商业地产在经历一轮狂飙后开始进入波浪形上升阶段，市场分化正日趋加剧。”
中国商业地产指数
商用土地溢价走低 2016年将为商业供应爆发期
RET睿意德中国商业地产研究中心发布的2014年一季度中国商用土地指数显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国商业地产研究中心预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。
中国商用土地指数
商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市逐步上升空置率和较低的租金回报，开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低，仅郑州在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平，而此举将有利于商业地产中长期的良性发展。
“一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。二线城市则面临供应量激增后的调整，三线城市相对而言被长期边缘化。”陈曦直言，面对同样快速增长的消费需求，以及更为滞后的商业基础，优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。
一线城市租金稳定上扬 陆家嘴写字楼一房难求
2014年第一季度全国商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展，但一线与二线城市租金走势分化，一线城市租金水平继续稳定上扬，空置率维持7%的低位，稳定的现金流收益也催生了大宗交易，基汇资本以9.28亿美元收购北京盈科中心，成为国内最大单项物业收购案。
与此相比，几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%，租金长期低迷。陈曦认为，就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的“蓝筹”办公项目，或成为破局，并刷新市场最高租金的有效手段。
而根据RET睿意德的监测数据，2013年上海大宗成交金额的52%来自于中国内地，其次为香港16%。仅在第一季度上海写字楼的大宗交易就有多起。另外，外资基金收购的写字楼经营状态欠佳，空置率介于21-25%，远高于区域平均水平。对于一季度上海的写字楼市场，睿意德写字楼部董事方一星表示，“上海写字楼大宗成交交易市场延续了去年的热度，市中心核心地段交易集中，资本溢价潜力成为主要关注点。”
值得一提的是，今年年初以来，要想在上海浦东中央商务区租到办公楼变得越来越难，目前，陆家嘴核心区域的几幢商务楼（优惠购、楼盘相册、最新报价）入住率几乎达到100%，而整个中央商务区的空置率创下6年来的历史最低点。
与此同时，写字楼的租金价格则水涨船高。根据RET睿意德的监测数据，2014年第一季度，陆家嘴平均租金12元/平方米/天，逼平淮海路，陆家嘴个别写字楼租金一度达到20元/平方米/天。同期，上海甲级写字楼平均租金8.65元/平方米/天。方一星指出，造成陆家嘴写字楼一房难求的重要原因在于，有大量金融、矿产等行业机构进入该区域。预计到上海中心2015年交付后，陆家嘴区域的供需矛盾才能得以缓解。
快时尚跑马圈地 连锁餐饮信心激增
尽管受到季节性消费高峰回落的影响，中国零售商信心指数依然达到125.6，同比上涨12.7%。调查显示，来自快时尚及轻奢品牌的开店意愿依然强烈，根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，优衣库目前在全国开店数量已达279家，仅2013年其开店数量82家。
零售商开店趋势
而受相关政策的影响，奢侈品牌开店意愿持续下降。大众连锁餐饮则加速扩张，作为餐饮业的“价格杀手”的外婆家，目前旗下品牌在全国开店已达82家，2014年更计划开出45家分店。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产已经走过盲目扩张期，不仅奢侈品、轻奢、买手店、餐饮等业态逐渐分化，相同业态也进入新一轮的升级和转型，行业洗牌也为商业地产项目带来了全新机遇。
阿里入股银泰 O2O成大势所趋
腾 讯携手华南城，阿里巴巴入股银泰，O2O在商业地产已成为热词。RET睿意德中国商业地产研究中心首次将中国O2O指数纳入中国商业地产指数体系。
2014年一季度的中国O2O指数为316.7，同比上涨45%。尽管以服装为主的众多品牌的线上销售占比逐年走高，但实体店销售额并未下滑，反而呈现稳定增长态势。RET睿意德中国商业地产研究中心调研的品牌零售商显示，尽管户外休闲服饰的2013年线上销售额增幅达340%，但依然仅占整体销售额的10%。在RET睿意德针对品牌零售商的调研中，大多数零售商的线上销售占比都低于10%。这也说明，尽管电商来势汹汹，但在零售商的业绩贡献比例中，实体店仍然占据大头。
中国O2O指数
RET睿意德执行董事张家鹏也指出，“电商和实体商业就好比空军和陆军，各有各的优势，但要想打赢一场战争必须协同作战，谁也没有办法完全替代谁。在如何做好O2O方面，我们认为垂直整合在未来将会是一大趋势，既有对商品种类的细分，也有对消费人群的细分。”
本文来源：网易房产
作者：陆佳骎
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