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钱荒加剧分化 未来房企将呈马太效应

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在上海徐家汇核心商务区175亿地块进行挂牌后,包括新鸿基、建发、绿地、恒隆、九龙仓等大型房企均表示出摩拳擦掌的高调姿态。但与此相反,部分中小房企却只能默默地退着这场群雄逐鹿的楼市战场。在业绩亏损、钱荒倒逼等因素下,中小房企显然成为马太效应的牺牲品。如何转型?转向何方?中小房企已有太多的困惑。

业绩亏损掀起退市潮

中小房企正陷入业绩亏损与退市的尴尬处境。从上半年各房企披露的年中报来看,不少中小房企在上半年业绩可以用“捉襟见肘”四个字来形容。包括首开股份、金融街、合肥城建、中航地产等中小房企,在半年报中,基本上都有“2013年上半年净利润预减或者预亏”的字眼。

进一步审视目前的中小房企,这一判断依然成立。“绿景控股亏损金额约440万元”、“国兴地产亏损金额为965万元”,此类字眼,都与中小房企项目进程无连续性、结转项目不足等有关。光华控股、中关村、银润投资、绵世股份等房企,也都因结转项目不足而自报家丑,其业绩足足下滑了100%至200%的水平。

巨额业绩亏损,显然引发了此类房企的焦虑。“退出房地产业”已成为中小房企的无奈之举。此前,万方地产就将公司名称变更为“万方发展”,行业类别由“房地产业”变更为“批发业”,并以此为契机转向了新型城镇化的建设中。这样的“潮流”,正为诸多中小房企所追赶。5月27日,上海新梅置业股份有限公司宣布,将出售旗下一房地产开发公司的股权,并借此将业务重心转向白酒业。

如此看来,业绩亏损下的房企退市已在所难免。“未来3年内至少有30%的内地房企将被淘汰”、“企业总数将由目前的5万家减至3 .5万家”,这样的市场评论并不缺乏。可以预见,中小房企的焦虑症,显然难以在短时期内消失。

钱荒成压倒骆驼的最后一根稻草

2013年6月,货币市场利率一度出现波动。全月拆借和回购平均利率分别上升至6.58%和6.82%。这场被业界冠上“钱荒”属性的风波,让楼市敏感地感觉到,楼市的气氛似乎不大对劲了。6月下旬,央行积极采取了一系列措施,包括给大型金融机构注资,从而稳定了市场。但在这场风波平静之后,依赖传统信贷而存活的中小房企,显然不再平静了。

相比大型房企,中小房企的资金基本上靠银行贷款和自身销售收入来维持。这种融资面显然较窄,并且融资成本也较高。大型房企拥有“上市融资、基金、信托、海外发债”等方式,且融资渠道丰富、融资成本较低,都已让此类中小房企垂涎欲滴。

在当前楼市调控下,中小房企显然在起跑线上落后了大型房企。不可否认,中小房企也尝试寻求各类资金来源。但是,迫于各种负债压力,中小房企很难在民间资本、高利贷等方式上过于依赖。如此一来,中小房企的资金就愈发紧张,随之在楼市大格局的调整中,不断减少了市场份额。

6月“钱荒”潮,已成为压倒骆驼的最后一根稻草。实际上,中小房企是有自知之明的。银行信贷对其热情已不断降低,已很难有中小房企再获得传统信贷的青睐。这一点,中小房企早已有所感叹。显然,“钱荒”下的风险揭示,已使商业银行变得更加谨慎。此时的中小房企,在自有资本金比率提高、融资渠道收紧的情况下,陷入了雪上加霜的困境。

马太效应下,中小房企何去何从?

房地产行业的马太效应,自2010年楼市调控持续收紧时,就已被市场所意识了。持续严厉的楼市调控,使得本应需政府扶持的中小房企,更显不堪一击的脆弱一面。大型房企可以抗,可以熬,但中小房企不行。资金链的断裂下,中小房企只能空守烂尾楼、贱卖项目,但这显然治标不治本。未来的拿地、融资等方面,中小房企依然无法展开,转型之势已无逆转可能。

马太效应,即指强者恒强、弱者恒弱的竞争格局。大量资源被大型房企所垄断,而中小房企显然只能干着急。就以土地资源为例,作为房企生存的必备要素,土地对于房企的意义不言而明。马太效应下,房企在资金上本身就是捉襟见肘了,因此面对各类土地市场,尽管有难言之隐,但终究也只能保持麻木的状态。一二线城市地价高,中小房企望洋兴叹。即使中小房企鼓足一口气,想从中分一杯羹,但也只能发出力不从心的叹息。三四线城市地多便宜,但中小房企进入的脚步显然放慢了。三四线城市高库存、相对不足的购买力等因素,都使得其在此类城市的拓展犹豫再三。土地资源补给的缺失,羁绊了中小房企前行的步伐。

中小房企试图转型,但显然又不甘心。楼市“高暴利低风险”的美好时光难道就这样转眼消逝?看着大型房企在楼市调控下依然过得很好,中小房企似乎嫉妒了。

从当前的情形来看,似乎中小企业只有转型才能谋求新的出路。不过,未来转型的方向在哪里?是模仿新梅置业转行白酒业还是其他?显然,没有此类行业的经验,盲目转型,无异于将自己逼入死胡同。

幸运的是,部分中小房企看到了机遇,即新型城镇化带来的制度红利。中小房企可以凭借“船小好调头”的优势,积极向城市配套服务商转型。目前一些中小房企就已涉足了城市环保事业、绿色节能建筑开发等领域。对于这些差异化的产品,市场仍是空白。因此,中小房企在这场“烈火见真金”般的楼市调控考验中,显然没有完全丧失机会。机会仍然很多,关键在于他们如何把握机遇。

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