2013年上半年，房地产行业的销售业绩整体都在大跨步行进。
据克而瑞信息集团统计的数据显示，在前六个月销售业绩突破400亿元的公司，从去年仅两家，上升为今年一共五家。在销售金额排行榜中排名前十位的公司入榜门槛达到283亿元，与2012年同期的174亿元门槛相比，增幅达63%。
自然，其中也少不了业绩表现并不如前述亮眼者。
在备受关注的内房股“华南五虎”中，恒大以销售面积甚至超过万科的482亿元销售业绩持续领先，碧桂园以同比增长97%的业绩稳居第二，相比之下，雅居乐的表现则略显逊色。
截至今年6月，雅居乐实现销售金额161.4亿元，仅占全年目标的38%。虽较于去年同比增长14.8%，但就目前的表现而言，这仍只能让其与年初定下的420亿元销售目标遥遥相望。
更有业内人士直言，“雅居乐要实现这个目标很艰难”。
而关于雅居乐公司本身，分析人士纷纷认为，上半年间，其加快了在华东地区的布局进程，并表示要提速周转，今年或将成为该公司决策转型的过度期。
“不过最主要还是要看公司的执行力怎么样了，这是最核心的问题。”一位长期跟踪该公司的分析师表示，拖累雅居乐实现销售目标的根本，在于公司实际的推盘进度以及项目周转速度。
推盘集中最后一季的忧虑
对于实现全年420亿元的销售目标，在此前的业绩发布会上，雅居乐管理层曾表示，由于集团的策略是集中在下半年推盘销售，相比今年上半年38.43%的完成比例，去年同期公司实现了42%的销售业绩，与今年的成果相差不大。
且在下半年集中推盘的新项目中，有70%左右的产品属于刚需类，因此公司管理层对于实现销售目标持乐观态度。
但有业内人士指出，具体而言，雅居乐在今年实际上是将推盘时间集中在了第四季度，“今年他们推盘延迟了很多，集中在第四季度竞争太大，正常来说不应该”。
根据交银国际统计显示，在今年上半年，雅居乐共对三个全新项目进行了推盘，且均为广东省内项目。按照公司此前计划，将在下半年对逾10个新项目进行推盘，涉及地区除广东省、云南省之外，还包括常州、南京、重庆、郑州等，其中有8个项目是在第四季度推出。
“一般而言地产公司上下半年的推盘比例是4:6或者3:7，推盘主要集中在第二、三季度，但是雅居乐比较奇怪，他们今年推盘集中在第四季度，这样对他们来说风险比较大。”香港某长期跟踪该公司的券商分析师反复强调。
根据雅居乐在上半年的销售情况，以及在下半年的推盘速度，上述研究人士均表示，对今年其420亿元销售目标达成的可行性存疑。
CRIC研究员沈晓玲预测，该公司今年的销售业绩应在320亿-380亿元区间内，“如果按照上下半年的去化率和均价一致计算，预计全年业绩在320亿左右；如果成功按照管理层此前的意见，增加刚需货源，全年业绩有望突破380亿。”
执行力、周转效率的忧虑
目前市场上对于雅居乐业绩实现的担忧，多在于其项目周转周期，以及公司的整体执行力层面。
根据雅居乐中期业绩公告数据显示，公司在上半年包括新推项目，一共有52个项目在售，“相比来说，雅居乐执行力上原本就没有优势，从它上半年的表现就能发现，销售很存在问题。”上述券商分析师表示，上半年去化率不高，再加上地产行业净利润率均有所下滑，“比的就是推盘量”，很容易直接影响到地产公司的销售业绩。
而在全年最后一个季度集中密集推盘，意味着公司没有对项目的建设周期进行合理管控，最终会影响到项目的资金分配，销售额也会因此受到调控等不确定因素的影响。
相比而言，碧桂园今年上半年的销售业绩则可以凸显出其在此方面的优势。
克而瑞香港地区分析师洪圣奇解释道，从推案量而言，雅居乐今年在售项目52个，而碧桂园的新旧盘共约100多个，总量上较雅居乐多1倍；从去化率来看，雅居乐的项目去化率41.27%，碧桂园则超过60%。
也因此，在中期业绩会上雅居乐管理层明确提出要加快周转，朝“短、平、快”的方向发展项目，并主推刚需产品的思路令业内对其业绩开始有所期待。
“雅居乐管理层提出150天之内开工，现在的看点就在它能否突破周转瓶颈，在一二线城市的拿地是否能够配合开发的战略需求。”沈晓玲表示。
“雅居乐正在集中攻刚需，而整个战略转移需要些时间缓冲。就上半年的执行力度来说的确可能不甚理想，但反过来看，任何下半年强劲的销售都将让市场振奋。”洪圣奇补充道。
所幸，在周转偏慢的前提下，雅居乐自身负担的财务风险并不大。
“他们现在的利息成本大概在8%，行业内标准在6%-7%，不算很高。”香港地区某券商分析师表示，而根据克尔瑞的数据统计，在今年上半年，雅居乐的净负债率为57.9%，处在相对较低水平。“他们每年都会通过可转债或几笔融资减轻负债率，财务结构还好。”
相对稳定的负债水平则可以对雅居乐的运营有所裨益。
战略布局的忧虑
虽然在雅居乐近几年年报的《主席报告》中，总会提到“多元化战略布局”的相关字眼，但是真正意义上让分析人士认为雅居乐准备在广东省外“大干一场”的，还是其今年上半年频繁扩充在华东地区“库存”的行为。
由于集团董事长陈卓林家乡在广东中山市，在发展初期，雅居乐的布局步伐乃至区域影响力，都主要聚集在广东省内。
在2005年联交所上市之初，雅居乐在年报中披露的集团持有全部19个地产项目均分布在广州、中山、佛山三个地区。
在2006至2007年期间，除了扩大在广东省内的布局，其也开始在南京、成都、西安、上海、海南通过公开投标或协议转让的方式拓宽布局。根据其2007年年报显示，彼时在华东地区的布局占比仅1%，华西地区占比8%。
2010年至2012年，经过雅居乐在华东及华西地区间断性拿地，公司在华东地区的储备占比升至6%，华西地区的占比保持在5%。在这段时间内，其此前在南京、上海、重庆等上述区域的储备虽标明用于“住宅及配套”，但依旧存留在账面上“持作未来发展”一栏中。
同时，业内对于广东省房地产市场持保留态度者居多。
路劲基建董事长单伟豹亦曾公开表示，广州市场由于管控较严，并不适合房地产公司“做大业务”。
“广州地价很高，没办法分散毛利。现在广州的房地产公司都面临一个问题，就是高成本的项目但是毛利率越来越低。”中国北方证券集团副总裁黄嘉锐亦表示。
“从土地成本与销售均价的比重来看，华东地区的一二线城市利润率都相对较高。”CRIC研究员沈晓玲分析道。
有业内人士表示，从某些角度而言，雅居乐和碧桂园的布局思路有相似之处。但碧桂园的市场认可度高于雅居乐，原因有二，一为其区域分布业已完善；二为其客户定位为当地居民，而不同于雅居乐布局在城郊的项目亦是为城市人群设计配套。
“雅居乐现在布局在华东的项目，首先品牌认可度不够，再就是它没有主动根据当地的需要对户型进行修改。”上述分析师提醒记者，即使已经走在分散布局的道路上，雅居乐仍旧需要留意选择适销对路的产品定位。
从雅居乐历年披露的年报数据中可以发现，每一年为其提供较好收益的项目，仍旧大部分是布局在广东省内以及其在海南的大盘项目清水湾，只有一小部分是位于重庆、成都地区。
“雅居乐在华南以外城市的发展将成为关键，但是近期我认为大家都需要给予管理层一些时间去表现。是否以后能够持续发展，这个只有明年根据市场情况才能认证。”洪圣奇表示。
本文来源：理财周报
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王晓易_NE0011
