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网易沙龙24期:楼市2014:云开雾散后路在何方?

年末调控出台后,上海房地产市场突然从“盛夏”陷入了“强雾霾”。那么,在地方调控和中央长效机制的双重“夹击”之下,2014年的楼市将何去何从?此外,房企在一二线城市大量拿地是否会影响后市对于房价的预期?外高桥、临港等区域楼市的火热又是否会带动整个楼市的继续向好?
[访谈主题] 楼市2014:云开雾散后路在何方?
 
本期"锐"嘉宾:

·宋会雍  上海中原地产咨询研究部总监
·罗寅申  21世纪不动产上海研究部负责人

·柳九邦  《第一财经日报》记者

本期"锐"观点

    2013年,被称为是2010年调控以来楼市最红火的一年。上海楼市在这一年中尽情“快跑”,成交井喷,房价节节攀升。然而到了年末,红火一整年的楼市却突然“变脸”,随着地方调控加码、中央长效机制的提出,一手房市场成交量骤减。但与此同时,房地产企业却仍频频高价拿地,加码上海楼市……这一切都让整个上海楼市显得迷雾重重,也让广大购房者不知何去何从。观望情绪再度弥漫申城。

 

    那么在此形势之下,上海楼市将以何种姿态面对即将到来的2014年?在新的一年里,房地产市场是否还会延续2013年的火热态势?网易房产诚邀多位房地产知名人士,来一起展望2014年的上海楼市。[详细]

嘉宾视点

上海中原地产咨询研究部总监
 

上海中原地产咨询研究部总监 宋会雍

政策衔接“漏洞”致房价“冲天” “雾霾”与调控密切相关

上海中原地产咨询研究部总监宋会雍说,造成2013年房价“冲天”的原因是政策衔接之间的“漏洞”。年底楼市成交萎缩,并不是一个“低谷”,“高位上的淡季”是目前上海楼市的一大特征。而趋冷的原因是出于市场对2014年春季可能出台的一些后续政的预期。

对此,21世纪不动产上海研究部负责人罗寅申表示赞同。他指出,年末的调控政策对市场的作用还是存在的。与“新国五条”的“无力”相比,“沪七条”之所以能对楼市造成了一定影响,原因在于落实力度大和出台时间点不同。年末,为了确保调控目标,地方的“抗性”转变成了“积极性”,政策第二天就 落实了。而且其中针对非沪籍群体购买力的限制对市场作用最明显。

《第一财经日报》记者柳九邦则认为,按以往的经验,全年的楼市行情不是“前高后低”,就是“前低后高”。2013年的市场行情属于前者。[详细]

21世纪不动产上海研究部
 

21世纪不动产上海研究部负责人 罗寅申

房价地价出现“共振效应” 但今年不会出现“2013式”暴涨

宋会雍表示,2013年楼市反弹强烈,从宏观层面上来看其实有些分化,因为反弹主要集中在一二线城市。由于企业已经看到了三四线城市的风险,所以普遍在大城市制造“地王”,这就助推了房价上涨预期,以此再来推动地价上涨,产生了一种“共振效应”。

罗寅申坦言,不久前中央提出的长效机制推行难度大,时间长,短时间内只会对市场的心理层面造成些许影响,对市场将产生波段性影响。此外,预计2014年也不会出现大力度的后续政策,因此,在新的一年里,上海楼市出现大幅度的、倾向性的拐点可能性相当小。

柳九邦则指出,2013年,北上广深四大一线城市卖地收入超过五千亿元,这样以来,后续供应可期。此外,目前楼市仍是一个刚需市场,因此需求平稳,因此,2014年房价将会平稳上涨,并不会重蹈前一年暴涨的覆辙。 [详细]

《第一财经日报》记者
 

《第一财经日报》记者 柳九邦

“地产新人”集体炒作临港 或为区域楼市埋下隐患

罗寅申认为,到目前为止,区域楼市的利好已经被提前消化了。今后,区域规划、轨交通车等或许还将会对周边板块产生一定刺激作用,但会分时间点释放。

不过在柳九邦看来,区域楼市的利好很难对整个上海房地产市场走势产生决定性作用。无论是16号线的开通,还是自贸区的挂牌,都促进了临港主城区的楼市发展,但这仅仅局限于一种资金炒作区域楼市的范畴。

宋会雍一针见血地表示,区域楼市的利好有些属实,有些属虚。其中,“自贸区效应”就是其中最“虚”的。因为自贸区本质是一种面向全市铺开的政府职能的转型。目前临港的土地溢价率已经超过400%,这都是冲动和盲目的结果。而炒作该区域的都是一些“进军”上海楼市的“新兵”,还没有任何有经验的大牌房企参与,这很可能在未来埋下很大的隐患。[详细]

 

精彩观点

>> 罗寅申
楼市供应永远跟不上需求的原因,除了城市化之外,还在于缺乏问责机制。每年中央和地方政府都会提到土地供应指标,但有几年是达标的?在我的印象里没有。缺乏问责机制,一切政策都是白搭。
“单独二胎”政策更多的是在救经济,而不是救楼市。因为到目前为止,我国都是很大程度上都是在依靠人口红利来推动经济增长,楼市只是其中的一个方面。老龄化趋势加重,人口红利衰竭的背景下,该政策对整个经济体系的作用更大。
>> 宋会雍
房价它确实是供求关系的反应,要想解决房价就必须从供求关系上着手,因为这是一个根本性的做法。但现有政策在这方面却都存在问题。其中,增加土地供应效果非常单一,而且受到限制。
目前所谓的保障房制度相当“畸形”,因为供应和市场需求完全无法衔接,这导致保障房最终会沦为一种“中间投资品”。
别说对“单独家庭”放开“二胎”,就算全面放开,也未必会对楼市产生多大的影响。因为楼市所面临的危机已经不是长远的问题了。如果房地产行业按目前的现状发展下去,不是几十年,而是在未来几年之内就会崩盘。
“沪七条”后出现了“末班车效应”,只是因为政策执行窗口缩短导致需求释放被挤压到了一个很窄的时间点上,而并不一定说明市场对未来房价看涨。
>> 柳九邦
对于像上海这样的一、二线城市来讲,首先土地供应有限,其次土地收储到最终变成市场有一个过程,不可能一蹴而就,最重要的是,如果供应不断放量,土地价格肯定下降,虽然有利于房价,但地方财政一定会出现问题。所以,增加供应并不是那么简单的。
要切合市场需求,入市的保障房要从数量和质量两个方面上来衡量和考察。目前保障房的数量是达标的,但周边交通、配套很成问题,这就导致一部分急需保障的群体因为上下班、生活等原因难以入住。
中央一系列的长效机制由于会损害一些既得利益者,因此阻力相当大。其中,土地流转的想象空间最大,但关键看如何执行,如果能以此增加供应量,房价也会降。

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主持、制作:贺木雷   时间:2014-01 分享到:
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