本报记者 刘娟发自南京
在业绩阵痛稍有修复的时刻，雅戈尔(600177)重启地产扩张步伐，这个曾经的地王制造者似有卷土重来之势。
日前，雅戈尔副董事长李如刚透露了公司下一步资本动作，他称，公司已完成服装和地产两大业务板块组织结构、制度流程以及团队的梳理，会向分立上市方面努力。
“雅戈尔或会意欲效仿东北高速分立方案，将雅戈尔服装和雅戈尔置业分立上市。”据知情人士向时代周报记者透露称，如果明年分立不成，雅戈尔也许会找一家公司注入房地产资产，实现借壳上市。时代周报记者多方沟通，仍未获得雅戈尔方面的采访机会，其董秘刘新宇及品牌部程姓负责人称上市事宜敏感，不便过多透露。
分立不成或考虑借壳
所谓的分立，是指分立当日在册的所有股东持有的每股雅戈尔股份，或转换为一股雅戈尔服装的股份和一股雅戈尔置业的股份。据知情人士向时代周报记者透露称，雅戈尔或会意欲效仿东北高速分立方案，将雅戈尔服装和雅戈尔置业分立上市。
2010年，原上市公司东北高速分立为龙江交通(601188)和吉林高速(601518)两家公司，分别在上交所上市，这是中国证券史上首例分立上市的两只个股。分立后的新公司，在两年内分别持续获得地方政府优质路产注入，新公司独立发展空间不断扩大。
“分立上市，目前并不容易放行。”上海有券商分析人士对时代周报记者分析称，国内资本市场还不完善，壳资源的价值仍然很高。而分立上市则意味着轻易地送给上市公司一个壳，这对那些等候发行或者还未上市的优质企业来说，显然是不公平的。目前国内分立上市的案例并不多，一旦放行上市公司分立，很多公司可能为了获得分立上市资格而盲目发展多元化。
“如果明年分立不成，雅戈尔也许会找一家公司注入房地产资产，实现借壳上市。”上述知情人士对时代周报记者称，雅戈尔在投资业务板块持有多家上市公司股份，理论上，选择一家借壳不算难。
雅戈尔2013年半年报显示，雅戈尔持有宜科科技(002036)、广百股份(002187)等23家上市公司的股份。但时代周报记者梳理发现，雅戈尔虽是宜科科技的大股东，但后者主营业务为服装布料，今年8月份才配股融资3.35亿元投入到汉麻纺纱当中，而另外所持22家上市公司股份比例都很少，主要用作“可供出售金融资产”。今年10月份，雅戈尔一举夺得工大首创(600857)大股东之位，但随着工大首创董事长龚东升近日被云南警方拘留审查，公司资产重组也被迫终止。
地产业务上市具体计划，仍旧是雅戈尔一个尚未揭开的谜。截至目前，雅戈尔方面并未透露未来地产业务上市的地点、方式和具体时间表。公司董秘刘新宇称在开会，且未经授权，无法接受时代周报记者的采访。而雅戈尔品牌部负责人程方定也对时代周报记者称，分拆上市事宜太敏感，不便多透露。
上市考量由来已久
值得注意的是，雅戈尔对于地产业务的上市考量由来已久。早在2007年，市场上就曾传出该公司的分拆意向。而后在2009年，雅戈尔以17亿元自有资金，对雅戈尔置业进行重组，将注册资金由15亿元增至32亿元。2011年，雅戈尔董事长李如成曾公开表示，雅戈尔正在着手分拆现有上市公司，初步计划是要将其房地产业务从目前的上市公司独立出来，金融投资业务则准备剥离出来注入到母公司雅戈尔集团。这背后交织的，是雅戈尔在地产扩张上的野心，时间点与雅戈尔历次扩张都很吻合。早在1992年房改刚刚开始时，雅戈尔就已经有了第一家房地产公司雅戈尔置业，从入行时间算，雅戈尔已是地产界“老牌企业”。
时代周报记者梳理发现，2007年，雅戈尔掌门人李如成就曾怀揣100亿元资金，带着20个人的团队，全国各地找项目，到了2010年雅戈尔房地产业务鼎盛之时，更是全年累计实现预售金额118亿元。
而进入持续的房地产调控的敏感期，雅戈尔地产业务也尝到了消化不良的苦果，雅戈尔2011年房地产业务直线大跌，当年总计完成的30多亿元业绩只占到了期望值的1/3，而李如成在当年提到的房地产业务单独上市计划也一再搁置。
直到今年房企再融资有开闸迹象，雅戈尔地产业务上市呼声再度响起。
公司业绩回暖，为再度提出上市计划增加了些许底气。2013年开始，雅戈尔地产的业绩出现了大幅增长，前三季度预售额已达107亿元，超过年初100亿元的销售目标。
“从内部管理来看，地产业务上市也应该提上日程。这几年，服装行业不是特别景气，但地产业务利润逐渐增长，两业务规模达到一定程度后，矛盾日益凸显，公司内部管理面临严峻问题。”雅戈尔内部人士在接受媒体采访时表示，同级别的岗位，在服装那边的年薪仅七八万元，而在房地产那边则翻数倍，这种差距在公司员工当中引起不少抱怨，雅戈尔难以处理这两大板块的资源分配和管理矛盾。此外投资者和资本市场也难以给公司准确估值，来自股市的压力比较大。”
在盛富资本总裁黄立冲看来，雅戈尔地产如果选择在国内上市，目前机会并不明显。黄立冲对时代周报记者分析称，A股IPO开闸在即，但房地产业务上市还不是政策鼓励范围，轮到雅戈尔估计要很久。
或将关注刚需市场
事实上，2013年是雅戈尔高调复出的一年。然而，雅戈尔或许正遭遇更大一轮的调控波动风险。日前，上海、杭州等地相继颁发的升级版楼市调控政策，其中二套房首付提升至七成，限购条件加严等内容，已让楼市降温迹象初有体现。以上海为例，11月新房成交量环比下跌8%。
“从市场角度来讲，雅戈尔产品定位中高端，以改善型客户群为主，随着调控政策效力开始发酵，今年12月到明年第一季度有可能会受到一定的影响。”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者分析称，公司近期可改变推盘策略，这个时候积极积累客户就可以。刘新宇并没有向时代周报表态公司未来会否开启促销大战。高库存带来的消化难题，该如何解决？
其实，在地产版图扩大的同时，高库存压力在近年来一直困扰着雅戈尔。公司历年财报数据显示，公司的存货近几年一直呈现上涨趋势，其中2010-2012年，雅戈尔的存货分别为187.27亿元、233.07亿元和234.73亿元。2013年中报显示，雅戈尔在地产板块的库存仍高达220多亿元，占雅戈尔当期流动资产的七成。
雅戈尔希望通过改变战线的思路，来实现高周转。“公司将每年房地产业务收益的一半拿出来作为股东分红和分配，剩下继续投入发展房地产板块。”公司掌门人李如成在投资者会议视频中提出，未来要结合国家城镇化战略，改变过去专门做豪宅的路线，可能更加关注刚需市场。
本文来源：时代周报
作者：刘娟
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