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虹桥吴中路商圈
 

   2014年9月,上海市商务委、市规土局对外公布了《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》,这份意在引导市内商业网点合理建设的文件,共规划了15个市级商业中心和56个地区级商业中心,其中,上海大虹桥区域内的地区级商业中心,却花落吴中路,似感意外,实在情理之中。

 

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  虹桥吴中路商圈位于闵行的金虹桥板块,按规划,主要皆以吴中路为轴线,整个商圈东起虹桥大成商务广场,直接接壤长宁古北板块,西至外环,与七宝商圈比邻,基本填补了区与区、板块与板块之间的真空地带。

从硬件设施来看,商圈规划范围内由中环和外环高架分别扼守吴中路的东、西两头,10号线支段的通车也为商圈西部未来人口的导入添加了一定的助力。

此外,作为主轴线的吴中路,未来也将进一步拓宽,缓解已经十分可观的车流。

 

  不过提到虹桥吴中路商圈,不能不提虹泉路,这条上海最负盛名的韩国街与吴中路相邻,周边聚集了大量外籍人口尤以韩国客居多,与龙柏地区甚至古北国际社区遥相呼应,而这东、西两头常年累月形成的国际居住氛围也不断吸引着更多国际人口的入住,无形中提升了整个区域的地段价值。

由于已经经历了长期的发展,与商圈辐射区域内密集的居住人口相对应的,是已经基本稳定的人口结构,整个 金虹桥板块近几年已经呈现一手房市场向二手市场过度的趋势。自去年1月至今,一手房最高供应量水平在6千平米左右,直到10月复地紫藤里开盘才有所回升。

而区域一手房的成交价格,也随着个别在售楼盘的推盘情况而一路走高。附近新开楼盘的售价,已达到了4.5万~5万元的水平。虹桥吴中路商圈的规划确定后,包括万象城在内的各个项目都在如火如荼地开展中。因此市场对该区位的预期增强,捂盘惜售的情况日益明显。

另根据中原地产提供的金虹桥板块2013年10月至今年9月的二手房成交数据来看,去年10月板块内二手房成交面积约2.8万平米,今年9月成交面积仅为1.1万平米,这与区域一手市场的相对活跃不无关系。再结合龙柏、金汇等高端居住区来看,除了自住需求外,区域内投资形式多以长期持有出租为主,以吴中路紫藤路向外辐射周边3公里内常住人口达50万,日韩、港台等外籍人士约占3成,区域发展日益成熟。

 
虹泉路韩国街
虹泉路韩国街商场
韩太商场
韩太商场
  从地理位置来看,在虹桥吴中路商圈规划出台前,这一片区所处的位置处于几个区域的围合之中。

东北有以家乐福为核心的古北商圈,南有相对密集的田林生活区,北有西郊百联,西有七宝商圈。而之前吴中路附近仅有虹泉路韩国街和紫藤路上的沿街餐饮,稍大些规模的吉买盛、乐购则集中在龙柏地区,虽然莲花路附近写字楼相对密集,但铺面多以餐饮为主,缺乏核心商配显而易见,自然也难言"商圈"。

从新出台的规划文件来看,整个虹桥吴中路商圈,东部依托大成商务广场、26号地块,西部则托重于万象城、顶新国际商务中心和成城购物广场,其中,万象城建筑面积53万平米,盘踞吴中路南侧外环至虹莘路一段,仅购物中心即占24万平米,另有14万平米甲级写字楼群和3万平米的高端精品酒店,如此大体量又多形态的商业规划,以及华润万象城本身对高端品牌的号召力,不难看出其在整个商圈发展中的重要作用。

整个吴中路商圈内,待建工程和大型商配基本以西部为主,万象城对面原本被寄予厚望却有数年搁浅的成城购物广场也已被红星美凯龙收购重新开发,加上整条主轴线上仅有西部设有轨交站点,西部片区的核心地位不言而喻,而几大巨头项目的开发建设,将基本决定整个商圈的发展进程。

 

 
华润万象城
华润万象城项目
虹桥吴中路商圈核心区域
吴中路商圈西部核心区雏形
  万象城办公楼   吴中路外环入口
  目前,上海西部的大虹桥是上海最受瞩目的规划之一。易居克而瑞高级分析师薛建雄认为,在大虹桥这个需要多方发力的大型规划中,虹桥吴中路商圈的优势显然在于已经足够成熟的人口条件,和周边人口结构所决定的高购买力。

    不需要漫长的人口导入过程,只待一个足够汇聚人气的核心项目,整个虹桥吴中路商圈的成熟速度会远远领先于虹桥商务区。而吴中路与虹桥商务区之间不过2、3公里的距离,未来它的快速成熟将为整个大虹桥辐射区域起到一定的示范作用,而更远的未来,大虹桥的成熟势必也会令其再度提升。

 

 
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