上海税务部门"正抓紧研发房屋原值查询系统"

针对国务院版“国五条”细则中有关二手房“应依法严格按转让所得的20%计征（个人所得税）”的表述，沪上税务部门已有所动作。

3月4日，上海纳税服务热线“12366”的一名接线人员说，上海税务部门正会同有关部门，抓紧研究开发房屋原值历史信息查询系统，在新系统开发完成前，按照原流程办理相关涉税事项。

按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的解释，商品房的房屋原值是指：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。至于自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房，则另有规定。

“计征20%个税”引关注

此前的3月1日晚间，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），要求税务、住房城乡建设部门密切配合，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

一业内人士介绍，所谓“转让所得”是指，在转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的营业税等税金及有关合理费用。合理费用包括：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

上海纳税服务热线“12366”的一名接线人员称，这些费用的原始凭证也需要由纳税人提供。

据前述业内人士介绍，眼下不少二手房交易中，之所以按房屋总售价的1%或2%计征个税，主要原因之一，即是纳税人无法提供完整、准确的房屋原值凭证。

截至昨日发稿，上海市税务局相关人士未对“房屋原值历史信息查询系统”提供更详细的信息。

据了解，《通知》发布后，二手房转让所得的个税计征问题，引发市场关注，拨打上海市房地产交易中心服务热线以及税务热线咨询相关政策的人数暴增。

“仍有两种计征办法”

上海纳税服务热线“12366”的一名接线人员昨日介绍，目前上海市个人住房转让的个税计征办法依然有两种：一种是能够提供房屋原值凭证的，按照“转让所得”的20%征收个税；一种是无法提供房屋原值相关凭证的，则按照交易价格的1%或2%征收个税。自住5年以上的家庭惟一住房，免征个人所得税。

21世纪不动产研究员罗寅申介绍，目前二手房交易中，相当一部分客户无法提供当时的购房合同等历史原值凭证，因此都是按照销售总房款1%或2%征收个人所得税。普通住房税率为1%，非普通住房为2%。

在罗寅申看来，是按照“转让所得”的20%计征个税，还是按总价的1%或2%计征，不能简单地说哪一种对购房者更有利。只是在原先的操作中，很多卖家无法提供装修合同、发票、交易税费发票等，因此为了简易操作，大都选择了按照总价1%或2%来结算。

他预计，此番税务部门如果“研究开发房屋原值历史信息查询系统”，除了对房屋的原值进行确认，对无法提供相关合理费用凭证的，也应该有一个相关的认定细则。

一房产中介人士介绍，“二手房转让所得按20%计征个税”，对于那种投资性的老房源冲击最为明显。

据他解释，按现行的规定，二手房如果是家庭惟一住房，自住满5年的，可以免征个税。而新购入的二手房，产生的价差不会很大，减掉房贷利息、装修、营业税等相关费用后，产生的“转让所得”已寥寥无几，产生不了多少个税。受冲击最大的，是那种“非自住的、购入时间又比较长的房源”。

市场目前主要的困惑有两点：一，地方细则是否会保留对交易5年以上房屋的相关免税条款；二，对二手房交易中个税按差额20%据实征收，是否意味着核定征收的调整或废除。据新华海外财经报道，上海市统计局前总经济师蔡旭初称，仍不确定之前的税项豁免是否还得以保留。