上海“最牛学区房”单价堪比滨江豪宅
早报记者 顾菁
新学期开始，各地频频爆出的天价学区房成为媒体关注的焦点。在“不能让孩子输在起跑线上”的心态作用下，名校周边的学区房价格被一抬再抬，远远超过同区域其他房产价格。汉宇地产数据显示，截至8月22日，上海二手房市场上的学区房房源价格同比涨幅平均达17.5%。这一涨幅高于国家统计局公布的2013年7月上海新建商品住宅价格同比16.5%的涨幅。
单价最高近8万
上海“最牛学区房”位于静安区海防村小区。近日，这一套仅39平方米的一室户要价300万元，每平方米单价高达7.69万元。而这套学区房不过是一套已有近25年房龄、设施陈旧的老公房。
在学校旁边的中介门店，记者看到，海防村学区房普遍的挂牌单价都在7万-7.5万元。中介人员告诉记者：“周边与海防村同质的老公房单价在3.5万-4万元之间，而作为区域内唯一一个对口静教院附小的老公房小区，海防村的单价甚至高过了周边学区范围内的次新房，同样对口该学校的静安晶华园（优惠购、楼盘相册、最新报价）、东海园（优惠购、楼盘相册、最新报价）等楼盘，均价只有5.5万元左右，但是这些房源面积大，总价让很多家庭难以承受。”
上海中原地产研究咨询部提供的数据显示，海防村目前的成交均价在6.8万-7.5万元之间，而这一单价在2009年不过4.5万元上下，短短4年的时间涨幅逾六成。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，供应的不足是导致价格走高的重要原因，目前该小区总的挂牌量才四五套，而购买学区房的家长则源源不断。总价越小，学区概念的房子的溢价越凸显，甚至出现住房功能与学区附属价值的“本末倒置”，造就天价学区房却品质不佳的现象。
德佑地产晶华店经理易开元表示，相比周边的同样拥有学区房概念的次新房房源，60平方米左右的小户型单价也不过在6万元，海防村的房源显然缺乏性价比，但其300万元以内的总价，确实符合大部分为孩子就学购房的家庭的承受能力，而且房源与学校仅一墙之隔，按照就近就学的原则，受到学区重新划定的政策影响可能性很低，保证了购房就学的目的最终能够达成，所以其溢价远高于周边项目。
供求失衡
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，近几年，学区房价格涨幅不仅超过了同类非学区房，更是超过了新建商品房的涨幅，主要原因还在于供需严重失衡。根据上海市教育局对小学入学的规定，目前大部分区域内小学依旧执行就近原则，也就是说想入校就必须提供房产证+本市以户籍本为准（外省以居住证为准）。这样一来，学区房成了“圈盘运动”，供应量被严重限制，使得需求远大于供给。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，学区房具有教育房产双重投资的属性，首先是让子女拥有就学的资格，其次也成为一个不错的保值增值的选择，因此近年来，学区房大幅升值。另外，随着学校出台户口年限的规定，购买学区房必定打算长期持有，进一步造成了学区房的稀缺性。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，社会竞争的日益激烈，近几年大学生就业难度逐步加大，家长对于子女的未来产生担忧情绪，坚定了把孩子送入重点学校的信心，而当前社会教育资源配置的不平衡让拥有优质教育资源的房源成为家长追捧的对象。因此使得本来就处于不平衡状态下的资源严重供求失衡，价格日益上涨。
购买学区房的家长在采访中表示：“买学区房就是为了子女能够进好的学校就学，房子不会用来自住，能租就租出去，过些年等子女完成就学之后就会考虑将房子出手。”
事实上，存在这种想法的购房者还不在少数。
东方早报(博客,微博)联合新浪乐居展开的学区房调查显示，在孩子完成就学后，超过五成（52.1%）的受访者表示会将学区房出售，因为学区房已经完成了其历史使命。而接近四分之一（24.5%）的受访者考虑长线投资，将购买的学区房出租。另外超过两成（23.4%）的受访者表示，会在孩子就学后继续居住在所购学区房中。
受制学区划分
近年来的生育高峰，“金猪宝宝”、“奥运宝宝”、“世博宝宝”逐步进入入学年龄是学区房受到追捧的重要原因，价格也是一涨再涨，远远高于同区域其他房产的价格。
上海市人口计生委官方网站数据显示，上海常住人口出生数量自2007年来不断攀升，持续处于高位。2012年，上海市常住人口出生22.61万人，比2011年增加4.61万人，增长25.61%。2011年底上海市人口计生委发布的“上海市人口出生预报”中分析，2011年出生人口处于最高峰，预计要到2017年左右本市出生人口有望“往下走”。
对此宋会雍表示，从户籍人口的结构角度看，存在适龄儿童规模缩水的趋势，随着入学高峰过去，学区房竞买烈度或将有所缓解。但上海属于外来人口旺盛增长的阶段，其子女会不断填补原住儿童的空缺。全市重点小学、中学数量有限，优质师资力量难有快速增长，重点学校目前并没有透露出建造大规模分支的计划，优质师资仍普遍集中在市中心。对口学区房同样扩容机会很小，供求关系会推动学区房溢价较难下跌。
但是，宋会雍告诉记者，四五年前，上海曾有过因学区调整而导致房价升值速度的减慢。当时对口徐汇区汇师小学的小区从最初的10个调整为4个，柿子湾路上的老公房在调整后被划出入学范围，购买的学区房不但无法完成子女入学问题，其升值潜力也大打折扣。如今柿子湾路上的老公房一室户总价在150万-160万元，而未被划出对口范围的同质小区中原新村的一室户总价在210万-220万元。而近两年经过调整后，学区范围相对稳定，所以此类现象很少。学区房属于阶段性持有的物业，未来转手是否能便利顺畅，必须考虑充分。
罗寅申认为，相比于普通的住房，学区房往往拥有地段和教育配套两大优势，因此，现有学区房的抗跌性比较强。另外即便是未来生育高峰过去，真正高附加值的学区房凭借其稀缺性和较高的投资价值，价格预计仍将保持向上态势，仅会使一些次一级的学区房随着附加概念弱化，面临价格波动或缓慢提升。
“换句话说，学区房的价值在于能转入孩子的户籍取得入学资格，这跟居住并无关联。因此，名校的光环使得学区房身价倍增，当失去这个功能的时候，这部分附加值便消失，价格自然也就下跌，其最大的风险也就在于此。”罗寅申表示。
学区房“长租改买”案例增加
在学区房带动租赁市场火爆的同时，也有部分家长选择在原本长期租住的板块内购房，实现陪读改善两不误。
李小姐的孩子今年上幼儿园中班，就读于新江湾的中福会幼儿园，她将位于宝山大华板块的自有住房出租，并另租住在位于新江湾板块的橡树湾，租住房屋面积在180平方米，月租金10000元。在租赁一年半后，李小姐觉得区域内的教育资源丰富，并且对板块的国际化以及生态环境高度认可，一家人已经适应在该板块的生活，这里相比原来居住的宝山大华板块，更适于孩子长期发展和家庭长期居住，于是决定将房屋置换，购买了一套加州水郡的三房，不仅可以完成孩子就学的“刚需”，同时也改善了自己的居住条件。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，“长租改买”的家长往往为改善型置业者，其买房的举动同时伴随着“板块升级”。在浦东源深板块，“长租改买”的置业者主要看中老公房社区，“板块升级”则表现在“由外至内”的地段选择上。如该板块周边金桥、高桥等地的陪读家长，其原住地的老公房的配套、社区成熟度，与源深较为类似，但除了学区氛围外，源深板块地段更靠中心区域也成为重新置业的重要原因。
在采访中记者了解到，相较租赁陪读的选择，也有些家长认为，不如把房子买到学区周边的小区更好，特别是长期租住在板块内的人群。如在浦东源深板块，汇集浦东新区第二小学、第六师范附属小学、泾南中学等优质学府，往年有很多家长在周边的凌一小区、泾南小区等老公房社区租房陪读，但是今年8月随着租金持续上涨，陪读家长租赁需求减弱。而部分长期租赁的家长，则改租为买。这些“长租改买”的家长们认为，“陪读”是必要的刚性需求，且对板块内的配套、地段较为肯定，不如买下当地房源长久居住更安定。
本文来源：东方早报