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海外购房成了一些投资者眼中的新“蓝海”

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记者看到,乔·惠特利亮出的这份投资清单,这段时间在国内各大社区引发各种“拍砖”和叫好,有意思的是,国内网友讨论过程中,话题的焦点说着说着,就会转到“投资海外房产靠不靠谱”这一老话题。

这两来,国内多地发布房产调控政策,限购、限价之声不绝于耳,二套房首付与缴纳社保年限的门槛也逐步提高。收紧的政策抑制了楼市的投资及投机需求,加之股市低迷、大额理财渠道有限,海外置业,成为一些投资者眼中的新“蓝海”。

一方面,国内房企的海外征程渐次开启。同时,连同移民等政策在内,其他国家的房源也开始向中国购房者放开。由此,一场海外置业的高潮掀起。但在热度背后,仍有不得不提的冷思考。

房企竞相“出海”

外国购房井喷

近年来,“蜂鸟移民”成为热词。蜂鸟,有小、快、轻的特点,所谓“蜂鸟移民”,指以投资风险小、门槛低、灵活性强的方式,达到移民的目的。通过海外置业移民,就是最现实的途径之一。

韩国济州岛自2010年2月起实施低门槛投资移民政策,只要购买50万美元以上的房屋,就能获得全家永久居住权。国内房企认定这些政策对国内投资者具备吸引力,果断选择“出海”建楼。绿地集团在去年7月前后推出济州岛的“汉拿山小镇”项目,就试图寻找国内飞去的“蜂鸟”。此后,绿地集团还相继进军澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里和巴塞罗那、美国纽约和洛杉矶,涉足7个国家的9大城市。

除了绿地,其他国内房产“巨鳄”也不甘人后。中国海外投资联合会的数据显示,去年以来,包括万科、万达、碧桂园、中建、中铁在内的10余家企业,已在海外拥有房产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。

国际机构仲量联行的数据也显示,今年中国海外房地产投资交易额迄今已突破50亿美元,刷新了去年全年40亿美元的纪录,上层中产群体正逐渐成为海外购房的主力军。据仲量联行的分析,中国内地购房者海外投资的主要目的地仍是欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。其中欧洲购房交易额自去年来持续增长,今年第三季度已接近20亿美元,同比上涨25%。今年第三季度,中国购房者在澳大利亚买房交易额接近5亿美元,较去年同期上涨近一倍。今年全国购房者在美国房产市场的交易额也将突破20亿美元,而在5年前,这一数字只有2200万美元。中国海外投资联合会预计,未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,与北上广等国内一线城市相比,美国等发达国家的房价相对较低,也比较稳定,对中国投资者具有较大的吸引力。但他也提醒,海外投资对国人尚属新鲜事物,购房者一定要花时间去了解当地的政策和信息,规避投资风险。海外市场看上去很美,未必能获得较优的收益。

移民投资各有风险

一线城市两室户等于塞浦路斯别墅加永久居留权;25万欧元全家移民希腊,畅游申根国;50万欧元获得葡萄牙“顶级签证”……在上海,越来越多的房产中介推出了这些海外置业的“诱人”广告。在每年的大型发展会上,海外专场也吸引了不少购房者的目光。将移民与置业绑定在一起,令不少投资者心动。但业内人士分析,海外置业的风险要从目的开始区分,无论买房投资还是购房移民,都有不少误区需要厘清。沪上一家知名地产中介的客户经理告诉记者,对投资客而言,购房政策必须了然于心。首先,房屋购买应该获得哪些许可,需要经过哪些部门,应当事先确认。此外,海外购房并非一步到位,养房的税费相对较高。以美国为例,各州都需缴纳1%-1.5%的州税,每年各类房屋税费总计达购房款的5%-7%。

而对希望通过海外置业来移民的购房者来说,更应该清楚政策的范围。该客户经理告诉记者,目前有购房移民政策的国家并不多,诸如美国、加拿大、澳大利亚等海外置业的热门国家,都没有买房即可移民的政策。“买房送居留权”主要集中于塞浦路斯、葡萄牙、和希腊及部分亚洲国家。此外,永久居留权与公民身份也是两个概念。例如,塞浦路斯的永久居留权意味着可以享受当地福利,但购房者仍是中国公民,持中国护照。西班牙购房送永久居留权,但前5年只批居留签证,要5年后才能申请“绿卡”,即便拿到“绿卡”,也要确保每年至少在西班牙住半年。因此,移民与投资往往不可兼得。

此外,在海外置业,汇率与贷款中的风险也应当考虑在内。由于房产贷款期限较长,期间会涉及汇率波动,贷款人将面临还贷额度不确定的问题。虽然目前多数国家在法律上并未对外国购房者设置障碍,但如果并非一次结清,具体到申请按揭贷款会涉及不少细节。比如,在对购房者进行贷款资格审查时,可能会涉及到当地的社保缴纳及信用记录,如果缺少此类凭证,也可能遭遇银行拒贷。

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