大浦东楼市分化加重 购买力集中少数楼盘

大浦东楼市4月份成交量大幅下滑了48.8%，仅为19.48万平方米；使得持续6个月的供不应求局面重新转向了供略大于求。成交均价环比上升10%，重新回升到24752元/平方米的相对正常水平，3月份由于大量刚需盘集中成交导致均价大幅下滑11.5%，仅22471元/平方米。

4月拿预售证的7个楼盘中，乾耀东港（优惠购、楼盘相册、最新报价）、明天华城、合生前滩1号、中金海棠湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）等没能在月内开盘，新城碧翠（优惠购、楼盘相册、最新报价）和象屿鼎城（优惠购、楼盘相册、最新报价）销售低迷，仅御沁园（优惠购、楼盘相册、最新报价）一个推案项目热销。新增房源的楼盘客源蓄备不足迟开盘和销售不畅，是导致4月大浦东成交量大幅下滑的主要原因。

相比之下，3月推盘的御沁园、汇锦城、万科海上传奇、东方冠郡、朗诗未来树、小上海新城、康桥半岛全部热销，仅大华诺斐湾一个盘滞销。3、4月推盘项目销售情况的巨大差异，反映出大浦东开发商对客户把撑能力的巨大差异和部分开发商对价格预期的不理性。

从4月大浦东成交均价前10名的楼盘来看，销售进度也分化巨大。其中，均价8万以上的4个楼盘，仅第3名的滨江凯旋门就成交7套，其余的汤臣一品、中粮海景、汤臣湖庭三个盘各只成交1套。排在均价榜第5名的四季雅苑和第10名的尚东鼎各成交16套房源，另外4个楼盘陆家嘴公寓、六十四阶别墅、国信世纪海景、浦东星河湾加一起仅成交11套。尽管，热销的四季雅苑和尚东鼎都有区域产品稀缺的特点，其中四季雅苑占据世纪公园唯一在售新盘的优势；尚东鼎拥有世博、前滩唯一可售别墅的高贵身份。但只有卖不出的价格，没有卖不出的产品，其它豪宅项目只要价格更合理，也肯定能热销。

4月新推房源的涨价滞销，同样反映出开发商对价格的不合理预期。其中，4月推新房源的新城碧翠从去年5、6月份上市时的2.7万元，上涨到本次推盘的3.3万元；合生前滩1号从去年12月开盘时的3.6万元，上涨到4月推盘的4万元。

总体来看，大浦东目前可售的存量新房体量较大，达到188万平方米。细分来看，老浦东的豪宅供应充足、老南汇的刚需房供应充足。所以，对类似御沁园多次开盘都能热销的平价跑量型楼盘来说，买家需要抓紧出手，以免错过时机；大浦东的绝大多数楼盘竞争大、价格高，可以多观望考察，等碰到最合适房源时再出手。

位于大浦东迪士尼、国际医学中心、国际购物中心建设区周康板块的御沁园，今年3、4月份连续2次推盘都被抢购一空，加上去年首次推169套纯别墅房源被抢购一空，已持续三次热销。该案是世界500强、上海多个热销豪宅（御翠园、御翠豪庭、御涛园、四季雅苑、汇贤居等）开发商和记黄埔地产的项目，其高档公寓的售价18000元/平方米，因此今年两次推出的340套公寓销售一空，同期推出的34套别墅也销售一空。但是周边定位刚需和区域首次改善、档次和品质都要低一极的楼盘，价格也要接近其水平，自然滞销。

御沁园规划有联排别墅、高档公寓、豪华会所与幼儿园。开发商投巨资，将项目两则的天然水系引进社区，使得流水园林与自然的北美风格建筑相融，社区环境之优雅不亚于上海滩的老洋房。社区的各项配套设施更是国际邻先，拥有室内泳池、健身房、桌球室、乒乓球室、多功能厅和儿童游乐室的会所和幼儿园等；加上国际邻先的物业管理公司，可为业主生活提供全方位服务。

联排别墅在约169-238平方米的空间内，除了提供约35-45平方米的7米挑高豪气客厅外，还拥有4个卧室和5个卫生间，其中更有一个带有衣帽间、书房的豪华主卧和两个标准间。别墅附赠的私下车位、露台阳光下午茶、私家花园酒会和周末家庭烧烤空间，还有夜晚开启地下酒窑里的珍酿，高脚杯伴着爵士乐，打起斯诺克的惬意生活，更让尊贵的高端买家爱不释手。该案去年4月首期推出的169套联排别墅，短期内被抢购一空；今年3、4月再推出的12和22套联排别墅同样是短期内售罄，成交均价从首批的24020元上涨到了第二批的27891元，现涨到4月第三批的29520元。

御沁园预期在5月底再推第四批房源，包括40套别墅和234套公寓，其中公寓产品在之前约140-175平米的三房基础上，本次增加了96平米的小三房和209平米的四房。由于这种户型将更加抢手，预期售价将从之前大三房的18000元/平方米上涨到22000元/平方米。该案3、4月推出的310套三房已经销售一空，而此次推出的207平米大平层和96平米紧凑小三房更加稀缺，预期销售也可能更加火爆。特别是面宽超过15米的207平米大平层是周康板块首创，该户型更拥有5.25米面宽的50多平方米超级大客厅和6.35米面宽的约40平方米超级主卧，还有巨大的景观飘窗更可将小区园林景致带入美妙梦乡。

御沁园国际级品质的高档公寓和别墅产品，成为吸引区域中高端改善型买家的首要因素；其开发商品牌级别代替了地段方面的不足，从而吸引大量市区和老南汇进城中高端买家的青睐。使得产品竞争力在区域及周边板块都能绝对领先，才能三度推盘都能销售一空。