4月10日，浦东新区唐镇新市镇D-05-01住宅地块（下称唐镇地块）成功出让，成交总价为37.75亿元，成为当时沪上单价、总价双料地王。
谁想到，在仅仅一个半月之后，该地王的“双冠王”之冕被双双褪去。
今天（5月29日），长宁新华路街道71街坊地块（下称新华路街道地块）被北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的总价夺得，刷新了上海今年的土地出让总价记录。
而仅仅在20天以前（即5月9日），远东新世纪就以40079元/平方米楼板价竟得世博A09B-02商办地，成为上海新一代的单价地王。
土地出让总价的频繁刷新在近两年并不罕见。如申电投资在2012年9月29日以20.5亿元夺得的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块只当过12天的“短命”地王。
然而值得注意的是，此次夺去唐镇地块“双冠王”之称的两幅土地均为商办用地。商业地王的风头盖过了住宅地王，这成了目前土地市场上的一大亮点。
事实上，从去年年底开始，商办用地的走俏已初见端倪，而到了今年5月，其崛起势头则变得更为迅猛。
继5月9日世博单价地王诞生后，10日，航亭置业以九成溢价拿下祝桥核心区E-2商住地，23日，绿地集团5.24亿夺得周浦镇08单元06-07商业地块，溢价率同样高达92.65%。
地王的诞生，并不能代表土地市场的整体复苏，但土地作为房企的生产资料，我们却能从中看出开发商投资和经营策略的指向所在。
一般而言，土地市场价格对房地产交易市场的传导作用需要2年左右的周期。因此，要说商业已经崛起，还为时尚早。那么，商业地产会“显神威”吗？
“商业要火”或“商业火了”已经不止第一次成为业内人士的口头禅了。在中国楼市的“黄金十年”里，住宅市场“高烧不退”，商业地产则整体处于不温不火之势。因此，房企对于商办用地的拿地热情也并不高。直到2010年被称为“史上最严厉的调控”到来之后，商业地产才算真正“火过一次”，但之后又回到了“温水煮青蛙”状态。
究其原因，不外乎在住宅市场调控初期，一些投资者和住宅开发商对于商业地产的热情源于病急乱投医，投资理性不够、运营经验不足，导致上海不少商业项目的开发和经营并不算成功。其次，交投双方对政府调控的持续力度存在质疑，导致对市场预估过于乐观。
然而，这一次的情况却不太一样。
从去年12月以来，上海连续推出了不少优质商办用地。核心商务区、市中心繁华区域内的商办土地成为了开发商的争夺焦点，而且拿地的多数为万科、绿地等大型房企，联合拿地情况增加，而且其中不乏一些曾以住宅开发为主的企业。
从中我们可以发现，首先，上海在建设“两个中心”的过程中，世博前滩、后滩、北外滩等不少地域规划亟待落实，需要并支持优质商业地产的开发。其次，目前房企已经开始对商业地产的投资、开发模式有了更深入的了解和更清晰的认识，投资更为理性，抗市场风险能力大增。在这段时间里，已有不少住宅开发商向商业地产稳健转型。
此外，随着住宅市场调控已经日益深入，而且呈常态化之势，住宅用地的拿地成本和开发风险不断提高，宅地出让时往往存在较多附加条件。目前北京的限价令出台后，房企对住宅市场的顾虑增大。一名开发商人士告诉笔者，现在一幅有前景的商办土地远要比地理位置较偏而又存在诸多限制的住宅用地要抢手。
因此，在笔者看来，商业地产很可能会再度成为市场的宠儿，只不过这一次，市场的热情将不会是爆发式的，而是会更加理性，同时更加持久。
本文来源：网易房产
作者：特别约稿
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王晓易_NE0011
