精彩观点
对话163
  • 【谈趋势】改善性需求逐年递减

  • 从今年的两会来看,房地产有哪些方面让你印象最深,触动比较大,你会比较感兴趣?
  • 从两会来看,大家都关注两个词,一个叫“支持”,一个叫“促进”。第一个叫支持自住型,第二个叫支持改善性需求,支持自住型改善性需求是今年政府工作报告中明确提出的亮点,那以前有没有说支持呢?没说支持,但是实际上也没有完全支持。
    从过去房地产市场情况来看,其实支撑我们房地产最大的常量是变化不大的,尤其是自住型需求基本上是定量,变量是改善型需求,但改善型需求现在来看也不理想,它是处于一个逐年递减的状态。
    目前,改善型需求的人均居住面积已经很大了,二线城市普遍在27㎡以上,三、四线城市比二线城市更高,全国平均是32.9㎡,这是2013年底的数据,2014年又增加了,全国楼市卖了11亿,相当于全国又增加了将近1㎡,放到城镇里面来说,相当于增加了接近2㎡,当然有些拆迁改造的东西去掉,至少也要增加1㎡,所以33㎡或者34㎡意味着全世界发达国家来说都是比较高的水平,导致面积上的需求减少了。
    还有一部分改善型需求是品质上的改善需求,70-80年代的老房子不是成套房没有独立卫生间,没有电梯等等,这些老房子的人愿意去改善一下,这些还是需要的。但是数量上并不起到关键作用。
  • 【看新政】新政药效过猛有可能寅吃卯粮

  • 今年有很多政策倾向于要释放更多的住房消费,比如说降息和降准,还有两会期间提到的GDP的值,这个7%又是近几年最低的一个值,这么多政策的导向都在促进释放住房消费,你怎么看这个问题?
  • 从政策导向来看,总理讲了一个要促进房地产健康发展,总理讲的是促进房地产长期平稳健康发展,为什么要促进了,反过来说就是房地产市场极不平稳也不健康,什么叫不平稳,我们固定资产投资在下降,房地产投资的增速在下降,新开工面积在下降,销售面积在下降,土地储备在下降,所以房地产不平稳,其实是整体上一个下降的趋势。
    所谓的不健康是我们的库存高企,而且还在持续增加,我们的企业数量过多,分食者重,竞争无序,所以总理提出来要促进,促进就要采取一定的措施,有措施就要来刺激,但是刺激是刺激什么,我们必须要对症下药。
    对症下药我们就要看我们的需求,自住型需求我们刚才讲了是常量,这部分需求基本上不会变,每年结婚人口要1500万对以上,算一半在城市里面,要700万对,700万中间有50%结婚,有300万套房子要卖掉,还有离婚人口也要买房,离婚人口每结婚3对人要离婚1对人,所以也要买房,这部分人基本属于常量,变化不大,第二部分是我们的改善性需求,改善性需求我们讲了,是逐渐在往下走的,那么政府要刺激,要稳定住房消费,要支持或者促进房地产长期平稳健康发展,刺激的就是这一块,第三块是我们的城镇化需求,城镇人口逐渐进城,把农民转换为城镇人口,通过新型城镇化,所以新型城镇化是政府拉动国民经济或者说促进住房消费稳定的一个重要抓手,当然除了这三块需求外,还有一块是投资性需求,投资性需求除了北上广这种一线城市以外,其他城市房价上涨的预期,基本上没了,所以基本上不具备投资和投机的可能性,那么一线城市量还有但是已经在减少了,所以就算是这部分投资存在,政府也不会去支持,所以我们就不去考虑。
    但是现在的我们分析的数据是面积的改善性需求不大,品质上面的改善性需求,由于还要还要考虑配套的品质,还有环境的品质,周边教育的品质,医疗的品质,综合来看,品质的改善型需求难以释放,虽然从政府的角度来讲,我们会有些政策来刺激,但是刺激的最后就是透支,通过你的刺激把2016年的需求提前到2015年来,那么2016年怎么办,可能就是把2017年的提前释放,那么我们说白银时代可能有三十年,现在就只剩二十年了。
  • 【聊策略】加速奔跑 跟第一梯队缩小差距

  • 面对目前的楼市新常态,新城的发展战略会有哪些变化呢?
  • 新城的发展战略就是随着大势走,新城还提出来了我们要加速奔跑,加速奔跑的理由是基于我们对大势的判断。
    从新城的角度来看,我们有几个逻辑,第一个我们还是有一定江湖地位的,有一定的话语权和行业影响力,所以规模是决定江湖地位的首要因素,我们还会加大我们规模的扩张,不管是住宅项目还有商业项目也会扩张,在住宅项目上我们希望能够走的比过去更快一点,所以我们的增长速度也会有一定的提升,新城地产未来还会扩大资本。
    另外我们新城地产还在做小股操盘,做合伙人制,通过事业合伙人制来把规模能做大,同时我们还跟其他的同行进行合作,我们现在合作项目也很多,包括青岛的跟卓越地产合作的项目,所以我们合作项目也会扩大,这样能把我们的规模给做上去,在商业我们在未来的发展速度上也要加速,要从现在已经有的13个购物中心我们要扩展到40个以上,从增长率来看,我们的增长率保持在20%左右,从全行业来看,特别是标杆企业的增长率现在超过20%的已经不多了,我们要是保持20%的增长率基本可以跟第一梯队缩小差距,争取让自己跑得刚快,走的更前一点,这是第一个方面。
    第二个方面是我们新进城市进行土地拓展是我们要做深度研究,虽然现在都回归一线城市,但我们在回归一线城市的过程中发现一线城市没有核心地块,基本都在远郊周边,这种远郊周边就相当于二三四线城市,在这种情况下,一线城市地价又很高,所以回归一线城市是不是最好的选择呢,也未见得。所以我们想在城市里面我们会做深度研究,因为同一个城市不同板块,供需关系也不完全一样,在城市里面选择也要去慎重选择,如果现在拿地那不好,今后怎么做都很难做,这是第二个。
    第三个我们实行一城一策、一盘一策的策略,以前我们很多城市中央做房地调控一刀切,从企业的角度来讲不能一刀切,所以我们对于每一个盘每一个项目我们都用不同的策略去解决,比如说上海项目,我们上海的项目是比较少的,也是比较稀缺,而且上海的销售又比较好,这个时候我们可能要控制销售节奏,适当的把价格可以往上走走。有些城市明显是供大应求,在这种情况下,我们只要保证自己行业的市场份额,保持我们在城市里面的地位,然后同时保持我们的总体销售额,防止我们的整个现金流动出现问题,这个城市是保量为主,所以不同的城市不同的项目有不同的策略。
  • 【评上海】拿高价地最后结果可能会痛苦

  • 上海市场一直是各家房企关注的焦点,很多开发商在回归一线的浪潮下,纷纷在上海拿地,新城是如何看待上海的土地市场。
  • 上海好的地块每个企业都想拿,新城也不例外,但是从上海来看,我们觉得这几年的楼板价在直线上升,2014年的平均楼板价达到了10000元多一点,而2013年的楼面价是6644元,去年比前年就将尽一番了,所以在这种情况下,我觉得上海的土地人人都想的,但是很难,我们对比所有的土地利润算下来,基本都很薄,可以说接近于零,所有的地价基本都顶到喉咙口,再升点就要吐出来了。
    这种情况下,我们对土地的拿法有几个逻辑,大的地块单一企业基本拿不了,所以大家合作,合作已经成了一个主流趋势,小的地方为了避免竞争,也会采取一定的合作。如果是商办用地,我们觉得要慎重,包括上海的办公楼也是过甚的,所以我们觉得要慎重,如果是商办和住宅混合用地,那么要看这地的规模和大小,看产品能不能适合,很多企业有自己的标准化产品,如果套不进去就要为它量身定制一个产品,这个周期会很长,而且产品的成熟度也不够高,在目前这种高周转的模式下就不太适合。
    因此,我们在做市场的研判,在做产品的研究,在做我们产品适用性分析的时候,要自己把握好,不能去盲目拿地,现在有些比较胆大的企业在一线城市还在拼命拿地,拼命抬高地价,到最后结果可能会痛苦。