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曾几何时,雅戈尔以其纺织服装、地产开发和金融投资“三驾马车”齐头并进而风光一时。然而,当雅戈尔在一二线城市高调扩张高价拿地之时,房地产调控的重锤却再度落下,给了雅戈尔沉重的一击。
 
如今,雅戈尔不但面临着手持的“面粉”贵过在售的“面包”的尴尬局面,其房地产销售业绩的大幅下滑,也对“三驾马车”中的服装和金融投资的业务产生了负面影响。[详细]



 

   上海长风项目:未开盘已经贵了4000元?
     

2012年5月27日,位于金沙江路丹巴路的中海紫御豪庭(资料、团购、论坛)首度开盘,使得长风板块成为今年上海楼市最具话题性的板块之一。70亿的“长风地王”、高达22409元/平的楼板价、38000元/平的开盘均价,这些关键词无疑增添了该项目的传奇色彩。

然而,长风板块并不是只有中海紫御豪庭一个项目,隐藏在70亿总价地王背后的,还有比22409元/平楼板价更昂贵的区域单价地王,也就是2010年9月底出让的长风8号东地块,雅戈尔置业以19.58亿元摘得该地块时,将该区域的楼板价炒至25966元/平的新高。

由于两幅地块的出让时间相隔一年,因此中海紫御豪庭已于今年5月开盘,并且夺得了6月份上海楼市的销售冠军。然而,有业内人士认为38000元/平的销售均价对该项目来说几乎是“贴着”成本线,对开发商来说顶多赚个薄利。

而这一判断,对雅戈尔手中的长风8号地块来说,绝对不是好事。就如中海紫御豪庭一度传说将以70000元/平的高价开盘那样,当初楼市如火朝天时雅戈尔对长风8号地块的寄望绝对不仅仅是38000元一平。

网易房产近日来到长风板块进行考察,该板块内除已经开盘的中海紫御豪庭以外,在建的项目就只有雅戈尔的长风8号地块。雅戈尔长风项目位于泸定路金沙江路路口,和中海紫御豪庭项目的距离步行大约需要10分钟左右,中间隔着一部分规划中的公共设施。

雅戈尔长风项目至今尚未确定案名,因此施工现场的围板上显示的就是长风8号。现场的施工铭牌上并未明确标注开工日期和竣工日期,不过从已露出地面2、3层楼高的建筑物来看项目已经开建了一段时间。当记者拿出照相机要拍摄几张工地现场时,却被门卫人员厉声阻止,“老板不让拍不让拍。”之后记者无论走到工地的哪个门,门卫人员都如影子般尾随着记者。

虽然雅戈尔长风项目至少还需要一年才能问世,但是就目前的中央的态度来看,调控放松的可能性并不存在,而中海紫御豪庭现在的售价无疑增加了雅戈尔长风项目的定价难度。

“你买我们的项目肯定划算,买了就已经赚了4000块,你看到么,对面那个项目地价就比我们贵4000一个平方,所以你买了肯定赚。”在中海紫御豪庭的售楼处,售楼人员俨然已经将周边的高地价作为了自己项目的卖点。

“中海的这个价格,等于把周边的项目顶在了‘杠头’上。”一位业内人士如是说,如果周边项目的价格超过中海的项目,那购房者肯定不会买账,而且中海的项目在长风板块是体量最大的,后续也有很多房源,中海已经占据了价格的优势。

对原本拿地成本就很高的雅戈尔来说,屈服于中海项目的价格可能是一桩亏本的买卖。[详细]

 
雅戈尔长风8号项目效果图

作为在上海的第一个作品,雅戈尔长风8号如今却面临着定价尴尬的问题。楼板价比其低4000元/平的中海将项目以薄利的姿态销售,对雅戈尔来说,并不是一件好事。

   高价拿地后遗症:“调控的节奏总是把握不好”
     

如果说,一个项目并不能说明雅戈尔在上海市场已经遭遇危机,但在距离上海200多公里外杭州,雅戈尔可谓真正举步维艰。

据了解,雅戈尔目前在杭州共有3个项目,在售的是位于城西的御西湖(隐寓)和位于留下板块的西溪晴雪,另外一个位于申花板块的项目尚未定名和动工。“这三个项目的情况都不太好。”一位杭州开发商这样对记者说道。

雅戈尔2011年年报显示,西溪晴雪项目目前的预售比例仅为15.38%,御西湖的去化率也仅为48.59%,但实际上这两个项目在杭州都已经销售了至少2年的时间。

雅戈尔部分在售项目预售情况

雅戈尔部分在售项目预售情况(根据雅戈尔2011年年报整理)

根据资料,2007年7月9日,雅戈尔置业以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块,楼板价高达15712元/平方米,创造了当年的杭州地王,这就是2010年亮相的雅戈尔御西湖项目。“2011年1月调控之前,这个项目还走掉一批房源,之后就又走不动了。”

杭州一位业内人士表示,包括西湖晴雪在内的雅戈尔目前在售的两个项目,都是大户型,所以在目前的市场上根本卖不动。“高地价决定了他们必须做大户型,如果你打算卖30000元/平,做100平的小户型,一套房源总价就是300万,而有这个经济实力的购房者,显然更愿意购买更大的户型。”地价高迫使雅戈尔选择了大户型的产品,而大户型的产品,也恰是雅戈尔目前困境的“罪魁祸首”。

但无论是御西湖还是西溪晴雪,似乎都没有给雅戈尔足够的教训。就在2010年,雅戈尔又再度斥资24.21亿,摘得杭州的申花53号和56号地块,溢价率分别高达153%和155%。17751元/平和18114元/平的楼板价创造了申花板块最新的单价纪录。

然而尴尬的是,虽然杭州的申花板块有杭州“徐家汇”的美誉,但该板块却在2011年1月调控重拳落下后,经历了过山车一般的价格波动。就在今年3月份,该板块的多个项目如中顺上尚庭、保利香槟国际纷纷开始“跳楼大甩卖”,房价一度从26000元/平跳水至17000元/平,甚至有项目挂出了15000元/平的价格。这就意味着,雅戈尔手中的“面粉”已然贵过了“面包”。

“雅戈尔在杭州的感觉就是做得很不好,总是在错误的时间节点拿地,而且是高价拿地。”杭州的一位开发商如此评价雅戈尔置业在杭州的经营。“怎么说呢,可能是对调控的节奏没有把握好,对政策的研究和了解不够。”

实际上,高价拿地似乎一直以来都是雅戈尔的风格。雅戈尔目前所进入的宁波、苏州、杭州和上海这四个城市,几乎都有高价拿地的痕迹。“不差钱”是雅戈尔给人的印象,但如今雅戈尔正在为这样的一种策略“还债”。[详细]

 
雅戈尔杭州项目西溪晴雪

高价拿地素来是雅戈尔的风格,其地产开发所涉猎的四大城市:宁波、苏州、杭州、上海几乎都有雅戈尔创造的各种地王。

   房地产“连累”主业 2011未拿地
     

对雅戈尔来说,现在的状况不但是要为前期的高地价“还债”,还必须得堤防业绩下滑严重的地产开发板块拖累一直以来的主业——纺织服装板块。

“服装是我们基础产业,房地产是我们未来的成长产业,金融投资是我们探索性的产业。”雅戈尔集团董事长李如成如此定位雅戈尔旗下的三大产业,且强调服装与置业是雅戈尔的两大核心业务,坚持做大做强服装和置业这一方针至少坚持20年不动摇。

李如成曾明言,通过投资房地产与金融证券所赚取的利润,是雅戈尔服装做30年也赚不到的,房地产已成为雅戈尔利润的主要来源。从实际情况来看,即便在受到房地产调控影响的2011年,地产开发业务也为雅戈尔带来了36.36亿的营业收入,和其品牌服装业务38.12亿的收入几乎并驾齐驱,房地产的利润率也达到了44.75%。

雅戈尔2011年部分业务营收情况

雅戈尔2011年部分业务营收情况(根据雅戈尔2011年年报整理)

但对雅戈尔来说,2011年地产开发业务受到的冲击几乎是“震撼式”的。雅戈尔2011年年报显示,雅戈尔地产开发集中的宁波、苏州、杭州、上海四个城市,2011年的商品住宅成交面积分别同比下降15%、23%、53%和24%,市场条件极为不利。而雅戈尔本身2011年报告期内36.36亿的房地产旅游开发业务较上年同期降低了46.94%,净利润为5.7亿,较上年同期下降了15.86%。

受房地产“拖累”,2011年雅戈尔总体实现营业收入115.4亿,较上年同期降低20.49%,营业利润24.38亿,净利润17.63亿,分别较上年同期降低28.29%和34.03%。而雅戈尔的年报总结营业收入、营业利润和净利润齐降的原因时,都提到了报告期内房地产竣工项目交付减少的影响。

雅戈尔董秘刘新宇将2011年雅戈尔在房地产业务上受到的冲击总结为公司项目交付少,存在“大年小年”的问题。但不论如何,由于房地产调控已经持续了相当长一段时间,雅戈尔的日子也因此很不好过,素来在土地市场上大手笔的雅戈尔,在2011年未在土地市场上取得半亩土地,这或许是其吸取了“地王”后遗症的教训,也或许是在资金面上也无法支撑高额拿地而无奈为之。

雅戈尔方面也已经意识到房地产业的高回报需要高投入和高风险获得,而在目前房地产“政策市”的背景下,雅戈尔选择回归服装主业似乎是更理性的做法。刘新宇透露,雅戈尔在房地产业务方面,不会停滞不前,也不会退出,和服装业务的比重方面也还没有具体的规划,但就2012年的情况来看,雅戈尔的服装业务对公司贡献的比重会更大一些 。[详细]

 
雅戈尔三大主业模式

纺织服装、地产开发和金融投资是雅戈尔三大主要业务,这三驾马车并驾齐驱曾让雅戈尔风光一时。然而调控带来的房地产销售业务的下滑开始影响了雅戈尔在其他方面尤其是主业纺织服装业务,而雅戈尔方面也表示将完全退出金融投资业务。

   现场直击:雅戈尔长风8号地块实地调查
   "网易地产一线"往期回顾
记者:沈侠 实习生:徐涛 视觉:诗亮 时间:2012.07.24

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