郑东新区：“鬼城”之说不实

对郑东新区“鬼城”说的争议与辟谣已经让郑东新区的官员们不胜其烦。在纷纷扰扰的“鬼城”喧嚣声中，郑东新区已经走过了十年。在空旷和宁静的外表之下，这里人气渐旺：河南省政府、郑州市政府部分机构以及金融机构已迁入，GDP居全省前列，常住人口超过100万人，尽管新的写字楼还显得有些空荡，但住宅项目已有许多人入住。中海、佳兆业、华润置地、富力、绿城、建业、中渝置地都在这里有大规模开发项目。

“涉及‘鬼城’的话题我们不接受采访。”收到中国房地产报记者的采访传真之后，郑东新区管委会如此回复道。

郑州的郑东新区2003年正式开工建设，当时的规划总面积约为150平方公里。近年来，由于包括CBS在内的境外媒体声色俱茂地报道郑东新区“街道空空如也，一排排楼房无人居住”，在各个媒体的“鬼城排行榜”上，郑东新区就成了与鄂尔多斯、常州、贵阳等并列的常客。就在今年7月，某媒体盘点了中国12大“鬼城”，郑东新区还赫然在列。

从郑州老城区中心郑州火车站附近乘坐公交车，驶出10站左右的距离之后就进入了郑东新区的范围。与老城区的拥堵、喧嚣相比，眼前的郑东新区是另外一番景象。周边的空间布局变得开阔，马路两旁繁茂的绿化带掩映下，依环型而建的内外两排高层写字楼鳞次栉比，中心位置的地标性建筑、刚刚竣工不久的绿地广场大厦分外惹眼，贯穿新区的人工运河如意河静静流淌，更给人以置身郑州之外的感觉。对比老城区熙熙攘攘的人潮，这里的行人明显变得稀少，不过，各幢写字楼及小区周边密密麻麻排列着的车辆却揭示了这座新城宁静背后的另外一面。

正在慢慢热闹起来

“现在还说郑东新区是‘鬼城’简直是无稽之谈。”几经沟通协调，郑东新区管委会信息中心主任孙思晗9月10日接受了中国房地产报记者的采访，“目前郑东新区建成区面积是90平方公里，房屋建成面积约3800万平方米，常住人口达到100万。”孙思晗指着背后窗外的CBD写字楼群告诉记者，“现在入驻CBD的金融机构达到了175家，几乎所有大型银行的郑州总部都搬到了这里，高峰时周围连停车位都找不到。”

近几年，河南省政府、河南省国土资源厅、郑州市中级法院、郑州市房管局等政府机关陆续迁至郑东新区，迅速提升了当地的人气。根据当地相关部门提供的数据，目前CBD的入住率在90%以上。“现在郑东新区一个区的财政收入，在整个河南省仅次于洛阳市。”孙思晗介绍说。

而据记者从郑州市政府了解到的数据，截至2013年7月底，郑东新区总人口已达103.2万，在郑州仅次于金水区（139.8万人）。2013年上半年，郑东新区财政收入73.3亿元，在各县（市）区中位居第一。

孙思晗所提到的数字，似乎仍被掩盖在记者所见的郑东新区安宁的外表之下。站在郑东新区宽阔的环型大街上，四周显得空旷，路上往来的行人也不多，CBD旁边的湿地公园内，几对新人在摄影师的带领下正在拍摄婚纱照。只有写字楼周边一字排开的车辆仿佛在提醒人们这里不是一座空城。

随后，记者来到距CBD不远的一处住宅区，这里是郑东新区第一批住宅小区，2008年前后开始业主陆续入住，聚集着温哥华广场、绿城·百合以及后来新开盘的联盟新城等小区。记者发现，小区周边的人气同样不高，进出小区的业主不多。不过，各个楼盘周边的商铺入驻率较高，约70%的底商都有商家在经营，小区旁边的马路上也停满了车辆。“大都是来新区办事的，CBD那边没车位了，就把车停这边了。”一位当地居民告诉记者。

到了晚上八九点钟，小区附近的人流开始增多，周边的餐馆也慢慢聚集起一些食客，小区附近的商业街宝龙城市广场变得灯火通明。不过据记者目测，周边各个小区的亮灯率普遍在50%左右。“这里几年来人气还是不太够，经营情况一般。”一位开川菜馆的老板这样对记者说。

而对于郑东新区各小区的实际入住率参差不齐。郑东新区管委会、郑州市房管局等相关部门都未能给记者提供准确的数字。但也有几位政府管理人员以及房企销售顾问说到直观感觉的住宅入住率，他们认为几年前这里的住宅项目入住率的确很低，但过去两年逐渐上来了，很多项目入住率应该超过50%，入住率最高的是中央商务区的一些住宅项目，超过90%。不过据记者走访的小区附近的几家二手房中介销售均表示，小区各个户型的二手房源都比较充足。

“郑东新区的住宅市场刚起步时，由于影响力有限，配套也不完善，投资型购房者的确占大多数，但近年来随着新区的发展，刚需人群一直在增加。”曾参与过郑东新区第一批住宅项目开发、现河南楷林置业品牌总监郭春江告诉中国房地产报记者。

“对于郑东新区是不是‘鬼城’的舆论我觉得‘仁者见仁智者见智’，在我看来，无论从房地产市场还是区域经济、居住环境等各方面来看，郑东新区的整体发展都非常好。另外金无足赤，新城的发展也必然会遇到各种问题和挑战。”克而瑞信息集团郑州机构首席分析师杨亚萍表示。

　新区房价远超老城区

郑州是拥有1亿人口的大省河南省的省会，在国家的中部大战略的推动下，这几年经济发展非常迅速，GDP增长率连续几年位居中西部城市前列。记者在郑州几天时间所见，这里各种不同的地产项目、工厂、工业设施、物流和基础设施项目可谓遍地开花。来自河南省内各地的购房需求十分强劲，支撑了郑州住宅市场的强劲增长。今年8月份，郑州市新房价格同比涨幅高达12.6%，涨幅名列全国第七，而郑东新区的房价也在伴随着郑州房地产市场的火热而上涨。

在房价上涨的压力之下，9月2日郑州市发布了升级版的限购令。然而，市场似乎并不为所动，在郑东新区的各楼盘售楼处，售楼员们谈论得更多的是“金九银十”可能带来的好收成。

“郑东新区是全国少见的几届政府班子都不遗余力支持和建设的新城。”郭春江告诉记者。经过十年建设，如今的郑东新区建成区已经颇具规模，并且成为展示郑州新形象的“窗口”和“名片”。

“产城联动是郑东新区规划建设中最大的亮点；另外，郑东新区建设采取了市场化运营的模式，没有透支当地的政府财政。”郑州大学客座教授、中国王牌城市研究院院长上官同君认为。

不过，尚显不足的人气令郑东新区与空间进一步受到挤压的郑州老城区形成了鲜明对比。最新资料显示，目前郑州人口达到900万人，其中城镇人口近600万人，转移到新区的人口仅为100万人，老城区的发展桎梏远未消除。

在郑州老城区，堵车现象司空见惯，且早晚高峰时段被拉得很长。由于乘坐公交经常耽误时间，很多郑州人都骑电动摩托出行，这成了郑州老城区的一大景观，且催生了当地的“摩的”生意。大量的电动摩托、自行车挤占了人行道，交通状况十分混乱。

“郑东新区？那可是富人区，那里的房子我们一辈子也买不起。”对于记者“为何不搬到郑东新区”的询问，一位老城区居民如此回答道。

克而瑞咨询郑州机构的相关调研结果显示，2013年1~8月，郑州市商品房成交均价为9286元/平方米，其中老城区成交均价为8649元/平方米，郑东新区成交均价为11655元/平方米，高出全市均价25.51%。而一些新开盘的项目，则已经超过2万元/平方米的价格线，如建业集团在10 月推出的某住宅项目的售价将是25,000元/平方米。而据记者从当地二手房中介了解到的情况，郑东新区CBD附近小区的二手房均价已经在2万元/平方米上下。发展中的新城房价高于老城区，这在全国的房地产市场中并不多见。

“在郑东新区住宅市场开发初期，投资性需求占据主导地位是当地房价愈炒愈热的一大原因。”当地一位不愿具名的业内人士对记者表示。“2011年郑东新区一些高端项目最高已经卖到18000元/平方米了。”郭春江介绍说。

遇冷的写字楼

　　止不住扩城的步伐

与住宅市场的热闹不同的是，郑东新区的商业地产包括写字楼市场一直很冷。“目前郑东新区的写字楼市场出现了一定程度的饱和现象。”上述当地业内人士指出。事实上，目前郑东新区CBD以外新建的写字楼项目，在销售上出现了疲态。据克而瑞咨询郑州机构的统计数据显示，今年7月郑东新区商办物业的均价为13200元/平方米。这一均价甚至低于郑东新区某些区域新开盘住宅项目的售价。

由于写字楼市场的冷清，一些写字楼被改成了商住楼（优惠购、楼盘相册、最新报价）。据记者了解，郑东新区的CBD内外环由60幢高层建筑组成，当地相关部门担心将来的招商效果，将其中内环原来规划为写字楼的建筑多改成了商住项目。这些商住建筑如今很多都被一些小型公司租赁，与周边整体的商业氛围显得有些格格不入。

记者随机进入了其中一幢商住楼内，由于楼房按住宅格局设计，楼道、电梯间均显得狭小、拥挤，卫生状况也不理想，纸屑、烟头遍地可见，楼内鲜见住户居住，倒是有不少公司的职员及外来办事人员进进出出。相邻的几幢商住建筑周边的商业配套也不完善，中午时分，不少公司职员都在路边摊草草解决午餐问题。与另一条街道上商业设施相对成熟的丹尼斯七天地相比，这里命名为CBD东方商业广场的商业大道却是大门紧锁，一片空旷。

“郑东新区在规划、建设之初遇到了国家银根紧缩等严峻形势，因此在CBD的招商定位方面，现在看来，有些项目档次低了，影响了CBD的整体形象；另外，我们在城市管理水平上就全国范围来说也不是特别先进。”在谈到郑东新区建设的经验得失时，孙思晗这样表示。

尽管商业地产遇冷，但郑东新区并没有止步。目前在90平方公里的建成区之外，郑东新区又开始了新一轮的跃进。据孙思晗介绍，郑东新区的远期规划总面积已经扩展至370平方公里，下一步将重点建设白沙、龙湖、综合交通枢纽、龙子湖等“四新”区域。