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雅居乐半年销售161亿仅目标38% 陈卓林忧心忡忡

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2013年上半年,房地产行业的销售业绩整体都在大跨步行进。

据克而瑞信息集团统计的数据显示,在前六个月销售业绩突破400亿元的公司,从去年仅两家,上升为今年一共五家。在销售金额排行榜中排名前十位的公司入榜门槛达到283亿元,与2012年同期的174亿元门槛相比,增幅达63%。

自然,其中也少不了业绩表现并不如前述亮眼者。

在备受关注的内房股“华南五虎”中,恒大以销售面积甚至超过万科的482亿元销售业绩持续领先,碧桂园以同比增长97%的业绩稳居第二,相比之下,雅居乐的表现则略显逊色。

截至今年6月,雅居乐实现销售金额161.4亿元,仅占全年目标的38%。虽较于去年同比增长14.8%,但就目前的表现而言,这仍只能让其与年初定下的420亿元销售目标遥遥相望。

更有业内人士直言,“雅居乐要实现这个目标很艰难”。

而关于雅居乐公司本身,分析人士纷纷认为,上半年间,其加快了在华东地区的布局进程,并表示要提速周转,今年或将成为该公司决策转型的过度期。

“不过最主要还是要看公司的执行力怎么样了,这是最核心的问题。”一位长期跟踪该公司的分析师表示,拖累雅居乐实现销售目标的根本,在于公司实际的推盘进度以及项目周转速度。

推盘集中最后一季的忧虑

对于实现全年420亿元的销售目标,在此前的业绩发布会上,雅居乐管理层曾表示,由于集团的策略是集中在下半年推盘销售,相比今年上半年38.43%的完成比例,去年同期公司实现了42%的销售业绩,与今年的成果相差不大。

且在下半年集中推盘的新项目中,有70%左右的产品属于刚需类,因此公司管理层对于实现销售目标持乐观态度。

但有业内人士指出,具体而言,雅居乐在今年实际上是将推盘时间集中在了第四季度,“今年他们推盘延迟了很多,集中在第四季度竞争太大,正常来说不应该”。

根据交银国际统计显示,在今年上半年,雅居乐共对三个全新项目进行了推盘,且均为广东省内项目。按照公司此前计划,将在下半年对逾10个新项目进行推盘,涉及地区除广东省、云南省之外,还包括常州、南京、重庆、郑州等,其中有8个项目是在第四季度推出。

“一般而言地产公司上下半年的推盘比例是4:6或者3:7,推盘主要集中在第二、三季度,但是雅居乐比较奇怪,他们今年推盘集中在第四季度,这样对他们来说风险比较大。”香港某长期跟踪该公司的券商分析师反复强调。

根据雅居乐在上半年的销售情况,以及在下半年的推盘速度,上述研究人士均表示,对今年其420亿元销售目标达成的可行性存疑。

CRIC研究员沈晓玲预测,该公司今年的销售业绩应在320亿-380亿元区间内,“如果按照上下半年的去化率和均价一致计算,预计全年业绩在320亿左右;如果成功按照管理层此前的意见,增加刚需货源,全年业绩有望突破380亿。”

执行力、周转效率的忧虑

目前市场上对于雅居乐业绩实现的担忧,多在于其项目周转周期,以及公司的整体执行力层面。

根据雅居乐中期业绩公告数据显示,公司在上半年包括新推项目,一共有52个项目在售,“相比来说,雅居乐执行力上原本就没有优势,从它上半年的表现就能发现,销售很存在问题。”上述券商分析师表示,上半年去化率不高,再加上地产行业净利润率均有所下滑,“比的就是推盘量”,很容易直接影响到地产公司的销售业绩。

而在全年最后一个季度集中密集推盘,意味着公司没有对项目的建设周期进行合理管控,最终会影响到项目的资金分配,销售额也会因此受到调控等不确定因素的影响。

相比而言,碧桂园今年上半年的销售业绩则可以凸显出其在此方面的优势。

克而瑞香港地区分析师洪圣奇解释道,从推案量而言,雅居乐今年在售项目52个,而碧桂园的新旧盘共约100多个,总量上较雅居乐多1倍;从去化率来看,雅居乐的项目去化率41.27%,碧桂园则超过60%。

也因此,在中期业绩会上雅居乐管理层明确提出要加快周转,朝“短、平、快”的方向发展项目,并主推刚需产品的思路令业内对其业绩开始有所期待。

“雅居乐管理层提出150天之内开工,现在的看点就在它能否突破周转瓶颈,在一二线城市的拿地是否能够配合开发的战略需求。”沈晓玲表示。

“雅居乐正在集中攻刚需,而整个战略转移需要些时间缓冲。就上半年的执行力度来说的确可能不甚理想,但反过来看,任何下半年强劲的销售都将让市场振奋。”洪圣奇补充道。

所幸,在周转偏慢的前提下,雅居乐自身负担的财务风险并不大。

“他们现在的利息成本大概在8%,行业内标准在6%-7%,不算很高。”香港地区某券商分析师表示,而根据克尔瑞的数据统计,在今年上半年,雅居乐的净负债率为57.9%,处在相对较低水平。“他们每年都会通过可转债或几笔融资减轻负债率,财务结构还好。”

相对稳定的负债水平则可以对雅居乐的运营有所裨益。

战略布局的忧虑

虽然在雅居乐近几年年报的《主席报告》中,总会提到“多元化战略布局”的相关字眼,但是真正意义上让分析人士认为雅居乐准备在广东省外“大干一场”的,还是其今年上半年频繁扩充在华东地区“库存”的行为。

由于集团董事长陈卓林家乡在广东中山市,在发展初期,雅居乐的布局步伐乃至区域影响力,都主要聚集在广东省内。

在2005年联交所上市之初,雅居乐在年报中披露的集团持有全部19个地产项目均分布在广州、中山、佛山三个地区。

在2006至2007年期间,除了扩大在广东省内的布局,其也开始在南京、成都、西安、上海、海南通过公开投标或协议转让的方式拓宽布局。根据其2007年年报显示,彼时在华东地区的布局占比仅1%,华西地区占比8%。

2010年至2012年,经过雅居乐在华东及华西地区间断性拿地,公司在华东地区的储备占比升至6%,华西地区的占比保持在5%。在这段时间内,其此前在南京、上海、重庆等上述区域的储备虽标明用于“住宅及配套”,但依旧存留在账面上“持作未来发展”一栏中。

同时,业内对于广东省房地产市场持保留态度者居多。

路劲基建董事长单伟豹亦曾公开表示,广州市场由于管控较严,并不适合房地产公司“做大业务”。

“广州地价很高,没办法分散毛利。现在广州的房地产公司都面临一个问题,就是高成本的项目但是毛利率越来越低。”中国北方证券集团副总裁黄嘉锐亦表示。

“从土地成本与销售均价的比重来看,华东地区的一二线城市利润率都相对较高。”CRIC研究员沈晓玲分析道。

有业内人士表示,从某些角度而言,雅居乐和碧桂园的布局思路有相似之处。但碧桂园的市场认可度高于雅居乐,原因有二,一为其区域分布业已完善;二为其客户定位为当地居民,而不同于雅居乐布局在城郊的项目亦是为城市人群设计配套。

“雅居乐现在布局在华东的项目,首先品牌认可度不够,再就是它没有主动根据当地的需要对户型进行修改。”上述分析师提醒记者,即使已经走在分散布局的道路上,雅居乐仍旧需要留意选择适销对路的产品定位。

从雅居乐历年披露的年报数据中可以发现,每一年为其提供较好收益的项目,仍旧大部分是布局在广东省内以及其在海南的大盘项目清水湾,只有一小部分是位于重庆、成都地区。

“雅居乐在华南以外城市的发展将成为关键,但是近期我认为大家都需要给予管理层一些时间去表现。是否以后能够持续发展,这个只有明年根据市场情况才能认证。”洪圣奇表示。

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