长江实业郭子威：高尚领域诠释都市生活新概念

对于长江实业来说，2013年6月22日是个不平常的日子，其在上海开真打造的首座世界级城市地标综合体——Upper WestShanghai[高·尚领域]对外开放。进入上海市场十多年的长江实业，以其完美的品质征服了许多置业者。当天，高尚领域（优惠购、楼盘相册、最新报价）300多套房源迎来1000余组客户，沪售楼处再现购房者长队。高·尚领域的备受关证实了长江实业的非凡眼光，真如城市副中心的地位即将随着长江实业的发力而崛起。

2012年是长实在内地的丰收年，仅在上海就有50亿的收入。在上海，长实有普陀高·尚领域、陆家嘴甲级写字楼东方汇经中心及嘉定南翔湖畔天下（优惠购、楼盘相册、最新报价）3个项目，郭子威表示，长实在上海的三个项目是不同的，高·尚领域是综合体，嘉定南翔湖畔天下以别墅住宅为主，浦东陆家嘴东方汇经中心是商业部分，在不同的地区发展不同类型的产品，是长实的战略所在。

看好真如城市副中心的战略地位，长江实业将在接下来7年时间里完成这个120万方的城市综合体建设。作为香港的房地产开发商，郭子威认为，港商当前在内地的竞争优势已经没有过去那么明显。现如今，长实也凭借自身的竞争力上海寻找新的机遇。

谈项目：高尚领域诠释美国都会生活新概念

网易房产：跟周边的中高端项目相比？高尚领域的特色在哪里？

郭子威：我们第一批推出的叫行政公馆，在目前在上海有关的产品，但是过去一段时间我们做了调研也发现，这种办公产权的产品在上海的数量不太多。另外它本身的配套也不是太足够，在空间上，上海推出的这种产权的面积一般是超过100平，面积相对是比较小一点，卫生间的设备也不是太足够，也不是采取精装修的安排。

现在我们三房三卧室还有一个套房的安排。另外我们每一户都会门禁入户，这也是一个针对性的安排，我们打造的产品跟其他产品有区别的，从面积上来说，如果面积小的话，办公和生活都不太方便。那些产品基本上只能放下一个床，一个沙发，再加上一个工作台，我觉得还没发挥它应该有的作用。

在我看来，目前办公产权的楼盘应该有两个针对性的安排，一个是商业用途的需求，另外就是针对住宅的需求，从这两点来看它和一般商办的住宅有所不同。我们高尚领域提出了24小时工作时间的概念，在里面我可以用于商业办公，也可以做生活的安排。

我们精装修的安排，就是对现在全球生活概念的人群的安排，大家很难去区分工作地点和居住地点的区别，尤其是现在美国的一些集团提出把一些工作在家里完成，不需要去办公室里。这个可能是针对几个方面，包括高科技方面的一些人，另外就是做文化的一些人，可能不需要去工作地点，工作地点就是居住地点，居住地点也是创作地点，这就是高科技、文化加上一些具有艺术体现的艺术家，完全可以做到这方面的，可以把每一处的空间尽量利用，对他来说，居住也好，工作也好，也是做了最好的安排，从最基本的设备方面可以提供一个生活的概念，再加上我们提出从美国纽约大都会的一个生活方式去做，这样可以吸引到一些人群，包括一些高科技的创作人群，可以吸引到一些需要做文化，创作的人的需求，当然我们在设计方面，除了具有良好的环境之外，可以给他提供一些不同的生活概念的购房者。

网易房产：你们这个领域引入了一个都会生活国度的概念，现在出来了很多综合体项目，他们都会有自己的标签，比如说像临近的“月球环形港”他提出了一个商旅游的概念，然后嘉定的“嘉定会”，他提出了一个概念。我想问一下我们这个和他们精心想出来的有什么不一样。

郭子威：我觉得一个概念的提出要有一个好的前提条件就是硬件，硬件在你所在的地区在未来有一个能利用、有潜力的特点。像你说的一些地方在目前看来也不是一个具有开发潜力的地方，我们现在所在的普陀真如，真如是最后开发的一个复式，肯定可以给到一个未来发展的空间，可以给我们项目做一个发展，相比上海的其他地方，它未来发展空间是很大的。

我们在推广这个项目的时候相比刚才的那几个开发商我们所用的概念是完全不同的，我们肯定是看过一些也参考过他们的发展，将来也会有其他的开发商会采用美国的这种概念，但是在目前我们提出这种生活理念是配合我们的项目所打造的，我们的项目有住宅有商业部分，有酒店，有商场，加上刚才说的行政公馆，组合在一起，才可以打造一个所谓的都会生活，最基本面要有商业部分，不仅仅要有住，商业部分要有规模成型。这个商业部分要做的比例也很大，综合在一起才可以做都会，都会很简单，从字面上来解释，都市里面快式生活节奏的方式。

但我们都会生活概念可能和大家了解的不太一样。不只是快速，我们还引入了一些文化方面的东西，甚至是艺术的东西，不只是在设计上有一个艺术的花园，在文化上，一些展览的地方，我们也提供这样一些地方给将来可以在里面用的部分你如商业的用户。

我们不仅仅是快速，我们是有品味有现代的生活概念，充满着文化气氛，艺术元素的综合体。从目前的一个设计方案我有信心未来这一段时间里应该会有很大的竞争力，我相信未来的开发商没有这个竞争力做这个项目，如果没有120万平的面积根本做不出来。不是有个十几二十万方的面积能做出来的，技术上也不可能做出来，酒店成一栋也没法做出来，我们可以做到每一部分都要有很大的面积加起来才可以做一个超规模的面积，加上我们的特殊的设计，才可以打造出这种独一无二的设计。我们在美国欧洲这些部分，暂时不会去到非洲，不会去到南美洲，这几个方面肯定会有一些相类似的项目，但从目前的角度看我们近几年还是会保持一个很强的竞争力。

谈区域：真如板块潜力拭目以待 

网易房产：就目前来看我们上海这个大都会的生活需要一个深层的需求，上海致富群体依然是以陆家嘴新天地为主，点状辐射分布，我们真如的这种后发方式会让这种财富的向心力在未来多久来实现？

郭子威：我感觉你提出的一些地方未来的开发潜力是很小的，因为它已经开发了很久，大家都知道。大家都知道说明未来能给到的市场想象空间不大。相反，真如是发展最后的一个复式，一个地区，优势在于后发制人，前者基本上已经做到了想做到的功能，肯定会在发展之后遇到一些困难，可以发展的空间也不大，你到现场去看一个复式可能很不错，但它未来发展的空间就不多，未来几年肯定改变不大。你现在看到的徐家汇肯定和几年之后差别不大，美罗不可能搬走，几年前也是那个球，几年后也是。

昨天我去港汇吃饭和几年前没有什么差别，反而是我们这个地点给到别人想象的空间，那么现在这个项目整个的开发周期是七年到八年的时间，自己感觉就是七年八年真个区域的变化和现在肯定是有很大的差别。但是两年之后会不会有变化，肯定会有的，将来我相信肯定是变化很大。一起二期或者三期，两年之后你可以看到一个全新的普陀真如城板块。价格上从目前来说肯定是比任何地方都有潜力，升值的潜力很大，完全是我客观的感觉。

网易房产：你在上海还有没有比较看好的区域？

郭子威：上海好的区域有很多，每个区域都有他的特点，我现在最重要的是机会，现在和各区的政府采取各种方式那个土地，现在问题不是我看不看好，我认为现在最基本的是交通，我们一定要考虑这样，交通起码要好的情况下，无论你看好哪个区，哪个区都会有自己的价值，现在的价格能反映出来。不是我们不想买，是现在竞争很大。

有时候你看，他有卖也有成功，但是失败的例子很多，只不过我们以自己的名义去买，他以自己的名义去买，所以说现在的竞争很多。现在不是说哪个区特别看好，现在最主要的是交通，在这个地方要完善，起码要交通方便我们才会去考虑，还要有相对比较大的规模，不是说十几二十万，起码要二十几万的规模才符合我们的成本效应，我们香港本身成本比国内成本高好多，我们必须要考虑成本。

谈市场：看好未来市场发展

网易房产：一般的商业项目首付都在50%，高尚领域定40%首付，后期交房后再付完剩下的，这样的方式是不是意味着您现在对市场比较谨慎的看法？

郭子威：肯定不是谨慎，为什么呢，开发商在入伙之前叫40%，剩下60%，应该说是对未来项目的信心，我现在不着急收钱，剩下的60%的价格没有可能往下了。我不相信在未来两年会有所改变，开发商本身有能力有信心才提出这么一个付款方式，我没有说便宜一点我现在马上收款，你现在是20%签合同，剩下两次每次付10%就行了，60%你可以去到2015年去付，你可以卖二手房，这个都可以。可以看出我们开发商对这个项目相当有信心，我根本不可能担心，相反我现在相当有信心，对这个地区也好这个项目也好，我都相当有信心。同时也显示出我们的资金能力相当好。我们在这方面可以解决有关资金，也给客户信心。这样也可以吸引到市场的资金，同时也给客户多一些购买机会。我相信各方面都可以吸引到客户。

网易房产：从香港的经验来看，现在是不是投资地标城市综合体的最佳时机呢？咱们这个领域产品未来的附加值主要体现在哪些方面？有哪些发展阶段？

郭子威：我觉得无论是什么公司渠道一个新的地方还是要看他本身的发展潜力，当然了，从本身这个情况来看是最后一个复地他未来的发展潜力是很大的，当然要找一个地标性的建筑了，本身来说，你去了这个地方，你选一个最吸引人眼球的地标是很正常的，不论是从投资的角度还是吸引人眼球的角度，我们本身有这个能力去吸引到眼球。其他的世界各地也是这样，香港无论开发什么地方，从价格里面可以反应出来，如果已经开发了一段时间，他的价格肯定不是这个样子。你去了这个地方，你看到很多公园酒店，开发商已经开发出来，这个地方没有可能是这个价钱。投资一个地方，第一批是很重要的，相对来说会折扣，第一批相对来说还没有发展成熟，你给到的吸引力，价格合理一点他就过来了，守业两年，放在这里，过了一两年之后，价格就上来了。所以你去到一个地方买到一个地标性建筑，价格上肯定没有太大问题，中间可能会出现一些问题，但是以后一定会好。

网易房产：站在公司收益的角度，你怎么看待植入型物业和收购型物业的比例，这样的模式如果成功的话有没有复制的可能。

郭子威：我觉得作为一个起120平的大型综合体来说，这里面肯定包含不同的类型。对我们来说有长期的也有短期的。有很多物业我们都会做保留，商场都会做一个保留的状况。希望我们的开发有对周边的长远的价值，未来的期望，也希望也可以享受它大幅升值的空间。在其他地方我们也会有这样的，我们不会卖完，我们会保留有价值的一部分。相对来说会起到吸引眼球的地步。看规模了，如果规模大的话，也包含这种种类的话我们会考虑，但是现在没有，我们有普陀，嘉定，浦东，浦东就纯属于一个商业的话，嘉定是住为主，有一小部分的商业。所以我觉得和这个部分没有，可能我们暂时会保留一段时间，但是长远来看我们不会保留太久，还会以卖出去为主。

谈企业发展：港资公司内地发展优势不明显

网易房产：您认为港资的在香港和内地的发展有什么不同，产品形态上有什么不同，您认为港资公司在内地发展需要什么样的素质，哪一些条件。

郭子威：我认为港资的公司在十年前的竞争力非常大，我们香港在全国的竞争力都是第一的。在这段时间已经有变化了，我看最近的一个排名，竞争力最强的是广东，上海排第七。未来的竞争力随着国内开发商的竞争力不断提高也不会像以前那么强。

现在的一个发展状况来看，香港跟国内的最大区别是他发展了一段时间之后制度上很成熟，他不仅仅是硬件上，包括软件上很好，我可以在很短的时间内调整过来。在国内城市特别是上海，在硬件上完全可以跳过上海。只不过是在软件上人才上和香港还是有很大的距离，这个我觉得是很现实的一个问题，作为一个开发商来说，在香港开发简单好多，他制度上成熟，处理的一些最基本的东西比如政府上相对来说容易一点，操作一段时间了。

香港现在面临的问题是销售，在销售上面临的困难大很多。现在我们面临的最大的困难就是限购，香港是没有限购的，要交各种税，成本很高。需求减少。在减少的情况下在销售会难一点。内地的变化很大，软件也追上了，但是未来的空间比香港大很多，香港开发商的供应太多，地少的情况下无可能在开发的时候相对不会很多，在国内的空间很大，硬件上很好。将来所经历的开发种类越来越多。这就是目前双方所面对的情况。另外就是说，香港开发商来内地已经没有了我们集团所面临的最基本的困难，当时我们第一个在国内做销售的就是北京的住宅项目，开始对国内的开发还是很困难了，但是也已经习惯了。

上海和北京有各方面的不同，但是我们已经习惯了，香港开发商最强的能力是管理，人的管理很重要，尤其是未来的管理，未来项目的管理是最重要的。现在国内的开发商可能不会很重视，他们觉得最重要的是销售，销售完之后拿到钱是最重要的。但是对我们来说是管理。对于一个大的开发商来说，第一次销售后，一定要通过第一次销售的客户把另外的客户带过来，入伙之后如果我们的管理打不到市场要求，那我们之前的销售成果已经破灭了，下面已经不可能做一个重要的销售。除了最基本的保洁和保安之外，我们希望可以从各方面，包括灵活具有人性化的方式去管理，提供各方面的服务给客户，确保他可以在里面使用的时候更人性化更方便，才可以把整个项目的价值提升，起码要保值。

谈政策：国家适度干预房地产市场是合理的

网易房产：上半年上海地王频出，是不是意味着上海又要进入一个楼市暴涨期？您对内地市场是怎么看的？

郭子威：我们国家出台国五条，甚至不断地出台措施，我觉得思想方面是正确的。现在看看国际上的状况，如果没有及时采取措施的话我相信整个房价是完全失控的，现在采取措施会有些痛苦，但是如果不采取措施的话，更痛苦。作为开发商来讲，你当然不希望他采取任何措施，但如果一旦房地产泡沫爆破的话，基本上所有人都受影响。整个经济受影响，房地产肯定也要受影响，所以我认为这个方向是正确的。当然你不可能做到马上把房价压下去，因为整个形态包括成本工资都在增加。

三年前可能工资1000元在这里生活都可以，但是现在没有三千块钱就不能生活，吃个午饭以前要5块钱，现在没有20块就吃不了，成本没有降低的情况下，土地价钱这么高，无论上海有多大，受到这个影响。成本在这个阶段不会降低的情况下，土地的价格不会低的，将来的楼价往下走的情况下不会低的，刚需也好，甚至一些投资的角度，所以说房地产成功，以后房价会很平稳。作为开发商还是要有土地的处理，作为开发商从商业的立场上肯定要买土地，这样就会出现抢地，竞争是因为有很多开发商，上海这么大的地方，不会只有两家开发商，而是有几十家开发商，是很火热的，实际上是有这个需求才会有这个状况，他也不是完全一定是赚的。

是在我看来房价在未来的一段时间的平稳的，现在经济增长，今年锁定在7.5%，开始看起来不是很理想，但是和各地区做对比，是非常好的，现在美国的危机没完全脱离，欧洲债务危机还存在，加上日本，疯狂的货币政策，有时候贬值，有时候增值，股市走来走去，在我们国家十几亿人如果是这个政策，那肯定经济马上完蛋了，很简单，未来的房价受到控制的情况下会平稳，个别高端的会有一个5%左右的升值，第一就是在市区里面，比如在中环，他的价钱还是会上升，5%左右的价格还是存在，如果5%对国家来说可以接受，在整个国家的房地产业是很平稳的产业，尤其是今年，相对其他板块的投资是平稳的。