厘清房地产调控的手段和目标

在中国，买房“限购”是一个奇特的现象。说它奇特，并不仅仅是因为它明显违背市场经济自愿交易的基本原则，更是因为涉事的利益各方，均对限购政策不满颇多——中央抱怨地方落实不利；地方抱怨影响财政收入；公众抱怨有钱买不了房；没钱买不起房。

这样的局面无论如何都让政策的制定者们尴尬。“楼市调控是为了让谁获益”——这一本应在政策制定之前就应予以明确的“政策目标”，在房地产调控已经历经10年之后仍然难有简单明了的答案，足以让“政策动机”成为反思的起点。

谈及严厉楼市调控的“政策动机”，或许绝大部分人认为不难做答。“解决居民住房问题”应该是最为简洁的答案。实际上，在这样的答案背后，隐藏着一整条的逻辑，即限购抑制需求——需求降低可以抑制房价——抑制房价可以解决居民住房问题。

这一逻辑看似成立，但却在相当大的程度上，混淆了楼市调控的手段和目标。限购——降低房价是手段，解决居民住房问题是目标。但是，在中国当前的行政运行机制下，“降低房价”这一“手段”却被当成了“目标”，这让楼市调控距离实现“解决居民住房问题”这一理论初衷越来越远。

什么样的目标催生什么样的手段。由于控制房价被当做“目标”对待，限购政策被创造出来。在同样的“降房价”目标之下，限价、限批预售许可证等手段也都开始登堂入室。然而，限购政策将为数众多的刚性需求群体挡在购房资格大门之外；限价、限批预售许可证，则通过减少供应、减少成交，继而在统计数据上达成“房价下降”或者“涨幅”下降的状态。

在这样的情况下，房价下降或者“控制涨幅”的目标达到了，但是这些手段，却都与“解决居民住房问题”的真正目标两相背离。所以，在这样的情况下，即便解决了房价问题，也难以真正解决“居民住房的问题”。

限购政策的“多输”，是在提醒政策的制定者亟须厘清房地产调控的“手段”和“目标”。如果能够回归到“解决居民住房问题”这一基本目标上来思考问题，或许可以发现，降低房价并不是达成目标的唯一手段。

回到楼市调控的“正确目标”，首先需要调整的是当前的考核机制。当前的楼市调控考核以房价、涨幅为指标，导致地方政府通过限价、限售的降低成交量和房价，达成考核目标。若以“解决居民住房问题”为目标，最应考核的是“所在地城市中低收入群体人均住房面积增加和改善”的数据指标，在当前税务、房屋信息系统联网的大型城市，统计这一指标并无太大的技术障碍。从地方到中央，均可如此设定目标。

“合理目标回归”之下考核标准的调整，会促使政府出台增加住房市场流动性、降低购房交易成本方面的政策。从而使手段和目标真正地实现一致化：增加房屋持有成本、在土地出让环节让利、降低房屋流通成本都有利于增加市场的流动性，流动性的增加可以改善大型城市的供需矛盾，供需矛盾的解决有利于降低房价，从而改善和解决居民住房的问题。

所以，厘清“降低和控制房价”作为房地产调控的手段还是目标，这一基本问题，是理顺未来房地产市场机制、调控政策的起点所在，如果不能围绕正确的目标配置政策和市场资源，房地产调控只能在“错误的道路上”越走越远。