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调控加220亿元库存 雅戈尔重提地产上市计划

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王健芸 制图
王健芸 制图

本报记者 刘娟发自南京

在业绩阵痛稍有修复的时刻,雅戈尔(600177)重启地产扩张步伐,这个曾经的地王制造者似有卷土重来之势。

日前,雅戈尔副董事长李如刚透露了公司下一步资本动作,他称,公司已完成服装和地产两大业务板块组织结构、制度流程以及团队的梳理,会向分立上市方面努力。

“雅戈尔或会意欲效仿东北高速分立方案,将雅戈尔服装和雅戈尔置业分立上市。”据知情人士向时代周报记者透露称,如果明年分立不成,雅戈尔也许会找一家公司注入房地产资产,实现借壳上市。时代周报记者多方沟通,仍未获得雅戈尔方面的采访机会,其董秘刘新宇及品牌部程姓负责人称上市事宜敏感,不便过多透露。

分立不成或考虑借壳

所谓的分立,是指分立当日在册的所有股东持有的每股雅戈尔股份,或转换为一股雅戈尔服装的股份和一股雅戈尔置业的股份。据知情人士向时代周报记者透露称,雅戈尔或会意欲效仿东北高速分立方案,将雅戈尔服装和雅戈尔置业分立上市。

2010年,原上市公司东北高速分立为龙江交通(601188)和吉林高速(601518)两家公司,分别在上交所上市,这是中国证券史上首例分立上市的两只个股。分立后的新公司,在两年内分别持续获得地方政府优质路产注入,新公司独立发展空间不断扩大。

“分立上市,目前并不容易放行。”上海有券商分析人士对时代周报记者分析称,国内资本市场还不完善,壳资源的价值仍然很高。而分立上市则意味着轻易地送给上市公司一个壳,这对那些等候发行或者还未上市的优质企业来说,显然是不公平的。目前国内分立上市的案例并不多,一旦放行上市公司分立,很多公司可能为了获得分立上市资格而盲目发展多元化。

“如果明年分立不成,雅戈尔也许会找一家公司注入房地产资产,实现借壳上市。”上述知情人士对时代周报记者称,雅戈尔在投资业务板块持有多家上市公司股份,理论上,选择一家借壳不算难。

雅戈尔2013年半年报显示,雅戈尔持有宜科科技(002036)、广百股份(002187)等23家上市公司的股份。但时代周报记者梳理发现,雅戈尔虽是宜科科技的大股东,但后者主营业务为服装布料,今年8月份才配股融资3.35亿元投入到汉麻纺纱当中,而另外所持22家上市公司股份比例都很少,主要用作“可供出售金融资产”。今年10月份,雅戈尔一举夺得工大首创(600857)大股东之位,但随着工大首创董事长龚东升近日被云南警方拘留审查,公司资产重组也被迫终止。

地产业务上市具体计划,仍旧是雅戈尔一个尚未揭开的谜。截至目前,雅戈尔方面并未透露未来地产业务上市的地点、方式和具体时间表。公司董秘刘新宇称在开会,且未经授权,无法接受时代周报记者的采访。而雅戈尔品牌部负责人程方定也对时代周报记者称,分拆上市事宜太敏感,不便多透露。

上市考量由来已久

值得注意的是,雅戈尔对于地产业务的上市考量由来已久。早在2007年,市场上就曾传出该公司的分拆意向。而后在2009年,雅戈尔以17亿元自有资金,对雅戈尔置业进行重组,将注册资金由15亿元增至32亿元。2011年,雅戈尔董事长李如成曾公开表示,雅戈尔正在着手分拆现有上市公司,初步计划是要将其房地产业务从目前的上市公司独立出来,金融投资业务则准备剥离出来注入到母公司雅戈尔集团。这背后交织的,是雅戈尔在地产扩张上的野心,时间点与雅戈尔历次扩张都很吻合。早在1992年房改刚刚开始时,雅戈尔就已经有了第一家房地产公司雅戈尔置业,从入行时间算,雅戈尔已是地产界“老牌企业”。

时代周报记者梳理发现,2007年,雅戈尔掌门人李如成就曾怀揣100亿元资金,带着20个人的团队,全国各地找项目,到了2010年雅戈尔房地产业务鼎盛之时,更是全年累计实现预售金额118亿元。

而进入持续的房地产调控的敏感期,雅戈尔地产业务也尝到了消化不良的苦果,雅戈尔2011年房地产业务直线大跌,当年总计完成的30多亿元业绩只占到了期望值的1/3,而李如成在当年提到的房地产业务单独上市计划也一再搁置。

直到今年房企再融资有开闸迹象,雅戈尔地产业务上市呼声再度响起。

公司业绩回暖,为再度提出上市计划增加了些许底气。2013年开始,雅戈尔地产的业绩出现了大幅增长,前三季度预售额已达107亿元,超过年初100亿元的销售目标。

“从内部管理来看,地产业务上市也应该提上日程。这几年,服装行业不是特别景气,但地产业务利润逐渐增长,两业务规模达到一定程度后,矛盾日益凸显,公司内部管理面临严峻问题。”雅戈尔内部人士在接受媒体采访时表示,同级别的岗位,在服装那边的年薪仅七八万元,而在房地产那边则翻数倍,这种差距在公司员工当中引起不少抱怨,雅戈尔难以处理这两大板块的资源分配和管理矛盾。此外投资者和资本市场也难以给公司准确估值,来自股市的压力比较大。”

在盛富资本总裁黄立冲看来,雅戈尔地产如果选择在国内上市,目前机会并不明显。黄立冲对时代周报记者分析称,A股IPO开闸在即,但房地产业务上市还不是政策鼓励范围,轮到雅戈尔估计要很久。

或将关注刚需市场

事实上,2013年是雅戈尔高调复出的一年。然而,雅戈尔或许正遭遇更大一轮的调控波动风险。日前,上海、杭州等地相继颁发的升级版楼市调控政策,其中二套房首付提升至七成,限购条件加严等内容,已让楼市降温迹象初有体现。以上海为例,11月新房成交量环比下跌8%。

“从市场角度来讲,雅戈尔产品定位中高端,以改善型客户群为主,随着调控政策效力开始发酵,今年12月到明年第一季度有可能会受到一定的影响。”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者分析称,公司近期可改变推盘策略,这个时候积极积累客户就可以。刘新宇并没有向时代周报表态公司未来会否开启促销大战。高库存带来的消化难题,该如何解决?

其实,在地产版图扩大的同时,高库存压力在近年来一直困扰着雅戈尔。公司历年财报数据显示,公司的存货近几年一直呈现上涨趋势,其中2010-2012年,雅戈尔的存货分别为187.27亿元、233.07亿元和234.73亿元。2013年中报显示,雅戈尔在地产板块的库存仍高达220多亿元,占雅戈尔当期流动资产的七成。

雅戈尔希望通过改变战线的思路,来实现高周转。“公司将每年房地产业务收益的一半拿出来作为股东分红和分配,剩下继续投入发展房地产板块。”公司掌门人李如成在投资者会议视频中提出,未来要结合国家城镇化战略,改变过去专门做豪宅的路线,可能更加关注刚需市场。

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