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网易沙龙21期:年终总结 2012楼市大难不死必有后福?

刚刚过去的2012年,楼市平稳中向好发展,传说中的“末日”也没有来到,接下去的2013年,随着政治格局的微调,楼市又会面临怎样新的局面?
163视点第21期嘉宾合影
 
本期"锐"嘉宾:

·张宏伟   同策咨询机构研究总监
·薛建雄   中房信资深分析师

·付  伟   汉宇地产研究总监

本期"锐"观点
    2012年,调控第二年,并未有重大的新政出台,各地方政府小动作不断。

 

    刚需客和改善客早已出手,前11个月上海新房的成交量就已经超过了去年全年。年末翘尾,11月份的成交量处于年内第二峰值。

 

    开发商也都活得好好的,绿城又是卖股权又是成立合营公司,卖项目卖地后喘过气来,转身又频频出手拿地。旭辉新城成功登陆港股,中小房企融资的口径也渐渐放松。

 

    刚刚过去的2012年,楼市平稳中向好发展,传说中的“末日”也没有来到,接下去的2013年,随着政治格局的微调,楼市又会面临怎样新的局面?[详细]

嘉宾视点

中房信资深分析师
 

中房信资深分析师 薛建雄

今年政策较去年宽松

薛建雄表示2012年楼市是一个去泡沫化的过程。“上一年房价上涨一倍多,房价有泡沫的成份。”

“今年总体来说和去年有两个不太一样。”张宏伟说,第一个是整个政策层面,去年整个政策层面还是常态化调整中,应该说执行层面是一个持续的收紧过程。应该说很少出现微调的政策。今年比较明显。他表示,今年政策层面呈现出定向宽松的特征。另外从市场层面看,从市场层面看,今年无论从价格还是从量上来看,整个房地产市场周期里面有一个小幅的好转,但是仍然处于整个房地产复苏大周期。

付伟支持薛建雄和张宏伟的观点,认为在2010年和2011年的时候政策占据上风,整个市场比较沉寂,而今年市场比过去两年政策比较宽松。[详细]

汉宇地产研究总监
 

汉宇地产研究总监 付伟

房企资金链改善对购房者不是好事

今年,人们并没有如预期看到许多中小开发商撑不下去,即便是遭遇最大危机的绿城,也平稳度过。对此,来到沙龙的嘉宾们认为,经过一年的调整,开发商已经进入了平稳发展的时期。付伟表示,今年前11个月,开发商预售款增长20%,对于开发商回笼资金速度有所加快,这对开发商整个资金链有所好处。但房企资金链的改善趋势对于未来房价做进一步调整并不是一个好事。

薛建雄则认为,房地产本身就是一个重资产的行业,市场不好,开发商的资产会缩水,但是未必会死掉。

张宏伟表示,年末旭辉新城等开发商在港股的成功上市,说明目前外资热钱涌动,而香港上市的闸门也已经打开,许多开发商正伺机而动,后面还会有一些开发商上市。 [详细]

同策咨询研究总监
 

同策咨询研究总监 张宏伟

2013年将是保障房元年

付伟认为,2013年,新的领导班子上台后,会有一个减少政府干预的工作。“我们说目前房地产调控还是依赖于行政的干预,政府干预的太多。”未来还有一个方向,就是税收方面会有更多的动作,去建立制度化的调控手段来保持市场能够持续、平稳运行下去。

张宏伟从背景来看,认为温总理以前侧重商品房市场调控,李总理主要侧重于保障房,“如果李总理转正以后明年3月份是毫无悬念的,他侧重于保障房措施。”

“明年应该是保障房元年。”薛建雄肯定地说,经过五年的保障房建设,李总理肯定会有一堆怎么分下来的想法。[详细]

 

精彩观点

>> 薛建雄
购买力的回升是带动楼市回升的主要原因,开发商的主动去泡沫化也是一个原因,去年10月份以前开发商在价格方面不愿意做调整,这就导致整个市场出现僵持的状态。
这里要说的一点就是对开发商要倒闭或者会死,因为房地产企业是重资产公司,他碰到的问题是资金周转不过来,资金周转不过来把我的资产卖掉一部分。像当年的孙宏斌他没有资金就卖掉一部分,这个老板从开始的光屁股让他经营公司,一下子身价达到几个亿,然后又亏了,但是也不会说一下子就死了,至少比一开始的光屁股强,这就是开发商的真实状况,所有的死掉并不是说这个老板垮了,只是资产大规模萎缩。
>> 张宏伟
今年政策层面呈现出这样一个微调,定向宽松的市场。
另外从大平层看,200平米以上大平层项目上半年成交1500套,上半年的成交情况刚好和去年持平。
从国外环境讲,整个热钱涌动。即使不在香港上市,在之前也有很多房企通过其他的融资债券,比如说票据,比如说其他一些渠道进行融资,上市只是其中一种。
第一个,从这次政府换届角度讲,领导层决策变化反映我们未来市场总的大趋势。从他们两个工作背景看,温总理以前侧重商品房市场调控,李总理主要侧重于保障房,如果李总理转正以后明年3月份是毫无悬念的,他侧重于保障房措施。
>> 付伟
在2010年和2011年的时候政策占据上风,我们看到2011年整个市场比较沉寂,今年市场比过去两年政策比较宽松。
今年前11个月,这一块开发商预售款增长20%,对于开发商回笼资金速度有所加快,这对开发商整个资金链有所好处。 但我觉得房企资金链的改善趋势对于未来房价做进一步调整并不是一个好事。
我们说目前房地产调控还是依赖于行政的干预,政府干预的太多。未来还有一个方向,就是税收方面我们会有更多的动作 ,建立制度化的调控手段来保持市场能够持续、平稳运行下去。

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主持、制作:沈侠   时间:2012-12 分享到:
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