世茂系内部火线调整 "高周转"当头

“云服务”全面升级、世茂房地产董事会副主席兼执行董事许世坛称三年后进军“千亿俱乐部”……一连串不无噱头的字眼令这个从前低调的地产巨头近来活跃在人们的视线中。

如果说苏宁“云商”尚且好理解的话，世茂这次将“云”和房产建造联系在一起让人乍一看很难弄清它葫芦里卖的是什么药。但细加考量，会发现整个“云服务”看起来有点斯皮尔伯格科幻片的意味儿，另外又透着几分迈克尔·杰克逊“梦幻庄园”的影子——尽管在想象力上还是差后者那么一点点。

从前三季度来看，公司报告期内销售额超过480亿，相比去年同期的355亿提升36%。如此看来，倘若资金链牢靠，这家后起发力在综合商贸体建设上颇有心得的房企的关键词中，“千亿俱乐部”在未来即将变得有鼻有眼、不再是口号？

“云服务”效果待考

“云服务”自六月在上海世茂佘山里（优惠购、楼盘相册、最新报价）落地以来，四个月时间里还在世茂的多个项目落地，南京、武汉、长沙、成都等，足迹遍布自沿海到内地的数个一、二线城市。“世茂云服务”在教育、医疗、商务、消费、定制等五大模块中皆有精致呈现。

在教育方面，世茂联合中国排名前10的教育机构，精心为业主子女提供从幼儿园到中学、出国留学的“一站式”教育配套服务；医疗方面，熙康医疗顾问团队进入世茂社区，提供业主和家人定制化健康顾问服务。另外，世茂业主还能同时专享高端酒店级别的贵宾礼遇，以及配套的儿童乐园定制服务等。

概念虽美轮美奂，背后的投入却想必甚巨。而关于为何有如此胆魄耗巨资打造这么一个梦幻社区，世茂方有他们的立场。

世茂房地产副总裁蔡雪梅认为，当下房地产市场早已转型，如果说面对前两年市场乱战下还有“低房价”恶性竞争的情况，那现在就已经完全进入到了拼“综合实力”的阶段；“高端房产市场更是如此”。

蔡雪梅同时告诉记者：世茂集团在最开始筹划这一“工程”时，早已预估到云服务的整合必然带来资金、人力等资源的大量投入。但是，考虑到其带来的客户价值提升更为诱人，并为世茂看重，最终还是决然敲定了这一项目的落地。“"云服务"将成为世茂集团今后的一个核心竞争力，我们有这个信心。”

关于“云服务”，沪上一券商房地产资深研究员却向理财周报表示，目前有包括金地在内的多家大型房企都在建设社区时融入了“云服务”理念，“概念是非常具有魅惑力，但是反过来讲，近几年国民经济的大势都不是非常好”。作为一项如此大手笔的投入，“云服务”未来究竟如何，尚需时间揭晓答案。

跻身“千亿俱乐部”的目标

从前三季度来看，公司报告期内销售额超过480亿，相比去年同期的355亿提升36%。

2013年初，世茂延续在长三角的最大布局力度，在杭州、苏州、张家港、宁波等地获得多个位置优越地块：上半年先后是杭州两个、宁波两个、苏州石湖两个。

而单单是9月5日一天，世茂就在苏州、杭州两地同时出手，一日竞得三幅地块。苏杭的总地价与楼面地价双双被刷新：其中，世茂股份斥资47.25亿，在苏州拿下两宗金鸡湖园区黄金地，溢价率高达77%；在与杭州本地房企滨江激斗14轮后，世茂房地产终于以最高限价36.69亿元、配建2000平方米保障房的报价，将杭州江干区一宗核心地块收入囊中，楼面价则被推高至23828元/平方米（未除保障房面积），成为杭州楼面单价新地王。

在外界看来，世茂房地产今年年初定下的全年预期销售业绩只有550亿元，似乎并不具有三年冲刺千亿的实力。然而以投行人士的眼光，世茂已具备充分的向千亿俱乐部冲刺的家底。

摩根士丹利此前发布报告指出，世茂房地产今年上半年新购入440万平方米土地后，2014年的可售货量将增加20%-30%，可销售新盘市值约1200亿-1300亿元。按此规模，世茂系明年即有望达到千亿元的销售目标。

理财周报了解到，为挺进千亿俱乐部，世茂股份、世茂房地产正在进行内部大调整。而世茂系最为重大的调整，则是世茂系开发向高周转、快速去库存模式的大转变。

“世茂目前在资本市场的表现成绩较好，年中时的现金储备约190亿，未提用授信额度约为人民币200亿元，在我们加大购入土地的前提下依然实现了现金规模的增长。”蔡雪梅称，“近期世茂集中在长三角区域和福建拿地，这都是世茂重点的战略区域。在第四季度，包括苏州石湖、张家港、杭州牛田、宁波马家等今年年初拿地的新项目都将集中入市。”

多业态、发轫高端

近两年，无论是在全国各地大建影都的万达集团，还是在线上线下皆有喜人呈现的百联集团，城市综合体似乎正在成为地产业的“新坐标”。

可与此同时，其对于地域的高要求又令地产商在涉足时需要足够的资源和勇气。

比之万达、百联，蔡雪梅表示，“世茂与其他房企的最大不同就是多业态。多年来世茂积累的资源与经验，令我们有更强的开发和打造创新产品的能力以及完善业务、整合跨界资源的能力。”

广发证券分析师乐加栋在接受理财周报采访时道出对世茂房地产近期表现的观察，“财务上看，公司在手货币资金有25亿，短期借款和一年内到期的非流动负债合计约28亿，短期内偿债压力较小。”

其补充表示，投资力度加大，令公司的净负债率在近期上升到55%。“尽管这与公司历史水平相比上升幅度较大，但目前还是有着较大财务安全边际的。”

“今年是公司的转折年，未来一到两年公司即将进入销售规模性增长的时期。”他特别提到了“商业运营+地产销售”概念，“应该说，世茂的"商业运营+地产销售"战略组合在当下仍旧角杀激烈的房地产市场来看很有亮点。”