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旭辉集团下半场资本"寒战" "快"字当头

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2012年11月23日,上午9点30分,旭辉控股集团有限公司(下称旭辉集团)登陆香港联交所,成功“破冰”,成为去年首家成功赴港上市的内地房企。

根据旭辉集团公布的招股说明书内容,此次公开发售价格,以下限1.33港元/股定价。

旭辉集团董事长林中对此表示:“是希望留有上涨的空间”。此外,林中还透露“公司将根据财务负债能力,以及未来增长需要,收购新的土地或项目,而此次上市融资的80%将用作可供发展的新项目或土地。”

今年1月7日,旭辉集团公布了2012年的全年业绩。数据显示,去年1-12月,旭辉集团累计实现合同销售金额人民币约95.4亿元,合同销售面积约102.6万平方米,合同销售均价约9300元/平方米。

据悉,旭辉集团2012年的销售数据分别超过2011年全年合同销售金额和合同销售面积的75%及90%,也超过了集团此前制定的2012年度全年的销售目标。

旭辉集团一位高管向记者表示:“公司上市之后会保持原来的经营风格,做自己擅长做的事,产品线以刚需产品主打,并延续快速周转的策略。”

目标拿地到开盘8个月

旭辉集团的项目主要集中在长三角地区。除此之外,集团在环渤海和中西部地区也有布局。集团于今年1月公布的业绩数据显示,旭辉集团去年1-12月,合同销售面积约102.6万平方米,合同销售均价约9300元/平方米。

一家港资券商分析师向记者表示:“旭辉集团在受到内地地产调控影响,2011年下半年销售业绩出现下滑。但旭辉集团的产品主要由刚需产品构成,并且长三角地区经济较发达,2012年下半年由于刚性需求的带动,销售情况已经恢复。”

旭辉集团官网显示,集团目前已经“进驻”了内地包括上海、北京、合肥、重庆等13个城市。

据上述高管介绍,旭辉集团“进驻”的城市可以划分成“战略型城市”和“机会型城市”两大类,“上海、北京、重庆、苏州等经济发展水平和人均收入水平较高的是战略型城市,旭辉集团要做到在上述区域进行深耕,力争做到当地市场占有率的前10强;而像嘉兴、镇江、廊坊等城市则是机会型城市,未来是否要继续开拓还要看城市本身是否具备可持续发展的动力。”

以上海为例,旭辉集团在区域内目前有7个在售楼盘,主要位于嘉定、青浦、宝山等上海的郊区,销售均价与市区内同类楼盘有一定距离。上述高管向记者表示:“旭辉集团的产品线以刚需产品主打,占比超过6成,主要服务于首次置业人群以及首次改善人群的需求。”

该高管还进一步补充道:“首次置业针对的人群通常以要组织家庭的青年为主,这类人群的需求主要是户型小且总价低的产品。另一种刚需,首次改善,这类人群可以是已经育有下一代的青年家庭,也可以是希望与父母同住的青年家庭等,对于这类人群旭辉则会针对其需求设计相应的产品,比如户型可能会更大些,也可能会更强调产品内部结构的私密性。”

在本轮楼市的调控初期,旭辉集团就提出了“两高一轻”的发展战略,即“高周转、高去化、轻资产,并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整”。

“旭辉将会延续这种快速周转的经营模式,未来力争做到项目从拿地到开盘仅用8个月的时间”,上述旭辉集团高管表示。

相关资料显示,诸多房企如万科、恒大、世茂等都通过“低价+快速周转”的策略,使得公司可以在上半年房市“寒冷”的2012年得以画上一个相对“圆满”的业绩句号。

上述旭辉集团高管认为:“公司要提高净资产收益率,通过杜邦分析可以了解到,只有三种途径:要么提升利润率,要么扩大杠杆,要么就是提高资产的周转速度。房企暴利时代已过,旭辉又追求财务上的稳健,所以合理的选择即是第三种。相信加快周转率也是未来大部分房企会自觉追求的事情,10-12个月的拿地到开盘时间会成为业界常态。”

某高校房地产研究中心向记者表示:“除了通过制定标准化流程,缩短从拿地到开盘的时间外。品牌的打造和合理的土地储备也是加快周转率的关键因素。”

暂只做出售型商业地产

旭辉集团招股说明书显示,按物业类别划分,公司的土地储备可分为6大块:住宅、代售办公楼/商用物业、持作或拟持作租赁的商用物业、配套酒店、停车场和其他。

除了住宅部分土地储备面积占到宗土地储备面积的近7成外,旭辉集团两种类型的商业地产土地储备面积似乎也暗藏玄机。代售办公楼/商用物业这一划分占总土地储备的比例为14.5%,而持作或拟持作租赁的商用物业仅占总土地储备的2.8%,两者之间相差5倍之多。

另外从上述两类商业用地目前开发情况来看,代售办公楼/商用物业在开发中的建筑面积为30.27万平方米,而持作或拟持作租赁的商用物业在开发中的建筑面积为4.54万平方米,两者之间相差近7倍,似乎意味着从目前以及短期未来的情况来看,旭辉集团仍将以经营出售型商业地产为主。

上述旭辉集团高管确认了记者的猜测:“公司短期仍将会把商业地产定位在销售型,选择这个模式,与公司内部的‘基因’有关。租赁型商业地产需要大量资金沉淀和丰富的人才梯队,公司目前还是会选择自己擅长做的事”。

最高信托贷款利率16.8%

截至2012年6月末,旭辉总负债为175亿元,总资产为219亿元,资产负债率79.7%,净负债比率138.3%。旭辉董事长林中预计,“未来旭辉的负债率会维持在一个健康的水平”。

另外,记者从旭辉集团招股书中发现,截至2012年9月底,旭辉地产共有12笔未偿还有抵押信托融资,涉资27.24亿元。融资成本最高的是上海旭辉百合宫馆优惠购楼盘相册最新报价)与新华信托的一笔,2.44亿元,年利息高达16.8%,将于明年4月到期。

对于为何选择如此高成本的融资方式,上述旭辉集团高管认为:“虽然部分信托融资成本较高,但通常这种融资的期限也较短,占总融资资金的比例也不高,并且一个项目中组合多种融资模式,也会有低成本的资金渠道。”

林中的“冲刺跑”

旭辉集团的招股书中,林中的职位是董事会“主席兼执行董事”,职务部分的内容为“制定公司的策略和业务发展整体管理。”

也正如上述描述所言,酷爱晨跑的林中对于旭辉集团的发展一直有着方向性的掌控以及阶段性的目标。

值得一提的是,今年45岁的林中还是公司两位董事,林伟和林峰的哥哥。

欲五年挤入第一阵营

“我们一直按照自己一直以来的节奏在跑。上市对我们来说,不是终点,而是插上翅膀,让我们能跑得更快更远,让我们离永续经营的目标能更近一步。”这是林中在旭辉集团成功上市后对媒体道出的话语。

但这并不能很好地概括林中对于未来旭辉发展的“鸿鹄之志”,这位在20世纪90年代就从福建发家进而奔波至上海的“长跑者”心中有一张自己更大的图片。

2011年,旭辉集团在中房指数院发布的“中国房企百强榜中”已经晋升至66位。林中当时在记者座谈会上披露了旭辉集团的5年战略目标,即进入中国房地产企业20强,这个内地房企的第一阵营。

之后不久,旭辉集团果然“不负众望”,在2012年的一季度在自己的“大本营”打了一场“开门红”。旭辉集团以销售成交面积3.46万平米,荣登上海销售成交面积排行榜第九位,仅次于万科、绿地、保利地产等圈内大佬。

上述旭辉集团高管向记者表示:“以销售收入来概括房企的发展阶段,旭辉在完成100亿的目标后,500亿就是一个槛了。旭辉要想进入内地房企的前20强,500亿是必须突破的目标。”

解盘楼市“下半场”

该高管还补充道:“2011年可能是中国房地产市场的一个分水岭,这也是业内很多人的共识。2011年以前,‘上半场’已经结束;2011年之后,地产行业的暴利时代已经过去,囤地捂盘可能不再能成为房企利润的重要来源,房企到了应该向产品、向品牌、向组织要利润的时期。”

所以,高层对于楼市“下半场”方向的预测和看法,对于一家房企的战略发展和布局尤为重要。

林中在去年12月举办的一个论坛上就讲道:“最近几个月的房地产发展经历了相对比较平衡,我们内部开会讲叫三全齐美。第一房价在开会前得到有效控制,调控促进成效,巩固 调控成果;第二成交量,今年的成交量比去年同比有上涨;第三土地开始活跃,当时大家出的价格还是比较谨慎,除了个别地块以外。我相信这是政府希望看到的调控结果,房价同比有下降,市场有比较活跃的交易量,这是一个健康的市场。”

林中同时还表示:“限购从市场化的角度看上去是有一些缺陷,但是在整个房地产相应的机制和配套政策完善之前,目前是一个最有效的方法。以这个东西来换取一个调整机制赢得一个时间和空间,所以我们相信今年的房地产不会出现暴涨暴跌,我们相信今年整个市场会比去年好,我相信今年整个市场会稳中有小幅的增长。”

上市后进入加速扩张期

旭辉集团招股书中提到,截至2012年8月,公司的土储总建筑面积为616万平方米,已足够未来4年的开发。

去年,旭辉除了在上海的嘉定区、宝山区竞得土地外,在苏州、天津均购入土地,投入资金超30亿元。2010年旭辉在上海的拿地数量仅次于绿地,总计买地6宗;而2011年前8个月,旭辉拿地数为11宗,耗资逾35亿元。

林中对此表示:“上市前,我们拿地比较多的原因有两个,一是经过十年长跑,公司的全国性布局已经初步完成,准备进入加速扩张阶段”,“另一方面,不仅仅是旭辉在加速拿地。据我所知,近几年房企虽然资金链是比较紧张的,但不少也都在四处找钱拿地,意图增加扩张筹码。”

据旭辉集团今年1月披露的数据显示,“集团于去年12月通过招拍挂方式共取得三宗地块,包括苏州吴中区郭巷镇G-104地块、上海闵行区龙柏20C-08-01地块、上海闸北区336街坊18丘地块,总代价为14.812亿元。”

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