吴振绵：地产老兵的新长征

■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

“退役”3年，吴振绵很少被聚焦在镁光灯下，但他的生活并没有沉寂下来，甚至似乎比以前更加忙碌，两岸和香港之间航程不休。

再会吴振绵，这位以性格直爽、敢言敢为著称的前中体产业(600158,股吧)集团总裁，仍然在孜孜不倦地兜售着他的“复合地产”。不过与之前相比，加入了歌华集团的文化元素和冠军教头李永波的羽毛球品牌后，吴振绵“小而美”的文体复合地产显得更加稳妥务实。

“人在江湖，身不由己。”与其相信已经65岁的吴振绵这句自嘲之语，毋宁说是他骨子里那种对商业机会的嗅觉在作祟。自进入商界以来，曾经是篮球运动员的吴振绵就矢志将体育产业推向市场化，然而现实环境的种种桎梏令其步履维艰，这种深刻的矛盾一直贯穿于他的商旅生涯，在访谈中更是溢于言表。

如今，聚合了“文化+体育+商业+地产”的歌华中奥广场在多年的酝酿后即将展露真容，这让地产老兵吴振绵的新长征迈出了坚实的第一步。“李永波培养100个羽毛球世界冠军，我就在全国建100个歌华中奥广场。”戏言背后，掩饰不住吴振绵的野心。但目前对他而言，最重要的是如何把账算清楚，把节奏控制好，以及寻求更充沛的资金支持，“困难是有，但只要打开局面，就能够形成良性循环”。

“老兵新传”

身材魁伟的吴振绵是篮球运动员出身，1998年创建了中国第一家体育产业的上市公司中体产业集团。命运巧合一般，这一年也是中国房地产行业步入市场化的起点。对体育产业市场化孜孜以求的吴振绵，敏锐地嗅到房地产市场的机遇，用地产作为载体培育体育产业成为其最重要的战略思路。于是，吴振绵成为了中国“体育复合地产”和“奥林匹克花园”的教父。

吴振绵一直强调将奥林匹克精神注入到房地产开发中，这并非仅仅是口号和噱头。与奥园郭梓文等地产商的合作，创立中国第一个开放型房地产品牌战略合作联合体“中国奥林匹克花园房地产联盟”，向地产客户灌输“科学生活、健康运动”的理念，让体育走出高高在上的金牌竞技和楼堂馆所而更贴近普通百姓，无不是这种精神的诠释。

2011年，从中体产业集团退休的吴振绵仍然在寻找着事业延续的新路径。这一年的六中全会让他嗅到了另一个巨大的机遇，在这次会议上，中央决策层将中国文化体制改革推向新的历史高度，文化产业正逐步进入大繁荣、大发展的新时期。

“文体不分家，都是大文化的范畴，在中国进入内需经济阶段后，对于文化体育的消费一定会迎来新的高峰。”吴振绵说自己是受到了这种历史性机遇的鼓舞，决定重打鼓另开张，演绎他的“老兵新传”。

当然，对于行业的观察也是支持吴振绵的重要源泉。在他看来，随着土地价格的不断攀升，增值空间日渐逼仄，房企必须要做小而快的项目，并且下沉到市场更为广阔的三四线城市，将自己手中掌握的资源尽量整合，化为独特的竞争优势。

在体育领域的长袖善舞当然是吴振绵最大的资源优势，除了国家体育总局的体制内人脉网络之外，李宁、李永波这些既在群众中具有巨大号召力又有强大商业价值的体育明星也与其过从甚密。由于吴振绵主攻三四线城市，成本高昂且叫好不叫座的游泳馆、健身房等难以为继，依托李永波、具有深厚群众基础的羽毛球成为吴振绵体育业务的最佳选择。

同时，由于在奥运会期间与歌华集团有过合作，吴振绵在文化上的发展计划也与大力进入文化和院线投资但对地产不熟的歌华集团一拍即合。

“三四线城市的老百姓文娱生活比较匮乏，羽毛球虽然喜闻乐见，却没有物美价廉的场所提供；中国电影产业正在迅速崛起，但这些城市大多都是老式的电影院，院线能够有巨大的发展空间。”吴振绵非常看好他所打造这种老少咸宜、小巧多样的“文体黄金搭档”。

“文体综合体”之路

这些年，吴振绵走了数十个城市，他的计划受到很多地方政府官员的欢迎，但目前仅有辽阳的灯塔歌华中奥广场真正落地。

“很多地方政府都希望我去建一些大的体育场馆，往往一出手就是好几百亩地。”但是对于吴振绵来说，一方面体量太大对资金投入量要求过高，超出自身承载范围；另一方面，究竟建设什么样的体育设施，政商两方面诉求是有分歧的。

熟稔中国体育产业状况的吴振绵，在提到目前全国各地的官方体育设施时不禁长吁短叹，“建国以来我们在体育设施的投入上已经超过3万亿元，但不客气地说，90%没有发挥应有的作用，很多体育中心建得富丽堂皇，但是建一个闲一个。”

吴振绵希望能够改变这种体育设施不接地气的现状，其核心就在于“放手市场化”。不过，吴振绵也算了一笔账，即便是大体量的住宅全部正常盈利，也不能覆盖院线、体育和商业的成本，这中间的差额只能由他苦口婆心地游说政府，请求在土地款、税费和财政拨款上给予一定的支持。只要初期摊平成本，随着时间的推移，院线、体育、商业的成本会逐渐下降，整体盈利也就有了可能。

“用院线和体育将人气带起来，人气起来以后商业就会产生大量现金流，再来反哺院线和体育，这样会形成一个良性循环。”吴振绵说。

尽管起步并不轻松，前期培育也会十分辛苦，但吴振绵有自信，也有野心。全国近300个地级市，以及更加庞大的县级市群体，“弱水三千，只取一瓢”，其发展前景也足够可观。

“现在还在尝试阶段，我们也在积极寻找基金进行合作，目前最大的障碍除了资金之外，就是招商难度。”吴振绵说，“我们要自己放慢节奏，量力而行。”

在今年年底的第15届CIHAF中国住交会上，吴振绵的歌华中奥广场将首度在公众视野中亮相，他的这条“文体综合体”之路究竟前途如何，也令我们拭目以待。