三林房价6年上涨近5倍 前滩或为最后投资区域

说到三林，想必大家都不陌生、世博的开启，前滩的规划无疑给三林版块的发展注入新的活力，而万科、金地、合生创展等品牌开发商的进驻也给版块内房产市场带来新变革，从2008年的7000-8000元/平左右房价到如今近40000元/平，房价上涨近5倍，版块已经从一个动迁之地发展成为沪上知名的高尚社区。

三林版块可以说具有得天独厚的地理位置，西濒黄浦江，北与上钢新村街道、周家渡街道隔川杨河相望，东与北蔡镇、南汇区康桥镇相邻，南与闵行区浦江镇相接，无论是到人民广场、徐家汇、还是闵行等区域都非常近。

近年来，版块内众多知名开发商的进驻以及后世博及前滩规划的效应，加上多条轨交及中环线的开通，使得房价连连上涨。目前三林整个版块可分为北三林、南三林及前滩3大片区。

北三林居住理想 不适宜投资

就目前来说北三林的发展最为成熟，也是最靠近世博辐射区的，是一个起步早、发展快的版块之一。这里最有名的莫过于有着"浦东南京路"之称昌里路商业街，人流量密集，在世博会前期这里就汇集了大量的地摊，世博会开幕以后经过政府的治理，形成了很有特色的正规化地摊街。除此以外，昌里路的沿街商铺还有各色餐饮美食等沿街配套，还包括浦东商场等等。但同时昌里路附近上世纪八九十年代的老公房规模体量非常大，在世博会开幕的时候也仅仅改建了沿街的一些公房外立面及小区绿化等等，更多的老公房还是前期的老样子，尚未改造完毕，虽说外面繁华，但居住环境比较杂乱，且品质较差。

北三林除了昌里路商圈外，上南路、成山路也是商圈密集区，但相对昌里路来说还逊色一筹，其中上南路主要以沿街商铺、中型超市、酒店为主，成山路这里主要以浦东商场和新路达商圈及少量沿街商铺为主，客流量相对昌里路来说相对较少。

近几年，北三林尚无土地供应，区域内也无可开发土地，这里的住宅及商业发展已趋于饱和，据北三林某房产中介人员介绍，在08年的时候这里均价大概在8000元/平左右，而世博过后到现在这里的均价已达到3万/平以上，继续上涨空间并不是很大，所以投资价值非常有限。但北三林完善的交通和配套都可以保证这里的居住氛围和生活质量，而且常住人口数较多，自住相对理想。

南三林改善人群聚集区 房价上涨缓慢

川杨河以南为南三林，这里虽然起步晚，但发展快，并且规划相对较为合理，其中杨思附近最为明显，在2008年以前，这里的农民房尚未拆除，道路窄，环境差，是个典型的贫民区，而且人员相对复杂。但世博会的开幕使得这里发展最为迅速，几年的时间里，这里已形成了成熟的商圈，维也纳国际酒店、品牌餐饮店、银行、会所等商业配套都已纷纷入驻；另外在上南路永泰路附近还分布有三林城市商业广场、中房金谊广场等中高端商业综合体，不仅商业业态丰富，而且体量也较大；在长清路中环附近还有森宏购物广场，在恒大华城附近还有去年刚刚改建的恒大长青商城，各色超市、影院、休闲娱乐设施一应俱全。

相比北三林，南三林可谓是规划好、商圈多，并且尚有极少数的可开发用地。

从目前新房市场来看，整个三林在售的几个住宅项目都集中在北三林版块上，其中合生前滩一号（优惠购、楼盘相册、最新报价）、浦发御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）普通公寓产品已经去化完成，接下来都将推出洋房及别墅产品，而万科五玠坊（优惠购、楼盘相册、最新报价）、尚东鼎一直是三林板块内高端楼盘的代表，仅有体量很小的海尚新纪园（优惠购、楼盘相册、最新报价）在售公寓产品，可以看出，如今的南三林已经成为了改善客群的聚集区。

就南三林的房价来说，以浦发御园为例，在2011年下半年开盘时报价在2.2万-2.8万/平之间，和周边二手房价格相差无几，售卖情况非常好，但同时要考虑到当时的市场行情遇冷，成交下滑非常明显，所以新房定价不高，而等到2012年随着市场行情的回暖，项目再次加推时均价已上涨到3万/平，而到现在，尚未推出的85-140平洋房总价达到400-600万/套，折合成单价更是达到了近5万/平，足以说明这几年房价涨势凶猛。

二手房市场，位于永泰路上南路附近的商品房在08年的时候也不过7000-8000元/平米，如今这里的价格已经达到了3-3.5万/平米，而附近的动迁房也在2.5-2.8万/平米，老公房大概在2.4-2.5万/平米。

据克尔瑞数据分析，2006年至2010年的4年时间里，这里已经从8000元/平涨到了30000元/平，在2010年至2012年之间，区域内房价平稳，无太大涨幅，而2012年至今，区域内房价上涨仅约2000元/平左右，也就是说在2010年至今的近4年里，区域内房价涨幅约2000元/平米，房价上涨已趋于缓慢，已不能和过去相比，再如当前通货膨胀严重、货币贬值等因素，房子虽有保值因素在，但也不会像过去几年中翻倍上涨，预计以后也将是稳健的上涨，相反区域内交通的便捷和完善的配套更适宜居住。

三林最后一片土地前滩 投资较强

由于北三林和南三林可开发土地日益减少，那就不得不提三林地区内的最后一块净土，位于济阳路以西的前滩，总用地面积283.17公顷，总建筑面积约为350.16万平方米，办公、商业、文化娱乐建筑将占据总建筑量的50%，学校、医院等公共服务设施占比10%，其余40%则用于建造国际社区及高端白领居住区。

就目前的规划来看，区域内的土地市场较为活跃，并且都在开发中，尚未形成一定的居住氛围，所以前期来看前滩的可投资性较强。

纵观整个三林区域内交通，可用两环、三桥、四隧道五轨交可以概括其中，到往中心城区非常便捷，区位优势非常明显；此外三林板块人口密集，可支撑起各色商业配套设施，目前除前滩外的住宅市场里，三林新房市场上大多开发中高端住宅产品，板块内的房价抗跌性也较强，很适合自住需求。而前滩更是要打造成为生态型综合性城市社区，重点发展总部商务、文化传媒、运动休闲，同时兼顾居住、酒店、商业等辅助功能，未来的发展更不容小视，所以前滩或将成为三林板块内最后的投资区域。