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许健康:打造时代需要的商业地产

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自深圳从小渔村开始蜕变之日起,中国的城镇化历程才真正起步,这段刻骨铭心的改革迄今已有三十余年的历史。它不仅见证了深圳由小渔村到大都市的精彩巨变,也为我们的城镇化建设描绘了宏伟的蓝图,书写了崭新的篇章。然而城镇化的推进,离不开背后一批批建言者。

宝龙集团董事局主席许健康便是其中一员,这位商业地产的大佬总是积极地为国计民生献策。企业家出身的他拥有很多身份,全国政协委员、中华全国工商业联合会副主席、中华海外联谊会常务理事、澳门特别行政区推委会委员等,他的光辉奋斗史已成为一部传奇。这位打下宝龙地产江山的掌门人,懂得达则兼济天下的大爱,熟稔商业地产运作规律,敢于颠覆传统的理念,站在时代的角度,解读商业地产的未来。

十年磨一剑  抢占桥头堡

商业地产界,许健康先生亲手打下来的“江山”颇负盛名。1990年,宝龙集团在澳门成立,1992年开始投资中国内地,2003年,集团旗下宝龙地产(HK.1238)开始投资商业地产领域,并于2009年10月在香港主板上市,成为中国首家商业地产上市企业,成功抢占资本市场桥头堡;2010年,宝龙地产将总部“移师”上海,快速占领人才高地、做大做强的同时与国际进一步接轨;如今,宝龙地产已完成在全国24个城市、投资打造42个项目,其中28座城市综合体。

值得关注的是,面对国家对房产调控的重拳出击,商业地产俨然成为房企大鳄们的“新宠”,纷沓而至,与这些刚起步的企业不同,许健康先生的团队自2003年就进入商业地产领域,近十年的耕耘磨砺让宝龙地产堪称商业地产最有经验的探险者和开拓者之一。

宝龙为何有此魄力,为何能巧妙地在商业地产界做得风生水起?而这一切源于许健康先生的前瞻性思维。2002年之前,许健康就在思索一个问题:“什么样的地产是这个时代最需要的?”

2002年,这个问题有了答案,当年许健康先生以全国政协委员的身份参加了全国“两会”。在会上,他了解到中国要在2020年基本实现小康社会,加快推动城市化进程的发展规划。

“城市化及经济快速发展,为商业地产的开发带来了前所未有的机遇,我看到了这个商机,回来以后把所有的事情都放开,全力以赴做商业地产。”许健康回忆说。

颠覆“因购物而购物”的商业模式

福州宝龙城市广场是宝龙进军商业地产的第一个项目。在当时,中国的商业地产刚刚起步,福州作为二线城市,在商业形态上还处于“百货、超市”时代,宝龙城市广场如此大规模、全业态的一站式购物中心,完全称得上一次革命。

福州宝龙城市广场的运营并非一帆风顺,开业前期,就有部分商户为了延长免租期而闹事,致使商场一片混乱。危机时刻,宝龙干净利落地进行了一系列整改:第一,调整经营团队;第二,帮助商家做市场宣传和推广活动;第三,对广场硬件设施进行整改;第四,为处于整改区域的部分商户减免1-3个月的物业管理费;第五,进行二次定位和二次招商,调整业态。

强力措施很快使宝龙城市广场恢复了生机。开业两年时间,这一项目的商铺出租率高达95%以上,租金涨了三至四倍,物业价值也翻了三番。如今,这一项目已经成为中国购物中心经典成功案例之一。

许健康也因大胆颠覆“因购物而购物”的传统商业模式,果敢确立了“宝龙城市广场”复合型地产全新模式而声名鹊起。这种许“宝龙型”的商业地产模式,涵盖了购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区等多元化的业态形式,将宝龙集团扩张成以集商业地产、酒店旅游业、信息业、工业和文化艺术业为一体的多元化大型外资企业集团。

“宝龙模式”遍地开花 

在福州项目获得进展之后,宝龙迅速在全国复制这一商业模式,十几个宝龙城市广场在全国应运而生。

而在商业地产领域颇有经验的宝龙也总结出了自己的运作模式。与传统模式相比,“宝龙模式”有统一选址标准、统一模式、统一产品。“标准化生产能使开发运营成本降低20%以上”,宝龙集团董事局主席许健康透露。标准化商业模式、低成本运营、汇集优势资源、提升快速扩张能力,这是宝龙地产能够先声夺人、快速复制的秘诀所在,也是“宝龙城市广场”创国际品牌的一道“杀手锏”。

2007年,中国房地产进入巅峰时期。对于地产商而言,这又是一次“大变局”,而宝龙的“大应对”则是:启动上市。

当年的宝龙以“14个城市、17座宝龙城市广场、500万平方米的土地储备”的“硬件”,打动了当时的资本市场。

2008年5月,宝龙通过了香港联交所上市聆讯,计划当月底挂牌上市。然而,此时美国次贷危机的浓雾已经弥漫,港股接连下挫,受大势所累,宝龙只得在“临门一脚”时推迟了IPO计划。

在挫折面前,许健康并没有气馁,而是一边积极准备,一边加速发展。一方面对内部的运营管理进行了细致的梳理,这也就是宝龙的“标准化”历程。另一方面则6个城市广场奠基开工。

经过两年上市波折,许健康的上市梦终于在2009年10月14日实现。

建言城镇化 注重质与量                                       

肩负全国政协委员使命的许健康,每年两会都有新的提议,今年的建言针对的是新型城镇化改革。在其看来,整个城市化的进程主要是大中城市的发展。“现在提出来的城镇化,我的理解就是在中小城市,完善他们的配套,提升老百姓的生活环境、居住环境。”

对于大部分开发商来说,城镇化是企业甚至行业发展非常利好的一个因素,但在许健康先生看来,城镇化不单单是发展房地产。

“近十年来,中国人最重要的一件事情就是建设小康社会,要让所有的中国人都能生活得安定富足,在这个过程中,需要改善大量农村人口的生活、居住、工作环境,满足他们各种各样的需求,城镇化里面包含的东西很多。我认为近些年城市的发展速度有点太快,快得没有思考它的存量跟配套。”

“作为一个商业地产的开发商和运营商,我更希望我的房子能盖得很好,但是市场不给我这个时间,竞争这么残酷,人家是半年盖一个购物中心,你如果需要一年多甚至更长就没有办法参与竞争。所以,我认为政府应该调控这种速度,调控它的质量,思考好再去发展,不然情况就会越来越糟糕。”

针对此轮新型的城镇化,许健康表示宝龙集团在商业地产战略布局以及具体项目的开发上会相应做出调整,“我们会专门组建一家公司在城市等级比较低的地方,研究一些产品来满足城镇化发展的需要。项目的规模做的小一点,更细一点,更人性化,建筑上更现代、更时尚,希望我们每一个产品,每一个项目都能够给这个城市带来大家很喜欢的东西,特别是年轻人更喜欢的一种购物环境。接下来这几年的工作,我想会强有力推动很多细节,去实现以前城市化与城镇化之间的协调。”

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