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业绩惨淡瑞房主席道歉 分拆新天地求重生

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核心提示:尽管早先已发布业绩预警,但当2012年年报正式出炉时,瑞房的成绩单还是令外界瞠舌不已:公司去年120亿元的合约销售目标完成不到一半,营业额、营业利润、净利润跌幅均超过四成,而核心净利润更是骤降87%。这与内房股其他房企一派喜气的局面,对比鲜明。

业绩惨淡罗康瑞道歉 分拆新天地求重生

2012年,对于瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞房”,00272.HK)来说,宛如暗夜行路。

尽管早先已发布业绩预警,但当2012年年报正式出炉时,瑞房的成绩单还是令外界瞠舌不已:公司去年120亿元的合约销售目标完成不到一半,营业额、营业利润、净利润跌幅均超过四成,而核心净利润更是骤降87%。这与内房股其他房企一派喜气的局面,对比鲜明。

同样不容忽视的是,按照不完全统计,仅一年多时间,瑞房已在资本市场“圈钱”超180亿元人民币,名列房企海外融资前茅。如此大规模的融资,亦推高了瑞安房地产的负债率。公司财报显示,在2006年底上市之初,瑞房的净负债率仅为15%,而到去年底这一数据已高达70%。公司目前总计债务346.7亿元,一年内到期债务为104.2亿元。

“公司业绩不理想,我不想找什么借口,”面对惨淡的业绩,瑞房主席罗康瑞在道歉视频中许诺,希望通过自身的变革获得重生,并逐步降低负债率。他能想到的最佳方式,就是分而治之,分拆新天地并谋求在港上市。这一举措能否获得市场青睐还有待观察,截至目前,公司仍未宣布分拆上市具体时间表。

业绩断崖式下滑

用“一片惨淡”来形容瑞房2012年的业绩,并不为过。

公司2012年年报数据显示,去年,瑞房实现营业额仅为48亿元,同比下滑43%;获得净利润为20.29亿元,同比下滑41%;若不计投资物业估值收益,其核心利润仅为2.01亿元,同比大幅下滑87%。此外,瑞房去年仅获得57.32亿元的合约销售额,占120亿元全年目标的一半还不到,甚至不敌2011年的销售额。

随着2012年的落幕,该公司的第一个三年发展计划也宣告结束。截至去年底,其并未能达到建成100万平方米的发展目标。

面向投资者,罗康瑞一脸凝重,“瑞房去年业绩不理想,我必须为此向大家道歉。我不想找任何的借口去解释为什么我们做得不好,但是我们已经总结了教训,一定会改善未来的业绩。” 不过在此前发布的业绩预警报告里,瑞房将公司盈利大幅下降,归结于全年缺乏可售的资源。由于开发节奏缓慢,原本于2012年下半年交付的多个项目,最终延期至2013年才能交付。

瑞房业绩窘境,与2010年开始的政策市息息相关。一向热衷高端产品开发的瑞房在调控中吃尽苦头,连续几年的销售颓势至今仍得不到改观。但在中房信研究总监薛建雄等业内人士看来,瑞房业绩大幅缩水,更是与其激进拿地、过多操作大体量旧改项目的模式脱不了干系。

薛建雄介绍称,瑞房的开发模式一直是“以商养住”,即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营,以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值,使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。

“罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明,但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。”薛建雄称,动辄上百万平方米的商业地产项目,耗费瑞房过多的资金和精力,也让其在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年,看着逐渐复苏的市场,瑞房却因为无货可卖而干着急。此外,加上旧改项目固有的拆迁难、体量大等开发特性,房企难走出“长周期、高投入、慢开发”的怪圈。

“几年前大跃进式扩张,瑞房现在也需要为这样的决策买单。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报记者称,自上海新天地旧改项目一战成名后,瑞房随即进入武汉、重庆、大连、佛山等地复制了多个新天地,接连吞下多幅巨无霸地块,土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间,但其进展十分缓慢,还让瑞房连续多年高额支出动迁费用。

今年1月,瑞安房地产行政总裁李进港在媒体见面会上就表示,公司近五六年,仅在上海投入的动迁资金已达120亿元人民币,但完全没有收益,还需支付利息等开支。而在日前的公司年报业绩会上,李进港也坦言,目前瑞安房地产做的八个项目规模都比较大,前期投入比较高,希望能加入中小型项目的开发。

“瑞安资金上并不宽松,转型想做中小项目,主要是为了加快资金回笼速度,按照瑞房的开发资金,寻找到合适的机会就可。除此,瑞房已有的各地新天地产品,能否成功运营和销售,依旧不容忽视,这关系到其是否继续对公司的资金链造成压力。”宋会雍称,上海新天地算一个成功案例。

宋会雍续称,上海新天地的运作成功有一定特殊性,背靠上海淮海路商圈,是上海的顶级商圈,交通四通发达,商业繁荣,不愁高端销售人流量。再往外复制的时候,很难有相同的区域环境来做支撑,这也将导致不少外地项目成长难度变大。以重庆为例,有重庆当地开发商代表就对时代周报记者透露,瑞房在重庆开发的重庆天地项目,运营两年多至今人气依旧不旺。

圈钱180亿推高负债率

时至今日,这些投入巨资但回报还甚少的大型地产项目,对瑞房而言,就像是“烫手山芋”,仍需要源源不断投钱进去。“目前瑞安房地产所开发的项目主要都是一些大型的、综合类的项目,开发周期很长,积压了太多资金,对公司的资金周转带来了很大的压力。”李进港坦言。

为了应付财务窘境,财技出众的瑞房几乎穷尽所有融资方式。

就在发布年报的3月28日当天,瑞安房地产亦迫不及待地抛出了新的融资计划,即按每3股分发1股比例供股,每股供股价1.84港元,较当日收市价3.34港元折让44.9%;将发行不多于22.5亿股供股股份,集资最多41.37亿港元(约合人民币33.1亿元),将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。

就在此前一日,瑞安房地产亦通过贷款获得了23亿元的融资额。实际上,瑞房的资本动作远比想象中更加频繁。

时代周报记者梳理瑞房去年至今的公告发现,早在去年初,瑞房就已先于其他房企举起海外发债大旗,在去年1、2月先后三次发行优先票据,总规模已达86亿元人民币,年息在8%-9.75%不等。在发债的同时,瑞安房地产亦不忘借贷。公司去年7月份曾为旗下两公司分别向国际银团贷款12亿元及8.5亿元3年期离岸贷款。除此,瑞房在信托领域亦有涉及。6月末,其通过平安信托,为旗下重庆公司发行了17.5亿元信托,用于三幢“5A”写字楼建设。

据不完全统计,仅一年多时间,瑞安房地产已在资本市场“圈钱”超180亿元人民币,名列房企海外融资前茅。融资用途除了发展项目外,部分票据所得款项的可能用途时也提到“偿还现有债务”,即通俗的“举新债还旧债”。

而据海通证券测算,瑞房今年资本开支预算为110亿元。按照其目前手持86.33亿元现金,76亿元未提取的银行授信和2013年预计达110亿元的销售回笼计算,勉强能支持运营。

“因负债率上升但缺乏销售,瑞房去年下半年起信贷状况恶化。”美银美林在4月3日发布报告称,频繁融资促使瑞房利息支出高,蚕食公司利润率。此外瑞房近期供股虽暂时有助缓解资产负债表压力,但不足以缓和短期的再融资风险。

据其透露,瑞房供股集资36亿-41亿港元,仅占今年需再融资的离岸人民币债券57亿人民币的一半左右,且2015年有3批主要离岸债券需偿还,总额达102亿元,占其市值的73%,且是去年合约销售额的1.9倍,“因此除却加快资产周转外,瑞房还须作再融资或其他形式的资产出售。”

罗康瑞对瑞房的现状很不满意。在道歉视频中,他表示,未来将会积极进行重组和理顺公司旗下业务,“我非常希望看见瑞房重新增长,而不只是守住。”他能想到的最佳方式,就是分而治之,分拆新天地并谋求在港上市。

分拆举动被普遍认为一方面可摆脱商业项目对瑞房资金的占用,同时拓宽了融资渠道。瑞房财务总裁尹焰强在业绩会上就提到,今年会采取分拆或配股的方式融资。

事实上,早在大半年前,瑞房就已正式宣布这一酝酿多年的分拆计划—成立全资附属公司中国新天地,并向香港联交所提交上市申请。而据时代周报记者了解,中国新天地曾计划融资10亿美元,并聘请摩根大通和另一家公司来安排这项交易,预计会在2012年第三或第四季度完成分拆上市,但截至目前,该计划仍未成型。

瑞房方面并未透露明确的上市时间表,其在回复时代周报记者采访时表示,中国新天地资产上市组合尚未定案,具体细节将在香港联交所对其申请分拆上市计划批准后再作公布。

新天地项目遭遇信任考验

然而,屋漏偏逢连夜雨。就在瑞房准备分拆新天地资产上市的当口,其新天地项目却遭遇前所未有的信任考验。此前,瑞房凭借“上海新天地”的金字招牌,成为港资房企品质保障的符号。

日前,瑞房旗下重庆天地三组团雍江悦庭5号楼业主毛女士对时代周报记者爆料称,其所购买的瑞安精装修房源存在客厅墙体开裂,墙面脱落,卧室飘窗上的栏杆被挤压变形,客厅顶上的阴阳角不垂直等质量问题,至今未得以处理。

“去年6月份交房后,还没来得及入住,就出现了各种质量问题,怎么配得上所宣传的3000元/平方米的装修标准。”毛女士带领时代周报记者去其房间内看到,的确有墙体脱落等现象。据她介绍,去年至今已有多名业主反映出现不同程度的质量问题,这部分业主从去年8月份开始进行维权,并在天涯社区等多处论坛发表致瑞房的公开信。

除此,记者发现,重庆天地二期组团雍江艺庭也有业主发帖抱怨称,对精装修房源质量不满意,“很失望很遗憾。硬伤是精装的房子卫生间厨房未使用集成吊顶,且全部封死并涂上乳胶漆,阳台全部水管粗暴外露,实木地板变成实木复合,至于墙面和地砖等的系列施工质量,更是很差。瑞安房产这样做重庆项目,是自砸招牌。”

时代周报记者联系重庆天地方面米姓负责人,她并未正面回答这种现象在楼盘是否普遍存在,仅称“这是与业主在沟通方面出现了问题,目前双方正在商量如何处理”,并表示此类事件并未对公司销售造成负面影响。

而据毛女士透露,在时代周报以及重庆当地媒体的参与下,开发商同意先进行整改,再给予一定的补偿,但预计何时能整改好,以及具体的补偿方案等目前还均未提及。

事实上,同样的情况在上海也曾出现,上海瑞安创智天地的业主也曾在网上发表《致瑞安集团董事长罗康瑞先生的一封投诉信》,称房源出现卫生间吊顶开裂变形、门套变形、外墙瓷砖脱落以及客厅、卧室的天花板出现严重渗水等情况。

有业主质疑,作为以高品质著称的开发商代表,质量问题的出现可能存在公司赶工期或者偷工减料的诱因,瑞房日常通过哪些流程或者举措来把控项目质量,在出现问题后又准备如何处理?瑞房企业传讯和品牌部回复时代周报记者时并未正面回答上述问题,仅强调称,公司始终致力于为客户提供优良及可靠的产品及服务。公司以国标、国家标准及使用者期望建立一套完善的物料及工艺技术要求,并配上标准功能节点大样图,务求使他们的产品水平是行业领先。非常乐意倾听业主的各项意见及建议,进一步改进他们的服务。

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