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网易沙龙16期:315特别节目 淡市下购房者如何维权?

2011是调控年,在过去的一年时间内,我们见证了楼市成交量的低迷,开发商无奈降价的举动。不过,即便是如今房地产市场渐渐偏向买房市场,购房者在买房过程中也比以前更有经验,但在淡市中,购房者仍会遇到不少的购房纠纷。2012年315消费者权益保护日来临之前,网易房产邀请到业内多位资深法律人士,一起来探讨淡市下购房者如何维权。
163视点第十六期直播现场
 
本期"锐"嘉宾:

·卫 新   星瀚律师事务所资深律师


·姚志云 上海中原地产法务部总监

本期"锐"观点
    2011年对全国楼市来说,是成交量异常低迷的一年,收到限购限贷等政策影响,楼市自去年年初进入寒冬后似乎一直未走入春天。
 
    在这不寻常的一年,购房者在买房的过程中,也碰到了许多不寻常的问题。有些购房者遭遇限贷;有些遭遇银行临时调整贷款利率;有些遭遇上家或者下家的临时毁约;有些则面对开发商的突然翻脸。
 

    转眼到了2012年的315,今年我们又碰到了哪些新的案例?购房者如何在淡市中维权? [详细]

嘉宾视点

星瀚律师事务所资深律师
 

星瀚律师事务所资深律师 卫 新

"钻漏洞"规避政策导致的纠纷增加

参与本期网易沙龙的两位嘉宾普遍表示,在2011年的调控年中,楼市成交量和不理想,这也导致了一些房地产相关的交易纠纷减少,但同时也导致了一些新的纠纷类型和特征。

姚志云总结了三个特征,一是对政策不了解不熟悉的纠纷减少,但规避政策导致的纠纷增加;二是二手房纠纷减少,一手房纠纷增加,这和成交结构有关;三是退房比重在增加。

卫新律师提到的情况与姚志云类似,他指出,尤其是大家对房市后期不够看好所以导致大量的定金转正式签约所产生的纠纷在去年明显增多。卫新认为,要避免这一类型的纠纷,“第一种方式我们尽量一次性签订正式买卖合同。第二个情况,我们说在预约过程中尽量把买卖合同主要条款磋商一致。”[详细]

上海中原地产法务部总监
 

上海中原地产法务部总监 姚志云

淡市下购房者自我保护意识强维权更有利

卫新律师同时提到,随着购房者自我保护意识的加强,对某些交易过程中自我保护的提升而造成的案件在去年有所增加,比如说在一手房中要求开发商对房屋质量的保证,以及签订合同时要求开发商加入保价条款一类的条件。

"我们在房市比较好的时候买了一套房子,可能一个月之后涨了10%,半年、一年之后涨了50%,就算房屋交易过程中有一些瑕疵,比如说房屋质量有一些问题,大家反而不会那么关注。但是现在市场比较清淡,房价总体上呈下降趋势,归于房子产生的问题就会比较敏感。”姚志云很赞同卫律师的观点。

姚志云同时表示,其实在市场相对不好的时候,对于消费者维权是一个利好的消息,整个市场某种程度上向买方市场转移,在我们的消费者跟开发商进行合同讨论,洽谈的过程当中,消费者更有空间去维护自己的权益。 [详细]

两嘉宾在沙龙中互相交流
 

两嘉宾在沙龙中互相交流

若处于政策模糊地带最好去交易中心问清楚

近日,关于政策的新解释不断,许多购房者也表示看得云里雾里,对此,嘉宾的意见是,如果购房者恰巧是处于比较模糊的地带,既可以去听专业机构的意见,也要听律师的意见,最主要的是要亲自到交易中心或者政府相关机构做一个详尽的沟通和了解。

而对于不久前发生的“万科安信毒地板风波”,姚志云把其定义为知名开发商知名地板商的系统性风险,购房者难以规避,这有赖于行业本身的规范,调整和提高。

卫律师则认为由此可见中国房地产市场关于精装修房还有很长的一段路要走,在制度上存在巨大缺陷和目前不完善的情况下,建议消费者最好买一个毛坯自己装。  [详细]

 

精彩观点

>> 卫新
大家对房市后期不够看好所以导致大量的定金转正式签约所产生的纠纷。我们去年接触了不少守约方要求违约方继续履行定金合同,以及违约方希望能够解除定金不需要承担相应的违约责任,这种情况也是比较多的。
预约转本约有法律技巧,双方在转的过程中如果不是双方的原因造成合同无法承担,是可以不用承担的,如果由于一方的过错是要承担责任的。在这个过程中我们怎么维护自己的权利,第一种方式我们尽量一次性签订正式买卖合同。第二个情况,我们说在预约过程中尽量把买卖合同主要条款磋商一致
房地产进行促销,希望消费者对促销和各种各样的承诺进行分辨,哪些是噱头,哪些确实是有利的条件,这个要做分辨。
开发商做出这样的方式还是希望尽快回收,通过银行贷款的这部分资金。我觉得这个部分对付款方式思路更开阔一些。
某些销售人员鼓励消费者通过伪造一些税单,伪造身份信息这样有违诚信的情况将会面临很大的风险。
政府现在推装修房,装修这件事情确实蛮累的,在制度上存在巨大缺陷和目前不完善的情况下,我们还是建议消费者最好买一个毛坯自己装,买了精装修房出了问题也不知道找谁,还要打掉重新弄。
>> 姚志云
不管作为二手房还是一手房交易,交易量大量下滑,暴露出来的纠纷也就比较少。
同样因为规避政策,我们说去掉产证上的名字再买房。还有借用其他人名义买房,或者借用父母,或者借用子女的名义,为了规避政策进行交易导致的纠纷开始出现和增加。
我们在房市比较好的时候买了一套房子,可能一个月之后涨了10%,半年、一年之后涨了50%,就算房屋交易过程中有一些瑕疵,比如说房屋质量有一些问题,大家反而不会那么关注。但是现在市场比较清淡,房价总体上呈下降趋势,归于房子产生的问题就会比较敏感。
其实在市场相对不好的时候,对于消费者维权是一个利好的消息,整个市场某种程度上向买方市场转移,在我们的消费者跟开发商进行合同讨论,洽谈的过程当中,消费者空间会更大,你更有空间去维护自己的权益。
如果你恰巧遇到你是比较模糊的地带,我的建议是既可以去听专业机构的意见,包括像我们中原地产品牌中介的意见,也要听律师的意见,最主要的是要亲自到交易中心或者政府相关机构做一个详尽的沟通和了解。

往期回顾

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主持、制作:沈侠   时间:2012-03 分享到:
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