公积金贷款下月执行新政 额度与账户余额挂钩

半岛都市报2月7日讯(记者 王爱科)从3月10日开始，岛城住房公积金提取及公积金贷款管理办法将执行新政策。记者7日采访了解到，相比于目前执行的管理办法，调整后的新规对公积金提取条件、提取额度及贷款申请条件、贷款额度的计算等方面均作了调整。

“目前执行的住房公积金提取管理办法和贷款管理办法是在2007年9月发布实施的，距今已有6年多时间。”青岛市住房公积金管理中心负责人说，但近年来随着全国住房、社保、就业、户籍等相关政策不断变化，以及国家一系列房地产调控政策的实施，原来管理办法的部分内容落后，急需进行修订调整；另一方面，随着住房公积金受到越来越多的关注，部分投机分子搭车套提、骗提公积金现象日益突出，严重损害全体缴存者的合法权益，急需修订相关规定对上述问题进行规范。

时隔6年之久，公积金提取管理办法调整后，无论是提取条件、提取资料、提取额度还是提取程序，都有调整；公积金贷款方面，对公积金贷款的申请条件、贷款额度的计算也有了较大改动。但调整之后，对借款人及配偶均符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款最高额度仍为60万元、购买再交易住房(二手房)贷款最高额度仍为35万元。

据介绍，新的《青岛市住房公积金提取管理办法》和《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》，已经市住房公积金管理委员会2014年第一次会议审议通过，将于2014年 3月10日起施行，有效期至2017年3月9日。

解读

门槛提高，额度与账户余额挂钩

申请人公积金账户需满一年 买新房最高仍可贷60万元

为何调整

“去年发放金额超100亿元大关，公积金运行压力增大”

“从2013年以来，受"国五条"和职工住房刚性需求增长双重因素的影响，全国多数城市楼市成交量大幅攀升，带动了住房公积金贷款业务放量增长。”青岛市住房公积金管理中心负责人。

对公积金缴存职工来说，公积金贷款的政策性低利率优势成为其购房贷款的首选。“去年市住房公积金管理中心共向29586户职工家庭发放公积金贷款100.59亿元，年发放额首次突破100亿元大关，发放笔数、发放金额分别是2012年的1.38倍和1.71倍，创历史新高。”该负责人说，受此影响，本市住房公积金资金运行压力不断加大，现阶段市住房公积金管理中心已采取资金按计划调配、贷款发放轮候等措施。

为保证住房公积金业务持续健康发展，市住房公积金管理中心在充分调研其他城市经验做法后，进行了本次贷款政策调整。“要贷款，申请人要在申请贷款的近 12个月内连续缴存12个月”

门槛提高

调整之后，申请公积金贷款的门槛提高了。

申贷资格的缴存标准上，借款申请人建立住房公积金账户满12个月(即满365天)，申贷时账户是正常缴存状态 ，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存住房公积金12个月。“之前的申贷缴存标准是"申请人建立住房公积金账户6个月，且在申贷的近6个月内，连续正常缴存3个月，累计缴存6个月"。”青岛市住房公积金管理中心相关负责人说，这一标准是2008年为应对金融危机、鼓励居民购买住房出台的临时性措施，规定相对宽松。“贷款额度多少 ，和公积金账户余额挂钩了，还贷能力系数调整为30% ”

能贷多少

提取条件在贷款额度的计算方面，将贷款额度计算公式中的还贷能力系数调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方 、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，并按“就低”原则确定贷款额度。

而在调整之前执行的政策是，在不高于全市最高贷款额度和规定的首付款比例的计算要求下，按借款申请人的还贷能力(借款人及配偶在贷款期间根据计算缴存住房公积金的工资总收入的40%)计算可贷额度。

“这种计算方式，无论职工住房公积金账户有多少余额，即使余额是零，也有可能申请贷到最高额度即60万元的贷款，不符合住房公积金制度权利义务匹配的原则。”青岛市住房公积金管理中心工作人员说，同时，之前40%的还贷能力系数只考虑了职工贷款本金的偿还，未考虑贷款偿还资金中的利息部分，因此也需根据资金形势和业务实际进行调整。

另外，此次政策调整，在保留以还贷能力确定贷款额度的基础上，将申请人贷款额度与其公积金账户存储余额挂钩，按申请人账户余额的15倍，其中经济适用住房按20倍计算贷款额度，多存多贷，体现权利义务对等和对购买经济适用住房申请人的政策优惠，且根据购房类型的不同，分别设置了5000元和1万元的账户余额起点数。“夫妻均符合条件，买新房最高可贷60万；借款人单方符合条件，最高只能贷36万”

最高限额

对购房者普遍关心的公积金可贷最高限额方面 ，从去年2月1日起，全市商品房公积金贷款最高限额统一调整为60万元，全市二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元。自今年3月10日起，青岛市住房公积金管理中心对公积金贷款最高限额标准进行了细化。

“对借款人及配偶均符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款最高额度为60万元、购买再交易住房(二手房)贷款最高额度为35万元；借款人仅本人符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款额度最高为36万元、购买再交易住房(二手房)贷款额度最高为21万元。”青岛市住房公积金管理中心工作人员说。“失业两年就可提取公积金了，装修房子不能提公积金了”

提取条件

公积金提取管理方面，新规对提取条件、提取人范围、提取额度和监督管理等提取业务进行了全面规范。

一方面，对低收入职工适当放宽提取条件，新增了户籍迁出本市或户籍不在本市，与本市单位终止劳动关系并离开本市的提取情形，将失业3年方可提取改为失业2年即可提取住房公积金；另一方面，按国家相关规定，取消职工购买、建造、翻建、大修具有产权的自住住房后，其父母及子女可以提取住房公积金的情形(不含具有产权的父母及子女)等，以充分发挥住房公积金的互助和保障功能，确保制度更加公平。

新规当中，新增了“房屋坐落地在本市行政区域以外的，应提供本人或配偶的实际工作地或户籍地在该房屋坐落地的证明(户口簿或所在单位出具的实际工作地证明)原件”的规定；新增了“租赁本市住房自住的承租人和配偶在本市应无产权住房；租赁多套住房的，只能就一套住房申请提取住房公积金”的规定；通过市场租赁方式依法租住本市住房，年房租超过承租人及配偶年工资收入的10%的，可申请提取住房公积金。

对职工本人或其直系亲属患重病、大病，造成家庭生活严重困难的，新增“医疗费用结算单”作为提取证明材料；且提取申请人的全部提取金额不得超过医疗费用的自负部分。

咨询方式

“2月10日起通过测算器进行公积金贷款额度测算”

“从2月10日起，住房公积金贷款新政额度测算器将上线运行，借款申请人可登录青岛市住房公积金管理中心网站(www.qdgjj.com)主页"便民工具"栏，通过测算器进行公积金贷款额度测算。”工作人员说，此外，市民可拨打住房公积金客服热线12329咨询。

各管理处咨询电话为：市南管理处：83096771、83096772；李沧管理处：68698369；崂山管理处：88896821(贷款)、88893091(提取)；城阳管理处：87757653；黄岛管理处：86894168；即墨管理处：88587631、18300216276；胶州管理处：82232921(贷款)、82232926(提取)；平度管理处：88338377(贷款)、88338379(提取)；胶南管理处：85173285；莱西管理处：81876620。

现场示范

到底能贷多少要看四个条件

政策调整后，由于新增了不少门槛和贷款额度限制标准，考虑到多数缴存职工难免犯难，青岛市公积金管理中心工作人员又做了现场示范。

“贷款额度不高于以下四项计算结果和规定的最低值，以1万元为起点，按5000元的整数倍确定。”工作人员说，借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款的住房公积金缴存标准，贷款额度可合并计算。

一是按还贷能力计算的贷款额度，计算公式为：贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限+配偶月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限。公式中的“还贷能力系数”为30% ；“额度计算年限”为借款申请人及其配偶申请贷款之日距法定退休年龄后5年(男65岁，女60岁)，额度计算年限最长不超过30年。

二是按公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度。按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算，同时对账户余额设置5000元的起点数，账户余额低于5000元的，按5000元计算；对申请经济适用住房贷款的，按借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的20倍计算，同时对账户余额设置1万元的起点数，账户余额低于1万元的，按1万元计算。借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额以青岛市住房公积金管理中心的认定为准，非正常缴存的住房公积金不计入正常缴存余额。

三是按规定比例计算的贷款额度。购买新建住房的，贷款额度不超过房屋总价款(不含配套费、装修费等)的70%(即首付款比例不低于房屋总价款的30%)；对符合规定面积标准的经济适用房，贷款额度不超过房屋总价款的80%，(即首付款比例不低于房屋总价款的20%)；二次公积金贷款额度不超过房屋总价款的40%(即首付款比例不低于房屋总价款的60%)。购买再交易住房(即二手房)的贷款最高额度不超过房屋总价款的60%(房龄在10年以内的，其首付款比例不低于房屋总价款的40%；10年以上房龄，房龄每增加五年，首付比例相应提高10%)；二次公积金贷款额度不超过房屋总价款的40%(即首付款比例不低于房屋总价款的60%)。

交易住房的房屋总价款，应由青岛市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构对抵押房产进行价值评估，并以评估价值、房屋交易价格相比的较低值确定。