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巴曙松:地产调控不能伤害市场供给

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城市群的形成和城市人口重新布局使城市房地产的需求出现上升,未来房地产供给方面的矛盾是主要矛盾,房地产调控政策之下,需求压下来之后不能再伤害供给。

中国城市化快速推进和人口重新分布是房地产市场发展的重要推动力,2011年中国城市化率超过50%,从趋势上看,城市化的过程还在推进,每年年增0.8个百分点,城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地产的需求出现上升。

从整个城市化推进进程来看,未来还会产生更多的特大城市和大型城市,这些部分房地产的供给方面的矛盾是主要的矛盾。

中国的主要城市化还会存在较大的推进,城市本身房地产供应有缺口主要问题是供给方面问题,需求压下来之后不能伤害供给。如果大力打击需求,导致开发商不买地,不开发了,当新一轮市场复苏之后出现比较大的供给损害。中长期看要用市场化手段加大供给,鼓励开发商开发更多产品,使竞争方式抑制房价,不是简单通过限购。

如今房地产转型直接推动力是近期房地产一系列的调控措施,这个调控政策不仅仅是在房价打压,也包括一揽子措施,重点满足刚性需求的政策导向。第二个驱动力就是中国的城市化快速推进和人口重新分布,这使得城市里面的房地产的需求出现上升。

去年开始的大规模保障房建设,一方面带动房地产投资的对冲商品住宅回落影响,同时加速在房地产市场的一个市场轨和保障轨双轨体制大致轮廓形成。

目前中国的整个房地产市场非常的分散,所以这一轮转型和调整会使行业的集中度明显提升,分工细化和专业化程度的提高。我们看到2011年全国地产销售前20强市场占有率从最开始10%不到,现在逐步上升到25%,不同的地产商策略开始出现一些差异化,我们既看到了做量的,好水快流的,像万科,金隅这种高周转快速销售;又看到了标准中高端人群布局核心城市和中高端楼,像瑞安;第三类就是强调普通住宅开发销售和商业物业开发混业的多业态尝试;第四类是在一二线核心区域进行商业综合体开发,比如万达这样的模式;第五类就是做工业配套的开发。

沿海和东西部地区不同的增长点使我们的房地产企业在区域,在产品结构布局,在不同地区的分化越来越明显,从土地出让区域结构和土地出让金贡献比例,中西部明显上升,沿海反而影响比较大,占比下降。从中国的城市化总体上来看,尽管现在房地产调控面临的压力还比较大,但是从长期来看,传统的住宅开发定位为一个加工制造业的属性还是有比较大的成长空间。

一线城市的商业地产未来成长空间开始显现,因为与住宅不同,商业地产起步期比较晚,但是持续比较长。目前我国商业地产基本情况,大部分是低端,购物中心占比比较小,写字楼甲级,仓储业70%修建于90年代以前,这几方面应该有现实巨大商业地产需求空间,一线城市的商业用地目前开始凸现成长空间。

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