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钱荒加剧房企分化 未来房企或呈马太效应

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伴随着上海徐家汇核心商务区的175亿地块挂牌,内地和港资龙头房企又开始在一线土地挥金。据业内人士透露,上海徐家汇中心地块挂牌后,新鸿基、建发、绿地、恒隆、九龙仓等大型房企均对该地块摩拳擦掌。然而,大牌房企在一线城市土地市场猛砸金的同时,部分小房企却只能默默退出地产股,或转入其他行业。

2013年6月20日,银行间隔夜回贩利率最高达到史无前例的30%,7天回贩利率最高达到28%,而近年来这两项利率往往不到3%,至此,钱荒正式袭来。

钱荒之下,中小房企不但融资难,且在土地市场上失去优势。在当前大部分房企退回一线城市的背景下,中小房企很难拿到优质地块。“我们公司在发展了这么久,上海近两年每开出一块地,我们都提交了申请书,但拿不到地。”

中小房企业绩捉襟见肘 

作为房企生存的必备物,土地对于房企的意义不言而明。目前一二线城市地价较高,很多中小房企囊中羞涩拿不到地,三四线城市楼市泡沫很大,又不敢拿地,去年年底至今年年年初没有拿地的中小房企或将面临缺乏土地储备,无法发展的结局。”某业内人士预测。

“我们已经在上海筹备了好久,但每次都拿不到地,凡是区域较好的地块,被打牌开发商盯上就没有我们的份儿了”某开发商营销总监告诉记者。

但是,相比有资金拿不到地的房企而言,业绩亏损厉害的中小房企则处境更为尴尬。 

截止日前各房企披露的年中报来看,相对于龙头老大们的强者愈强,不少中小房企上半年业绩下降厉害。“现在的中报预告可以看到,业绩不好的基本都是以小型房企为主。”易居研究院分析师严跃进表示。

从易居研究院的数据来看,2013年上半年净利润预减或者预亏的上市房企,包括首开股份、金融街、合肥城建、中航地产等,均为小型开发商。

其中,中航地产出现首亏,亏损金额为2800万元至3600万元,由盈转亏,同比降幅达1113%。尽管该公司屡次接受大股东旗下兄弟公司的输血,仍难改变其颓势。中航地产表示,亏损的主要原因是公司部分地产项目本期未达到结转收入条件,导致地产业务净利润亏损,从而导致公司整体净利润出现亏损。

此外如津滨发展亏损额亦达1.1亿元至1.3亿元。还有不少中小房企纷纷出现续亏,其中绿景控股亏损金额约440万元,国兴地产亏损金额为965万元。

实际上,结转项目不足几乎是中小开发商净利润下降的普遍根源,光华控股、中关村、银润投资、绵世股份等房企都因为这个原因,业绩下降幅度在100%至200%。

部分小房企已退市

就目前已经发布上半年业绩公告的上市房企来看,“招保万金等大型上市房企业绩均飘红。招商地产预测其2013年中期净利润可达25亿-26亿元,同比增长105%-113%。此外,世荣兆业预计净利润预增22.5倍,滨江集团和南国置业净利润分别预增10倍和9.65倍,泰禾集团和泛海建设净利润分别预增874%和596%。 

相较于大型房企的一路高歌猛进,中小房企景气指数直线下降,除了业绩普遍较差之外,退出房地产业的现象也在蔓延。

日前,万方地产公告公司名称将变更为“万方发展”,行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外,盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。

随后,上海新梅置业股份有限公司5月27日晚间宣布,出售持有的一家房地产开发公司股权,并考虑逐步退出房地产行业而转向酒业。据中国房地产业协会预计,未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰,企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。

早在2011年,就有传闻称北京、武汉、四川已有上千家房企从楼市“消失”,尽管是由于资质问题推出房地产,和房地产市场调控没有直接相关性,但足以看见中小房企的发展危机。

 “目前房地产行业已经开始走向分化,大房企会越来越大,小房企的竞争压力则越来越大。”张宏伟表示,中小房企与大型房企比起来,融资能力是最关键的一环。“小房企的资金基本只能靠银行贷款和自身销售收入,融资面窄且融资成本高;而大型房企可以上市融资、基金、信托、海外发债等,融资渠道丰富且融资成本比较低。”

此外,当前市场条件对中小企业的打击更大。自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧,本身融资困难的中小房企更是雪上加霜,其发展环境将越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累,这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化,整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。

钱荒加速房企分化

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,仔细对比近年来的品牌房企销售榜单,有几个原因会导致房企的分化。

从目前来看,由于暴利时代的终结,房企净利润率持续下滑,2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右,利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存,市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然。

除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外,中小房企的生存困难主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系。而6月底袭来的钱荒,则是更加加剧了企业融资的难度。银行收紧对开发企业的贷款,尤其是收紧对于中小开发企业的贷款,导致中小开发企业生存环境步履维艰。

去年以来,建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件,规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”,同时,“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行,应严格控制新增贷款投放,降低集中度。”

无疑,收紧中小房企开发贷款的融资渠道,使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继,也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。

虽然7月19日,中国人民银行通知决定,将全面放开金融机构贷款利率管制。但业内人士认为,放开金融机构贷款利率管制后,大型品牌开发企业由于需求额度较大,具有和银行议价的优势,将可争取到利率较低的贷款。而对于中小开发企业来讲,由于贷款审批环节复杂,贷款成本明显高于大型品牌开发企业,中小企业的资金筹集依然紧张。

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