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仁恒置地或受新政冲击 上海销售比例有望下降

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网易房产4月20日讯:标准普尔评级服务昨日在香港宣布,授予中国房地产公司仁恒置地集团有限公司(以下简称“仁恒置地”)“BB”的长期企业信用评级,评级展望稳定。与此同时,标准普尔对该公司拟发行的5-7年期固定利率优先无担保债券授予“BB”的债务评级。

标准普尔信用分析师李国宜表示,对仁恒置地的“BB”评级,反映了该公司较小的土地储备、业务规模不断改善但仍有限的跨地区发展,以及中国房地产行业的激烈竞争和不断变化的监管环境。与此同时,仁恒置地房地产销售的一半来自于上海项目,但我们预计这一比例将逐步下降。

有望增发股份

不过,李国宜认为,仁恒置地在高端房地产市场的稳固市场地位、高于平均水平的盈利能力,以及良好的财务灵活性,抵消了上述负面因素的冲击。该公司一致的财务表现和审慎的财务管理也对评级提供支持。

李国宜表示:“债务评级并未低于企业信用评级,因为我们相信公司未来两年的国内借款对总资产比率,可能将继续低于我们对投机级债务设定的15%的重要关口水平。2009年仁恒置地的上述比率为11.3%。”

总部位于上海的仁恒置地目前在新加坡上市。它是一家细分市场房地产商,专注于中国的高端住宅地产项目开发。该公司在上海拥有多个高质量产品、较高的声誉以及稳固的市场地位。这反映在其强有力的定价实力以及高于平均水平的利润率。过去5年以及2008年市场低迷期期间,该公司均实现平均售价和利润率的双重上升。仁恒置地目前正在开发数个商业地产项目,标准普尔认为,它将从中获得具有竞争力的地位,并可能在未来两年不断推动其经常性收益的上升。

李国宜表示:“我们认为,仁恒置地保持审慎的财务管理。它的信用比率在过去3年始终好于‘BB’级竞争对手。仁恒置地拥有稳定、且经验丰富的管理层,并建立了关注产品质量的企业文化。我们相信仁恒置地将保持融资来源的多元化,如股市、银团贷款以及战略合作者的资金支持,从而始终维持良好的财务灵活性。仁恒置地与新加坡投资公司旗下的房地产投资集团成立多家合资公司。我们认为,仁恒置地将在大股东的支持下进一步增发股份。”

或将受房产新政冲击

仁恒置地评级的负面因素包括:较小的企业规模和土地储备、以及有限的产品范围和跨地区发展。但其土地储备的地块位置非常好,这在一定程度上抵消了上述负面因素的影响。

标准普尔认为,如果土地政策和目前高企的土地价格发生变化,公司较小的土地储备将很容易受到影响。此外,仁恒置地房地产销售的一半来自于上海项目,但我们预计这一比例将逐步下降。

与此同时,标准普尔认为,鉴于仁恒置地专注于高端住宅市场,因此中国政府若出台房地产市场降温措施,公司面临的打击可能更大。

而评级展望为稳定。标准普尔认为,仁恒置地应当从房地产销售中获取稳定的现金流、保持高于平均水平的利润率以及增加经常性收益。但是,由于公司继续借款支付土地出让金以及扩大建设规模,因此2010年其信用比例可能将下降。根据我们的标准情景分析,公司2010年负债对息税及折旧摊销前利润比率将为3-4倍,高于2009年的2倍。

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