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苏宁环球存货比85% 1000万平方米江北项目命门

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苏宁环球正在一条未知的危险路途上摸索。

在南京起家的张桂平、张近东兄弟,各自持有苏宁环球和苏宁云商两大集团,朝着各自的野心和兴趣奔走。

但哥哥张桂平掌管的从电器“转轨”地产的苏宁环球,在运营思路上仍旧是走“低价路线,大盘开发,薄利多销”近似零售的销售风格,随着其早期极低成本的土地逐渐消化完毕,有业内人士认为,苏宁环球亟待改变运营思路。

另一方面,多名分析师均表示,苏宁环球目前在南京江北地区,体量共约1000万平方米的两个住宅地产项目,其销售情况,直接影响到整个公司的账面反映。

这是一家在资本市场话题颇多的上市公司,张家两兄弟在业内人士看来颇为精明,但是,苏宁环球在房地产领域的行进,仍旧不成熟。

走零售路线的地产公司

在南京当地,问及本地公司之中,哪个家族名声最旺,必不可少要提及苏宁集团的张桂平、张近东兄弟。

以“苏宁”命名的两家集团公司,虽然一家是主营零售业务的“苏宁云商”,一家为主营地产业务的“苏宁环球”,但两家集团公司的营业构成均涉及房地产业务。

“一般客户不太清楚两者的区别,因为觉得苏宁的品牌还不错,所以会有一些忠实的客户群体。”南京市天诚不动产研究所副所长吴翔华如此表示。

事实上,苏宁环球侧重住宅地产发展,且定位多为刚性需求和改善性需求;苏宁电器旗下地产子公司苏宁置业,则主要定位走高端综合地产开发路线。

近几年来,苏宁环球在拿地方面确实销声匿迹多时,苏宁置业更多则是在物流项目和商贸项目的合作、拿地行为愈发增多。

据南京本地地产研究员观察,“个人感觉从调控以后,环球的事儿就越做越少,包括苏宁置业表现也不是特别突出。”

兄弟俩的集团公司不仅在涉及领域有重合之处,二者的运营理念却竟然也相似。

“苏宁云商”在名为“苏宁电器”时,就曾多次卷入零售行业价格之争,与同业的国美电器及电商京东商城之间的价格战一度被搬上各大新闻网站头条位置。

而在业内人士看来,苏宁环球“低价路线、大盘开发、薄利多销”的思路,与其起家的电器零售思路颇为相似,为其多年以来保证销售业绩的主要支撑。

“走零售路线有一定的好处,但房地产产品与零售业务不同,有其特殊性,所以这样的理念需要改进。”吴翔华表示。

上述分析师认为,苏宁环球目前的土地储备由于为多年以前拿地,当时地价极低,且并未算作土地招拍挂的形式,而是按照协议价拿地,其时增值税亦为核定征收,“这样就把土地成本和增值税全部锁定了”。

随着多年以前低成本拿地的土地渐渐消化,在没有土地红利的支撑下,苏宁环球以零售思路运营地产公司的思路,再不可行。“其实它住宅项目的产品非常一般,户型、配套、质量都很一般,主要靠与政府关系大幅拿地,积累资本,此外,经营理念上借鉴零售行业的经验,以时间换取利润,快速销售的方式回笼资金。”业内人士评价道。

江北两项目关乎未来两年业绩

几年以前,在南京本土地产开发商中,栖霞建设凭借其国企背景及较长时间的开发资质,当坐头把交椅,在当时“栖霞建设大,苏宁环球比较小,它大概排在第三、四位左右”。

之后,随着许多全国性房地产公司,纷纷在南京落子,其本土地产开发商转而投资其他行业,“万科来了以后就不行了”。江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚介绍道,“现在环球的扩张不太快了,基本上都没什么动静,我看好像房地产方面不太发展了。”

的确,据苏宁环球公开资料显示,其最近一次拿地时间在2010年12月,之后公司公告更多是关于管理层变动、公司内部控制等内容。

据多位分析师表示,苏宁环球近两年的业绩,主要来源于其在南京江北地区的两项体量总共约1000万平方米名为天润城和威尼斯水城的住宅地产项目。

“他的两个项目,要是同时推盘的话,基本上占了南京三分之一的成交量。”华东地区券商分析师告诉记者,而2012年苏宁环球第三季度报表显示,其存货周转仅0.09,存货比例占据总资产的85.88%,也正是上述江北两项目体量过大的缘故。

也就是说,苏宁环球在南京江北地区的两个项目未来销售反馈如何,直接影响到其整个公司的业绩情况。

东莞证券分析师何敏仪曾经对比过栖霞建设和苏宁环球的数据,“因为栖霞作为国企,有很多要配合政府的工作,做保障房比较多”。截至2012年第三季度,栖霞建设的存货占总资产比例为58.47%,同期存货周转率为0.19,相对而言,曾经的南京本土龙头比苏宁环球,走的路更稳。

而曾经被并称为全国区域地产龙头“云天星球”之一的福星股份,运营优势同样为拥有大量低成本土地,与苏宁环球条件相似。但截至上述同时期,福星股份存货占总资产比例亦较低,为42.56%,存货周转率为0.32,相比上述公司均较快。

“福星比环球更成熟一些,福星是做一二级联动开发,涉及城中村改造,以武汉为中心,比较大块拿地,而苏宁就只是二级开发。”何敏仪解释道。

另外,苏宁环球在比重不大的商业地产开发领域,着实不够成熟。

有南京地区业内人士告诉记者,“苏宁环球刚需产品卖得不错,但是商业和高端产品都不行。”

还有华北地区商业地产业内人士告诉记者,苏宁环球的商业地产项目,常常被当做“反面教材”:“他的前期规划和定位是一个硬伤,技术水平比较缺乏,很不专业。”

擅玩资本的上市公司

从“涉矿”传闻的反复炒作,到在证券部内部将“市值管理”理念引入企业管理,关于苏宁环球在资本市场上的讨论一直活跃。

2011年,苏宁环球一度传出主营业务将“涉矿”,甚至在8月16日停牌休整,两天后的18日,其发布公告称,上市公司不存在涉矿事宜,其时,为集团公司有涉及矿业投资事项。然而到了12月7日,苏宁环球再度发布公告称,董事会决议,通过上市公司增加矿产领域经营范围。关于其涉矿与否,几度引起投资市场变动。

关于其将“市值管理”理念引入企业管理,纳入证券部领导和员工的业绩考核标准,虽未见相关公告,却为众多分析师所了解。

“因为他主要是通过大股东的股权质押来融资,管理层对市值管理就比较紧张。”上述分析师解释道。

张桂平与张近东:兄弟市值相差344亿背后

理财周报实习记者 骆轶琪/文

苏宁电器和苏宁环球,你更早知道哪一家?

答案往往是苏宁电器。

苏宁电器近几年名声日旺,从实体家电零售领域开始扩张,与国美电器、京东商城比拼价格战,到提出正式更名为“苏宁云商”,动静着实不小。

相对而言,苏宁环球则低调很多。

这一点,在上市公司市值上也能够得到明显反馈。截至3月15日,苏宁电器市值约460亿,苏宁环球市值则约为116亿。张近东的苏宁电器市值几乎是哥哥张桂平苏宁环球市值的四倍。

目前看来,从电器起家的张家两兄弟,坚持走老路的弟弟似乎更懂得赢得市场的关注。

兄拉弟创业,兴趣不同后分家

谈及苏宁集团张桂平、张近东兄弟,人们往往还会联想到有相似经历的国美电器背后的黄俊钦、黄光裕兄弟。

同样是哥哥携手弟弟在电器行业起家,同样是之后哥哥转而投身房地产行业,也是同样的,哥哥旗下的房地产公司在市值、知名度方面,均不如弟弟旗下的电器公司。

然则,在一位珠海市地产业内人士眼里,这两家兄弟分家的根本目的不尽相同:“黄氏兄弟分家是为了资本运作,张氏兄弟分家是理念不同。”

回顾苏宁集团张氏兄弟的成长史,辛酸、大胆而野心勃勃。

1976年,25岁的老大张桂平从建筑系毕业,分别在南京当地两家与自己专业对口的机关单位工作过。11年之后,几近不惑的张桂平感觉没法完全发挥自己的才能,在一个偶尔的机会,他认识了一位香港外商。

经过衡量和思索,1987年,张桂平拉上自己最疼爱的小弟弟——中文系毕业之后,在国有企业工作了三年的张近东——开始着手自主创业。

就在那一年,张桂平凭借建筑系出身,通过自己做设计,外加向朋友、家里凑了一部分资金,在南京市宁海路,创办了一家名为“江苏苏宁家电有限公司”的家电店门面。

在门面创立初期,由于当时市场环境对民营企业管理颇为严格,门面的经营或多或少会面临一些困境。“比如说你的利润不能超过12%,如果超过就属于违规,就要罚你的款。”谈及在创业初期所遭遇的种种限制,张桂平无不感慨。

1992年,政策开始对民营企业进军房地产有所开放,张桂平因为建筑系毕业,且对房地产行业很感兴趣,抓住契机,与弟弟分家,做起了房地产公司。

2004年,张近东旗下的苏宁电器公司意欲上市,兄弟俩的公司正式进行业务、资金剥离,分别运营。

哥哥谨慎,弟弟高调

哥哥张桂平旗下的苏宁环球公司长期以来一直深耕房地产领域,且运营主要集中在刚性需求的住宅类房地产项目。

“他在上海的商业地产项目是独立公馆性质的,主要客户就是央企,做他们的办工总部。”在华东地区一券商分析师眼里,苏宁环球的商业地产项目基本以此为坐标。

弟弟张近东在零售领域的争霸可谓万众瞩目:从实体零售到进军电商,从价格战到更名云商,其每走一步都会引发各方讨论。

之后,苏宁电器集团亦进军房地产领域,旗下子公司苏宁置业,定位为高端综合地产开发路线,在南京本土逐渐有所声名。

如今,就连南京本地的市民也往往区分不清苏宁环球和苏宁置业的楼盘项目。

在南京本土地产开发商发展势头逐渐被全国性房地产公司压制之时,南京区域性开发龙头栖霞建设等纷纷转向投资其他领域,苏宁置业则将扩张目标更多转向了物流、商贸领域的地产合作。

在众多接触过苏宁环球内部人士的眼里,那是一家“不太爱把自己的情况兜出来”的公司。

“比如我们去调研,他们证券部讲的东西也不会太多,可以披露的就披露,其他不会多说。”华南地区一券商分析师印象里,苏宁环球内部工作人员,亦是十分低调谨慎。

近期,经历了多次董事会人员变更之后,苏宁环球公司证券部人员终于锁定,关于其如今在券商分析师的印象,上述分析师说道,“新来的刘董上来以后就比较谨慎,通过侧面了解,董事长还是很稳中求进的,也不是说大干特干。”

关于一路艰苦创业走到如今的张桂平,业内更有段子:据说张总一在路上就能呼呼大睡,不管什么情况下都能睡着,但是一到地方就能拼命干活,个人能力很强。

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