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网易沙龙20期:十月末中高端反季热销 楼市年底再迎成交高峰?

在楼市僵持阶段,率先"摒不牢"的却是购房者。最近一段时间的数据统计显示,上海中高端市场又开始火热起来,部分高端盘成交成绩颇令人惊讶。于是有分析师预测11月中高端楼盘将加价,并且在年底会呈现一个成交小高峰。这是不是意味着上海楼市年终前会迎来最后一波成交高峰?
163视点第20期直播现场
 
本期"锐"嘉宾:

·吴轶明   策源地产华东区域公司事业二部副总经理
·黄河滔   21世纪不动产资深分析师

本期"锐"观点
    今年的"金九银十"再度印证了这一说法,上海新房的成交量甚至不及7、8月。但即便成交不理想,开发商也很少有大幅降价跑量的动作。

 

    不想在楼市僵持阶段,率先"摒不牢"的却是购房者。最近一段时间的数据统计显示,上海中高端市场又开始火热起来,部分高端盘成交成绩颇令人惊讶。于是有分析师预测11月中高端楼盘将加价,并且在年底会呈现一个成交小高峰。

 

    是不是意味着上海楼市年终前会迎来最后一波成交高峰?这波高峰是否会由中高端项目带动且主导?"金九银十"是不是真的成为了炮灰? [详细]

嘉宾视点

策源地产华东区域公司事业二部副总经理
 

策源地产华东区域公司事业二部副总经理 吴轶明

中高端回暖已成趋势而非个案

吴轶明列举了包括万科五玠坊、徐汇中凯城市之光、尚海湾和复地御西郊四个案例,来证明近期中高端市场的全面回暖。“在上一季度我们也到网易来聊过,当时中高端市场的热销是一种个案现象,比如当时我们参与中海紫御豪庭项目,它是属于个案性性质,但是整个市场当时表现出来的状态并不是出现井喷的状态。但是我们所看到第三季度以来,特别是进入9月份以来,中高端市场均表现不俗。”

黄河滔则表示,二手房的中高端市场也在新房的带动下,成交有了一定程度的增长。而且他认为,部分购房者已经是“春江水暖鸭先知”,早早地在4、5月份就已经看准时机出售。

他表示,刚刚过去的三季度的一个市场成交量其实已经是我们两年多甚至近三年来的一个高峰。[详细]

21世纪不动产资深分析师
 

21世纪不动产资深分析师 黄河滔

外部内部三大因素导致中高端回暖

对于中高端市场回暖的主要原因,吴轶明总结了三点。首先是国内的经济环境,也就是PMI,CPI等数据,他表示,目前整体的经济环境在进入十月以后,已经有全面向好的趋势。其次,从外部环境来看,QE3的出台对汇率的影响非常大,而许多中高端项目的购房者往往用外汇结算来购房,而汇率差已经成为中高端投资购房所看重的一个因素。最后,但从项目销售来讲,基于完成目标的考虑,近期许多中高端项目的性价比都较高,这点也吸引了购房者入市。

黄河滔表示,购房者选择目前的时机入市,和市场的政策导向也有一定的关系。他认为,从年初到现在,政策上的预期比较明确,就是限购令不会放松,但是有一些地方政府不停地在进行试探,目前政策的底线相信许多开发商和购房者都已经看清,于是有一些购房者在第二季度就开始杀入市场,然后把整个市场的成交量都托了起来,而这一时机的掌握是多方原因造成的。 [详细]

嘉宾合影
 

嘉宾合影

年底开发商提价的可能性不大

在预测年底最后两个月的市场情况时,吴轶明表示,由于市场的数据存在一定的滞后性,因此11月的市场数据依旧会很好看,甚至有可能会超过10月的数据。但这并不能说明市场会出现成交量的井喷,而且对于中高端客户来说,他们的交易周期比较长,而到了年底又有收缩资金的惯性,不太容易出手。

但他表示,中高端成交回暖的这种情况具有滚雪球效应,会促使中低端的刚需客户入市。

至于一些关于11月份个别项目是否会涨价的说法,黄河滔表示,可能性不大。“我觉得加价比较困难,还是刚才提到了,一个是我们库存还是摆在上面的,不排出个别项目,可能是明星楼盘,这一段时间跑的比较好,涨回来一点。但价格的爆发没那么容易。”[详细]

 

精彩观点

>> 吴轶明
在上一季度我们也到网易来聊过,当时中高端市场的热销是一种个案现象,比如中海紫御豪庭项目,它是属于个案性性质,但是整个市场当时表现出来的状态并不是出现井喷的状态。如今的中高端市场是一个整体性的回暖。
从内部情况来看,整个经济链是向好的,从9、10月份来看的数据都是往好的一面发展,这也是我们成交量上去的内因,老百姓手里有钱了,开始买房子。
如果说抛还房价的涨幅不谈,只要赚这个汇率差很容易让客户赚到一部分甜头,境外的热钱如何涌入,这就是比较好的渠道。通过房地产流入这个渠道,那么它只会针对中高端有一些返回。
销量的提升是几个原因共同组成的,一个就是所谓的内因情况,宏观经济数据,经销商好转,第二个外部环境,第三个项目价格本身出现了一定的调整,所以才共同原因导致了销量的提升,所有事情皆是有原因的,现在客户精明的程度已经远超我们有些业内人士的想像。
但是有一种情况是例外的,我今年已经完成了我的年度目标,不排除有很多企业得已经完成了年度所设定的,有一些企业在第三季度已经完成了全年的销售目标,在这种情况下出于某种政绩的需要,出于对价格诉求的需要,也会提出价格提升的目标,但是这种价格提升目标更加是在于政策高度的,而不是在于经济高度的。
>> 黄河滔
刚才吴总说从三季度开始比较明显感觉到市场在回暖,我个人感觉有一部分人是春江水暖鸭先知,4月末开始就开始动了。
回到二手房市场10月份成交量情况,整个2012年三季度,我们二手房市场月均成交套数是1.89万套,这个数字是什么水平呢?2009年曾经有过2.5万多的月均,从那以后从来没有这么高的水平,也就是说刚刚过去的三季度的一个市场成交量其实已经是我们两年多甚至近三年来的一个高峰。
我们中央政策的底线都清楚,也能够看得出来第一个限购可能一时半会不会变,第二个在此之外的一些东西是可以游走的,这个信号明显,这是政策方面的。
我觉得加价比较困难,还是刚才提到了,一个是我们库存还是摆在上面的,不排出个别项目,可能是明星楼盘,这一段时间跑的比较好,是不是心里暗暗想卖亏了,通过什么东西找回来一点。总的看下来我还是认为价格想爆发也没那么容易。

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主持、制作:沈侠   时间:2012-11 分享到:
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