独家：SOHO在沪大量扩张致盈利能力不足

网易房产8月5日独家报道  上周，潘石屹又失利了。

8月2日，“东八块”的归属权终于尘埃落定。美国汉斯将这幅具有传奇性经历的优质地块硬生生地从潘石屹的手中夺走。

从4月24日在上海外滩地王股权纷争一案中败诉，再到日前“东八块”争夺战失利……这三个月以来，潘石屹的“大上海”计划可谓进行得磕磕绊绊。

业内人士认为，潘石屹在上海滩屡屡受挫并非偶然，这显示出SOHO中国在上海的扩张战略已经出现失速，而其原因正在于前期大量扩张所导致的盈利能力不足。

日前，网易房产记者调查后发现，现在SOHO中国（00410,hk）在上海运作的项目共11个（其中10个项目在公司去年的年报中就已提及，另外1个项目“古北商务地块”于今年4月刚刚拿地），而公司项目总数为16个，占比69%。也就是说，上海称得上是SOHO中国征战房地产业的主战场。不过在这11个项目中，却有9个项目至今仍处在工地状态，且大部分项目工程进展迟缓，导致企业后续盈利能力存疑。

在沪11个运作项目  9个仍为工地

根据SOHO中国2012年的年报，截至去年年底，该公司正在运作15个地产项目，全部分布在上海和北京两地，其中只有5个在北京，其余多达10个项目均位于上海。然而，在上海的10个项目中，竟有包括虹口SOHO、SOHO海伦广场、外滩SOHO、SOHO静安广场等在内的多达8个项目处于在建或仅停留在规划设计的过程中。

今年7月31日，网易房产记者对上述8个项目进行了一一走访后发现，这些项目至今无一完工。事实上，早在去年8月，记者就曾走访过上述项目。经对比，目前许多项目的工程进度缓慢，甚至与去年无异。

记者在现场看到，除了凌空SOHO和SOHO复兴广场的一栋办公楼已经主体结构成型并开始局部铺设玻璃幕墙之外，其余项目均处在雏形阶段。如外滩SOHO和外滩8-1地块（即上述外滩地王）仅造起了5层楼高的简易脚手架，而SOHO海伦广场、虹口SOHO、SOHO天山广场和SOHO静安广场更是空地一片。

在统计了SOHO中国2010年至2012年年报以及相关资料后，记者发现，该公司从2009年收购“上海第一烂尾楼”东海广场起，至今年4月在上海长宁拿地为止，总共投资开发了12个项目。

也就是说，除去早已售罄的东海广场，再加上今年4月刚刚夺得的长宁古北商务地块，SOHO中国目前在上海共有11个运作项目，但其中的9个是在建工地。而海伦广场、虹口SOHO、静安广场等一些项目拿地至今两年来，工程仍未有明显进展。

大量购地分批开发个别项目疑似拖延施工

值得一提的是，除古北商务地块和天山广场外，上述在建项目的拿地时间均集中在2010年和2011年之间。

不过，记者却在现场的施工铭牌上看到，不少在建项目的竣工期均集中在2014年，而凌空SOHO的竣工期更是早在今年11月底。

那么接踵而来的问题是，拿地三年来开发速度尚且缓慢的SOHO中国，如何能够在一年的时间内迅速完成大量项目的开发？

网易房产记者发现，SOHO中国在上海的在建项目里，有些项目的工程进度称得上蹊跷。

以SOHO复兴广场为例。工地外的施工铭牌显示，该项目应从2011年4月23日开工，至2013年7月1日竣工。然而，该项目至今只有一栋办公楼结构封顶并开始局部铺设外立面，其余商业裙房部分则仍然严严实实地包裹着脚手架。

比起复兴广场疑似施工超期，虹口SOHO的工程情况更是耐人寻味，去年8月，该项目的施工铭牌上显示的开工日期为2012年4月1日，竣工日期为当年10月31日。而目前，该铭牌上开工日期则变成了2012年11月1日，竣工日期则延长到2014年12月31日。总包单位也由上海市基础工程有限公司改为上海建工一建集团有限公司。

为此，记者于本周一（8月5日）上班时间致电SOHO中国上海分公司媒体负责人，但对方电话无人接听。此后记者又向SOHO中国官网上的投资者关系部邮箱发送了采访函，但截至截稿仍未得到答复。

有业内人士猜测，这是同时开发大量项目的有关公司拖延项目进程的一种做法。

正略钧策合伙人、副总裁薛迥文告诉网易房产记者，对于上海这样商业发达的一线城市而言，优质商办用地的稀缺性很高，SOHO中国前两年大量收购商办地块正是为了快速抢滩。不过，要同时开发这些项目显然不可能，SOHO中国只有通过分批开发的方式，才能把这些项目全都运作起来。

中房信分析总监薛建雄指出，就当下的市场来看，SOHO中国就算众多项目同时完工，也会面临严峻的销售形势，因此拖延工程进度是一个很好的办法。

薛建雄说，目前对于项目完工期限的管控很难执行。“因为整个项目开发过程中需要经过政府部门的许多审批流程，在此过程中随便弄点小问题，就不是企业自己的责任了。”

投资额高达287亿 回本时间或长达十年

对于优质地块的快速抢滩固然重要，但这一样来，企业势必被迫面对另一个难题：在建工程的占比如此之高，而且投资额巨大，盈利能力将如何得到保证？

SOHO中国2012年年报显示，该公司现金222亿元，净负债约8.05亿元。

据大智慧阿斯达克通讯社报道，虽然其净资产负债率仅2.6%，但这一指标较前三年已经有了明显攀升，并首次由负转正。公司2009年至2011年的净资产负债率分别为-13%、-57%和-10%。也就是说，该企业的债务压力处在上升势头，已经今非昔比。

不难发现，造成这一现象的主要原因在于投入和产出的不平衡。

业内人士指出，开发商向建筑方结算总费用一般是在工程竣工验收，并通过审计之后。

而公开资料显示，这些年来在上海所有项目的投入则高达287亿元。对于至今未完工的8个上海项目，再加上今年4月刚刚斥资31.9亿元夺得的建筑面积达10.5万平方米的古北商办地块，也就是说，SOHO中国后续必定还要追加大量成本投入。

与此同时，记者却发现，该公司目前在上海能够用于出售的项目仅SOHO世纪广场以及SOHO中山广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）43%的可售面积。而根据2012年年报，在全国范围内仅两个项目支撑着SOHO中国所有的销售收入。上海项目对公司业绩的贡献只有来自SOHO中山广场的30亿元销售额。

不仅如此，有不少专家指出，由于SOHO中国去年下半年开始将结束散售模式转向自持，这对于企业的盈利能力也会产生显著影响。

当时有报道称，在SOHO中国宣布该消息后，两日内市值蒸发超过26亿元。

薛迥文表示，SOHO中国由售转租是出于目前市场形势下对长期企业利益的考虑，属于战略转型，但在此过程中必定会产生“阵痛”，无论是企业发展规模还是在投资速度上都会受到该转型的消极影响，从而导致中短期盈利能力下降。

而对于此次SOHO中国在“东八块”争夺中失利的原因，不少业内人士也认为是由于SOHO中国刚刚才开启出租模式，对持有型商业地产项目的运作经验不足所致。

此外，上海中原地产咨询研究部总监宋会雍还告诉网易房产记者，商办项目的资金回笼周期并不固定，因为不确定性很多，很大一部分在于租售的比例。如果项目全部出租，那么年回报率一般在8%左右。

也就是说，对于目前的SOHO中国这类物业持有型开发商而言，一个项目回笼成本所需时间至少要长达10年。这对于刚刚开始自持经营物业，同时又拥有大量在建项目的SOHO中国而言，无疑将是一个巨大的考验。

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