中海地产销售翻倍积极拿地 预谋地产老大？

一不小心，中海地产又成了2013年2月拿地最多的房企。

据大智慧通讯统计，2月1日至26日，中海花了28.06亿元，购入规划面积共63.06万平方米的项目。公司延续着自去年12月以来的土地扩张计划，2013年2月中海新增10个项目，共需支付地价136.6亿元。

《中国经营报》记者注意到，2013年1月中海不完全的土地支出就高达35亿元，这个老牌央企龙头似乎已经完全度过了2009年的阴霾，再次加速追赶身前的企业。有消息称，中海母公司全力支持，2013年中海地产或将超越保利、万科，成为国内房地产老大。

中海再次土地疾进

据中海公告的数据显示，公司2012年累计新增土地储备约为1032万平方米，其中新增权益土地储备992万平方米。

总体而言，中海地产2012年的土地储备计划并不激进。按照预定的计划，中海去年目标拿地720万平方米，拿地金额为250亿元。据中海公告的数据显示，公司全年累计新增土地储备约为1032万平方米，其中新增权益土地储备992万平方米。虽然高于预期，但与2011年新增土储1009万平方米相比，却是有所减少。

记者注意到，尽管中海地产拿地数量比预定目标多，但拿地金额却仅为200亿元左右，占当年的销售金额约22%。

而回顾历史，2011年中海拿地金额占比销售总额的数据为35%，2010年为37%，2009年更是高达72%。

记者了解到，2012年中海地产土地储备数目较低，与公司的拿地节奏关系密切。2012年上半年，中海地产甚少出现在各地的拍卖会上，但下半年开始动作频率加快，仅12月的新增就达到了全年的35%以上。

中海地产董事局主席孔庆平在2012年年中业绩说明会上也曾明确表示：“中海上半年拿地节奏是和现金收入挂钩的，但下半年会加快买地步伐，从现在到明年上半年都是买地的适当时机。”

果然，2013年中海地产开始加大出击力度，继1月10日以20.18亿元的价格拿下北京（楼盘）石景山区的一块土地后，中海地产再在黄浦江畔发力，经过114轮竞拍后拿下上海（楼盘）一宗商用项目。进入2月，中海地产又以28亿元拿下南京两块土地。

在业内人士看来，如今中海在土地市场的势头，又似乎回到了2009年的疯狂。

当年中海地产的母公司中国建筑成功IPO，将募集的50亿元资金改变用途，注资入中海地产。中海地产由此开始了一轮急剧扩张，将自己与“地王”画上等号。先是2009年9月中海地产在上海普陀区长风地块上，斥资70亿元造就中国地王，其后又相继在佛山、沈阳等地拿下地王。而2010年初，中海地产又以59.7亿元拿下北京丰台区某项目，跻身北京新地王，同年又在广州白云新城刷新了当地楼面的最高价格。数据显示，2009年中海的新增土地储备攀升至1771万平方米。

基于此，业内人士不禁疑问，中海地产是否会在2013年重现当年的拿地“盛况”？

对此，中海投资部负责人回应“中海的拿地与销售挂钩”。

频繁使用价格策略

中海地产低价入市，目的是通过一系列加快周转的策略，减缓因为地王造就的资金周转率低的问题。

数据显示，2012年中海地产房地产销售额达到1115.2亿港元，同比增长近三成。孔庆平表示，2013年“我们会争取两位数的增长，这是我们的基本目标”。

研究机构里昂的研究报告预期，中海今年的合约销售目标将升5%至1270亿元。

从规模上看，这显然并不能缩小与万科的差距。然而数据显示，2013年1月，中海地产当月销售面积达到93万平方米，环比增长了113.79%，同比增长了263.28%。该数据可谓惊人，但同期万科卖出了161.1万平方米的房子，环比增长了168.95%。

这与企业的发展模式相关，相比规模扩张，中海地产更看重盈利能力。以2013年1月的销售数据为例，当月万科的销售均价为11837元/平方米，而中海的均价为15860元/平方米。这也使得中海地产的1月销售额同比增长了2.74倍，而万科只增长了56%。

“我们会采取各种措施确保今年的净利润增长率在20%以上。”2009年初，在面临房地产低谷时，孔庆平首先考虑的是净利润增长率。

中海地产的内部资料显示，2000年至2009年，中海地产的净利润复合增长率达到46%，位居行业第一，即便是经济最为低迷的2008年，该数据依然高达20.8%。2011年中海地产的净利润达到125.5亿元，利润率达31%，是国内首个连续两年净利润过百亿元的房企，被誉为中国最赚钱的房企。

有趣的是，在最赚钱房企的背后，中海地产却频繁使用价格战策略。

在中海地产2009年造就了诸多地王后，中国房地产却进入了深水调控时代，2011年中海地产开始主动调整价格，当年10月下旬，上海中海御景熙岸（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目从每平方米2.3万元下调至1.7万元，甚至引发了老业主到售楼处抗议。

其后，中海地产在深圳、南京、苏州、重庆等地都采取了积极的价格策略。就连气势逼人的长风地王，最后也选择低价入市的策略。

在业内人士看来，中海地产低价入市，目的是通过一系列加快周转的策略，减缓因为地王造就的资金周转率低的问题。

获益低廉融资成本

除了依托香港资本市场获得融资优势外，中海地产央企背景的大股东，也为企业在土地储备方面获得更多机会。

业内的疑虑在于，部分楼盘已经采取积极定价的策略，为何中海依然可以获取高额利润率？

纵观中海地产2011年开始的积极定价策略，其在中低端产品积极促销，以价换量。但另一方面，在高端楼盘方面始终保持高价位，例如中海在北京的项目就一直没有降价。这使得中海地产2012年上半年的销售均价依然维持在1649.67港元/平方米。

记者获悉，作为资本密集型企业，中海的高利润率得益于其较低的融资成本。彭博数据显示，2011年中海地产平均融资成本约为3%，在香港上市的内房股中处于最低水平。

而反观其竞争对手，万科已经连续5年无法在资本市场上融资，在国内调控开始后，银行收紧银根，万科不得不转向融资成本较高的房地产信托，其利率大多在7%左右，最高甚至高达10%。

相比之下，中海地产2010年与香港多家银行签署的信贷额度高达635亿元，2012年年初在香港两度发行7.5亿美元的债券，利率仅为4.917%。

背靠大树好乘凉。除了依托香港资本市场获得融资优势外，中海地产央企背景的大股东，也为企业在土地储备方面获得更多机会。

中海地产的母公司中国建筑股份有限公司是国务院国资委直属53家骨干企业之一，从2006年开始，中国建筑就制定了城市综合运营商的战略，在国内十数个城市圈下大型土地一级开发项目。今年2月23日，中国建筑与兰州市政府签订了合作框架协议，中国建筑将积极参与兰州新区开发建设。

业内人士指出，参与一级开发的好处是有机会获得低成本土地，2013年1月，中海地产旗下中海城投获得了昆明市环湖东路滇池附近的一个项目，成交价约为300万元/亩，而查阅去年滇池附近地价成交案例，17宗包括商务金融、普通住宅的地块，均价已在615万元/亩。中海之所以可以以市价一半获得项目，其中一个重要因素是，其合作方云南城投正是该地块的一级开发商。公开资料显示，中海城投由中海与云南城投共同成立，中海地产持股65%。

不过，尽管中海地产在房企核心因素上极有优势，但在业内人士看来，要想在龙头之争中取得佳绩，中海地产必须保证少犯错误。比如，2009年上海长风地王楼面价格高达2.24万元/平方米，但2011年中海地产开盘售价仅为3.8万～4.5万元/平方米，加上折扣，起价在3.2万元/平方米。记者注意到，直至2013年2月，其单位售价也不过4.1万元/平方米，在许多业内人士看来，中海地产此项目利润率“难以乐观”。