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长江实业郭子威:未来房价上涨空间不大

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对于长江实业来说,2013年6月22日是个不平常的日子,其在上海真如打造的首座世界级城市地标综合体——Upper West Shanghai高•尚领域对外开放。进入上海市场十多年的长江实业,以其完美的品质征服了许多置业者。当天,高·尚领域300多套房源迎来1000余组客户,沪售楼处再现购房者长队。高•尚领域备受外界关注证实了长江实业的非凡眼光,真如城市副中心将随着长江实业的发力而崛起。

在上海,长实有普陀高•尚领域、陆家嘴甲级写字楼东方汇经中心及嘉定南翔湖畔天下优惠购楼盘相册最新报价)3个项目,郭子威表示,长实在上海的三个项目是不同的,高•尚领域是综合体,嘉定南翔湖畔天下以别墅住宅为主,浦东陆家嘴东方汇经中心是商业部分,在不同的地区发展不同类型的产品,是长实的战略所在。

看好真如城市副中心的战略地位,长江实业将在接下来7年时间里完成这个120万方的城市综合体建设。作为香港的房地产开发商,郭子威认为,港商当前在内地的竞争优势已经没有过去那么明显。现如今,长实也凭借自身的竞争力在上海寻找新的机遇。

谈项目:超大规模的综合体是我们的核心竞争力

网易房产:跟周边的中高端项目相比,高·尚领域的特色在哪里?

郭子威:我们第一批推出的叫行政公馆。以前做调研发现,上海有相似的产品,但是数量不多。其次,这些类似产品配套也不是太足够.从空间来看,它们的面积相对较小,卫生间设备不足,也没有精装修。

我们打造的产品跟其他类似产品有区别。我们的行政公馆面积比较大,最小105平方米,最大的有170平方米。而一般类似商业产权的酒店式公寓产品,都是非常小的户型,面积在90平方米以下。有些甚至只能放下一张床,一个沙发,再加上一个工作台,没发挥它应该有的作用。

在我看来,目前办公产权的楼盘应该能够满足两个需求,一是商业需求,二是住宅需求。从这两点来看,我们的产品和一般的商业产权的公寓有所不同。高·尚领域提出了24小时工作时间的概念,可以商业办公,也可以做生活的安排。

我们精装修是针对有全球生活概念的人群,这样的人群很难去区分工作地和居住地的区别。尤其是现在,美国的一些集团提出在家里完成工作。这样的人群包括高科技行业的,文化行业的,以及一些艺术家,他们可以把每一处的空间尽量利用。

对他们来说,不管是居住还是工作,选择我们这样的产品都是做了最好的安排。我们提供了一个生活的概念,它是按照美国纽约大都会的生活方式来做的,可以吸引一些人群。

网易房产:您能详细介绍一下整个项目的规划进度吗?您刚才提到的“都会生活国度”概念如何理解?

郭子威:我们会先完成行政公馆,行政公馆下面的商业部分按照计划会在2015年完成。然后是住宅和办公楼,这两部分差不多时间完成,大概是七年时间。

我们的项目有住宅、商业、酒店、商场,加上刚才说的行政公馆,组合在一起,才可以打造一个所谓的都会生活。我们的规划理念是,移植欧洲美洲的的都会生活方式,简单来说,就是24小时soho生活。

想要打造都会生活,必须要有商业元素,而且商业部分要做成一定的规模。而且商业部分要做的比例也很大,综合在一起才可以做都会。都会很简单,从字面上来解释,都市里快生活节奏的方式。我们长江实业打造的都会生活能和大家了解的不太一样。

除了快速,我们还引入了一些文化元素,甚至是艺术元素。在设计上,我们有一个艺术的花园;在文化上,我们有一些展览的空间。你如果是商业、行政的用户,我们会在里面做一些展览展示的地点。我们是有品味有现代的生活概念,它是充满着文化气氛、艺术元素的综合体。

从目前的设计方案来看,我有信心保证它未来的竞争力。我相信,将来没有其他开发商可以做这样的项目,因为如果没有120万方的面积根本做不出来。我们可以做到每一部分都有很大的面积,加起来才可以做一个超规模的面积,加上我们的特殊的设计,打造出这种独一无二的风格。

谈区域:真如板块潜力拭目以待

网易房产:您如何看待真如板块的潜力?您预计真如板块多久会让大家所熟知和接受?

郭子威:真如板块可以说是上海最后的一个城市副中心,它的优势在于后发制人。相比徐家汇、陆家嘴,我们可以给大家更多的想象空间。我们这个项目整个的开发周期是七年到八年,在这个时间内,这个区域的变化必定会很大,两年之后你可以看到一个全新的普陀真如板块。

网易房产:您在上海还有没有比较看好的区域?

郭子威:上海好的区域有很多,每个区域都有他的特点。现在最重要的是机会,和各区的政府采取各种方式拿到土地才是最重要的。从长实的角度,我们首先只会考虑交通完善的区域。其次,还有规模,我们要操作的项目,起码必须有超过20万方的规模。

谈市场:对未来市场信心满满

网易房产:一般商业项目首付50%,而高·尚领域这批行政公馆首付只需40%,您是如何考虑的?

郭子威:因为我们对项目的未来比较有信心。我们公司现在不着急收钱,对这个地区和项目,我们都相当有信心。这也能说明我们的资金能力相当好。

网易房产:从香港的经验来看,现在是不是投资地标城市综合体的最佳时机呢?高·尚领域产品未来的附加值主要体现在哪些方面?有哪些发展阶段?

郭子威:我觉得无论是什么公司,选择一个新的地方还是要看它的发展潜力。做一个吸引人眼球的地标型建筑。

对于购房者来说,选择投资机会可以关注一点,选择一个项目的推出的第一批房源。相对来说会有折扣。第一批还没有完全发展成熟,等两年,它的价格就上来了。

谈发展环境:港资企业在内地竞争力下降

网易房产:站在公司收益的角度,你怎么看待自持物业和销售物业的比例?高•尚领域的模式如果成功的话有没有复制的可能?

郭子威:我觉得作为一个起120万方的大型综合体来说,这里面肯定包含不同的类型。我希望我们的开发有对周边有利,也希望也可以享受它大幅升值的空间。至于会不会复制,要看规模。如果规模大的话,我们会考虑。

长实现在在普陀、嘉定、浦东各有一个项目。高•尚领域的商业部分我们可能会选择自己持有。浦东是纯商业,嘉定是住宅为主,有一小部分的商业。这两个项目我们会以销售为主。

网易房产:您认为港资的开发商在香港和内地的发展有什么不同?产品形态上有什么不同?您认为港资公司在内地发展需要什么样的素质,哪些条件?

郭子威:我认为,港资公司十年前在内地的竞争力非常强。这几年这个现象已经发生了变化,现在从全国范围来看,竞争力最强的是广州的开发商。未来,随着国内开发商的竞争力不断提高,港资开发商的竞争力也不会像以前那么强。

香港现在面临的问题是销售,交各种税,成本很高。而我们在内地面临的最大的困难就是限购。但是总体而言,内内地未来的空间比会香港大很多。

香港开发商现在来内地发展物业,已经没有当初那么困难。我们在国内做的第一个项目是在北京的住宅项目,起步阶段很困难。现在我们已经逐渐适应了国内的投资环境。

香港开发商最强的能力是管理,未来项目的管理是最重要的。但是国内的开发商可能不会很重视管理,他们觉得最重要的是销售,销售完之后拿到钱是最重要的。

谈政策:国家适度干预房地产市场是合理的

网易房产:上半年上海地王频出,是不是意味着上海又要进入一个楼市暴涨期?您对内地市场是怎么看的?

郭子威:国家出台“国五条”,甚至不断有政策出台,我觉得方向是正确的。参考其他国家以往的经验,如果国家没有采取措施控制房地产,房价会失控。现在采取措施会有些痛苦,但是如果不采取措施的话,更痛苦。作为开发商,我们当然不希望国家采取任何措施限制房地产。但是,一旦房地产泡沫破裂,所有人都受影响,所以我认为适度调控房地产市场是合理的。当然,不可能做到马上把房价压下去,因为物价在增长。在土地成本、建筑成本不降低的情况下,房价也不可能下降。房地产调控成功,只能是让房价平稳增长。

作为开发商土地储存很重要。现在频频出现地王,是因为开发商之间有竞争。上海市场大,不会只有两家开发商,需求旺盛才会引起土地市场的争夺战。

在我看来,房价暴涨应该是不太可能的。今年经济增长锁定在7.5%,这个数字和其他国家和地区比起,已经是比较好的增长。现在,美国经济危机还存在,欧洲债务危机也没有消除,加上日本疯狂的货币政策,全球的经济大势都不会太平稳。

我判断,未来的房价会在有控制的情况下保持平稳,一些好的地区和项目会有5%左右的升值,这应该是可以接受的范围。过去几年,房地产业在所有行业中是比较平稳,尤其是今年,相对其他板块的投资,房地产是比较平稳的。

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