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上海中心即将结构封顶 未来或刷新沪上最高租金

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530米,这是上海中心大厦的新高度。

历时5年建设,上海中心大厦将于8月3号实现主体结构封顶,并于2015年全面建成并启用。

而目前,上海中心大厦还未对陆家嘴板块楼盘地图选房)的写字楼市场租金水平起到冲击,但“未来不愁租、租赁后期冲击高租金”是业界的一致声音。

将结构封顶

2008年11月29日,上海中心大厦主楼桩基开工。

2011年6月20日,主楼高度突破100米,12月6日突破200米。

2012年5月16日,突破300米。

2013年4月11日,突破500米。

如今,主楼高度以达530米。

一年一个高度,上海中心大厦一步一步突破金茂大厦、环球金融中心等代表的“上海高度”,并将于 8月3日实现主体结构封顶。

据了解,建成后的上海中心,将包括9个区间,21个空中花园。写字楼面积约21万平方米,商业零售面积约5万平方米,核心功能是以办公空间为主的商务功能。

与之相比,浦西会德丰国际广场写字楼总建筑面积约10.66万平方米,环球金融中心办公面积大约17.78万平方米,上海中心大厦由此成为未来上海最大体量的写字楼供应项目。

上海中心副经理陈俊春接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时说,只要不出现不可抗拒的自然因素,上海中心确定于8月3日主体结构封顶,建成后将是上海新地标。

《东地产》了解到,在主体结构封顶后,上海中心还将进行塔冠建设和大量装修工作。

未来不愁租

21万平方米的体量相当于2个会德丰广场,但对于上海中心的未来,业界并不担忧。

世邦魏理仕上海研究部董事谢晨向《东地产》分析,整个浦东目前甲级写字楼空置率低于5%,陆家嘴区域更是不到3%。而2013年陆家嘴甲级写字楼的供应量非常少,只有2万多平方米,2014年也只有东方汇经8万平方米的供应量,两年总共10万平方米的供应量,是非常低的。此外,在陆家嘴区域办公的企业,尤其是金融企业,受行业聚合效应影响,相对更为稳定。

谢晨认为,浦东近6-12月甲级写字楼项目供不应求,特别是核心区域。“小陆家嘴基本没有地方可以再建写字楼,而且也不是每栋写字楼都符合金融企业对办公楼宇的要求,上海中心体量的消化,可能对区域市场产生一定影响,但不必过度担忧。”谢晨说。

此外,上海中心也拥有其自身招租优势。作为上海“第一高楼”,其本身具有标杆效应,受到不少500强企业,尤其金融类企业青睐,一方面对入驻企业本身有广告作用,另一方面也是企业形象建设的需要。

其次,金贸大厦楼龄超过10年,环球金融中心也超过5年,技术相对老旧。另外,内部顶级配置,如之前宣传的内外玻璃墙低能耗设计、三菱的世界最快速度电梯等都将吸引一些跨国企业进驻。

谢晨透露,因其政府背景,或也将有一批国企进驻。

初期租金或接近市场

"鉴于上海中心超大体量的供应,开发商或将采取相对市场化的租金策略,即在预租赁及租赁前期中的报价靠拢目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金,以期获得较高的去化率,而在租赁后期凭借其上海第一高的标志性大楼品牌冲击高租金。"莱坊中国区商业物业代理部董事杨松认为,

杨松预计,上海中心在租赁中后期,尤其是中高区楼层或小面积租金报价将突破陆家嘴最高租金水平。

与杨松持有同样观点的德融地产总经理惠凯告诉《东地产》,上海中心大厦投入使用后,租金定价肯定要高于现在市面上的最高水平。但惠凯认为,随着市场的沉淀,其租金水平大致不会高于15元/平方米/天,“就好比现在的金茂和环球,二者租金相差不大,并没有出现1.5元/平方米/天的差距。”

《东地产》了解到,陆家嘴区域的优质办公楼始终有较高的需求,除了环球金融中心空置率略高外,其余都在5%以内。从近3年来看该区域甲级办公楼租金平均增长率在11.13%,以环球金融中心为例今年上半年平均租金在13.8元/平方米/天。

短期滞涨陆家嘴写字楼租金

早在2011年日本森大厦株式会社已开始以整层方式抛售环球金融中心写字楼,此间固然有租金回报率不能达到预期水平的考虑。但惠凯认为,更多的还是来自未来上海中心的竞争压力使然。

惠凯说,这种影响大概不会那么剧烈,这种5A甲级写字楼的刷新频率越来越快,从金茂到环球花了10年,但从环球金融中心到上海中心预计只有7年,这种快速的置换对入驻企业来说,成本非常高。

业内消息显示,上海中心已经内部消化绝大部分房源,预计正式投入使用时仅会有5-10个楼面房源流向市场。

有业内人士预计,上海中心或采取“挖墙脚”的方式招租,这势必导致其周边金茂大厦、环球金融中心等写字楼项目出现一定的空置。

上海中原地产研究部高级研究员卢文曦认为,随着空置率的上升,对高端办公楼租金持续上升带来压力,会出现滞涨现象。

“但从长期发展来看陆家嘴地区办公楼需求量还会继续增加,预计2-3年后这种影响会被消化,最终空置率会回落至低位运行。”

惠凯也认为,上海中心的交付,可能使得周边项目出现租赁优惠,以抵御来自上海中心的竞争压力。

而长期看来,上海中心将提升小陆家嘴区域租金水平,对高端租户的聚集具有带动能力。

莱坊上海研究及咨询部董事杨悦晨称,当前小陆家嘴甲级写字楼空置率仅3.3%左右,而至上海中心交付之前,小陆家嘴仅有东方汇经这一栋甲级写字楼交付使用。上海中心交付之后,除去自用的甲级写字楼,如世博片区,小陆家嘴区域内几乎没有新增的甲级写字楼面积可供租赁。小陆家嘴甲级写字楼供应总量增长缓慢,在存量有限的情况下,上海中心有望引领区域租金向上攀升。

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