精彩观点
对话实录
  • 今年8月,《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案明确指出,将重点建设嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等新城,并在这五个新城设置新城中心。而且17号线今年年底就要全线贯通,沿线规划早就引来各界瞩目。绿地青浦中是青浦站上盖也即将面世,丁总能否先简单给我们介绍一下项目情况?
  • 青浦绿地中心这一项目对绿地而言并不只是单纯的一个项目本身销售这么简单,因为当时青浦区政府也是希望能够在整个青浦区打造一个当地的集办公、商业,包括整个系统的一个标杆项目。绿地是有超高层的开发经验,全球目前应该说是前十座超高层里面有四座是由绿地开发的。
    项目主要第一是有一个180米的青浦第一高的超高层建筑,当然包括酒店、办公,那么我们自己在这里还持有差不多5万方的商业体,是打算以后做一个大型的商业mall来运行。后阶段的话,在超高层建筑里还有绿地自己的铂锐酒店,这都是目前已经确定的。后期还会有住宅和我们的酒店式公寓。
    在这个项目里面,绿地的持有量是非常大的。按照以前的、传统的绿地模式,都是快速销售、快速回笼资金。但是,这个项目也是我们公司非常看好目前青浦的发展。所以在这里,开发了这么大体量的项目,而且持有了很多。
  • 青浦新城将成为下一个城市副中心,17号线的贯通和虹桥枢纽的辐射,未来的青浦新城价值可期。绿地中心选址在青浦新城核心位置,绿地起初选址青浦新城打造超大型综合体,是一早就高瞻远瞩的认识到了青浦新城未来的价值吗?
  • 基于青浦的发展,很多客户,包括媒体都很清楚,它是受到大虹桥的影响。在建的这条17号线,我们本身是地铁上盖的,而且这条17号线是直接连通到大虹桥。应该说,从目前,如果以虹桥的体量,现在虹桥大概总的体量,我们自己收集了一些数据,总商办体量有将近930万方,以后可能会吸引40万人的商办人群。实际上在这个体量之内,它所依托的轨交,比较多的是往市区的。比方说2号线和10号线是往市区方向去的,唯一一条能够引入近郊、郊区客源的就是17号线。我们公司也是觉得青浦这个地方未来会有比较大的发展,不仅在这里有青浦绿地中心,我们之前在整个青浦沿项,还有海珀风华、虹桥世界中心,一路过来包括到朱家角。可能后期朱家角会有一些和其他开发商合作的开发项目,也会陆续出来。公司目前在青浦后期还有很多拿地的计划,这个地方应该会有大发展。
  • 青浦绿地中心高达180米,将成为青浦新城的地标性建筑,也被称为未来的“青浦高度”,未来青浦绿地中心将给整个青浦新城带来怎样的改变?
  • 当然,从商业体本身来说,我们先讲青浦业态的几部分。就是说超高层的办公、酒店,然后大型的商业、住宅,还有我们的一些酒店公寓。如果你单纯从业态上来说,住宅、酒店公寓也很多,包括商业,其实现在青浦的吾悦广场也在营业,当然后期也会有一些项目。这个也都不稀奇的,但实际上我们这个项目如果是以地标来说是180的超高层建筑,这里面除了酒店是我们的薄弱之一以外,未来的整体办公标准是要往5A的方向去做,整体办公标准非常高。据我所知,目前在青浦当地是没有特别好的高标准的办公写字楼。
    另外,首先这个地段本身位置,在青浦人的概念里,这个位置是中心的,它一定会比现在往西发展,比如像万达mall那些在建的,它这个位置离主城区最近。我们现在大概基本上到主城区是2公里,基本上衣食住行,就是所有老城区配套全部都能享受。同时超高层的办公里面,我们未来要销售起来肯定是一整层销售的,它不会拆散售。我相信未来在青浦当地,最有实力的企业,如果它要选择办公场所的话,一定会是首选绿地中心的。
    其他的商业,我们也会做一些差异化的运作。就是说,如果从持有商业角度,我们现在商管的理念就是:已有的品牌我们不会再引入,我们希望它在青浦品牌里是新进来的,在青浦别的商业体里面是找不到这样一个品牌的。在商业持有运营角度,我们现在是按照这个方向去做的。我们在后面的住宅loft,常规都有,当然我们也会做一些自己的差异化,产品上还是会有一些亮点的。
  • 刚刚也提到了,17号线沿线现在颇受关注,也被誉为青浦新的“经济走廊”。之前就有专家表示:17号线是上海目前最成功的轨道交通与城市开发案例。就目前公开来看,沿线将有8个地铁上盖项目,我们项目区别于其他项目的优势凸显在哪里?
  • 其实,我们的前一站是宝龙,后两站是现在的万达mall。这两个大家都是地铁上盖,都是综合体,实际上综合体这一概念,现在也非常多。
    区别首先是地理位置。就是说,宝龙的位置是城东,他那边离主城区相对远一点,那边都是新开发的一些小区,那边整体的居住人气氛围整体还不是很好。如果是万达那边,更靠近朱家角片区,是离市区比较远了。我们这里,尽管大家都是综合体,都是商业,都有自持商业,我们除了自持商业以外,还能享受到城区的便捷的配套。
    青浦,以前老城区最核心的就是桥梓湾,他们那一块商业为主。那一块商业,现在来讲,医院也好,学校、公园、图书馆等,所有我们觉得与日常生活相关的所有的配套,在我们的项目中是最近的,最便捷的。从这个角度来说,我们目前也接触了一些客户,客户也很关注我们这个项目,主要是因为他们首先会认为这个地段是很OK的。
    第二从品类上来说,我们商业同样也是综合体,希望在品牌引入上与其他商业综合体会有一些差异,要有一些自己的专属品牌。当然,绿地自己也有一些进货超市,这是我们的专属,以后也会陆续洽谈,会引入。
    那么从办公层面上来说,宝龙是小面积办公更多,我们希望打造更高端的、整层的大企业的企业总部,至少在青浦当地的企业总部基地。我们这个地方,本身高建筑就代表了本身的昭示性和地标性,对企业本身来说,这也是实力的一种体现。
    从住宅和loft两个产品,我们的住宅主力面积是127-155,这是比较大的,不说我们是一定要做什么豪宅的,我只说我们一定是一个改善型产品。但是从产品打造上,由于它面积比较大,所以我们的尺度也会做的很舒适。像这种127平的户型可能都是做到客厅,就是6米面宽的产品。现在别墅类的产品,小面积、中端型别墅最多也就是5点几米、6米。但是我们的公寓基本上能达到别墅的尺度,就loft这种产品,以前在青浦非常多。但我们的loft有三大优势:第一,层高是四米五;第二,我们是六米面宽的,就是作为一个55平的小户型产品,同样也是做六米面宽,这在市场上比较少见;第三,我们的loft是带阳台的,一般酒店公寓是不大会有阳台的,但是我们产品是带阳台的。这是我自己经历过,我看到过的项目里带阳台的,这个项目是具有唯一性的。
    综合来说,这个产品,有些客户说是自住啊,投资啊,其实投资本身还是要租给别人,其实还是自住属性。从自住属性上来说,从刚才提到的商业配套,享受城区的配套也好,包括这个产品本身的属性,面宽、层高、带阳台的优势来说,在目前的整个青浦片区来说,我觉得是具有一定的唯一性的。
  • 之前除了青浦本地人,更多的购房者可能会把“第二居所”放在青浦新城,采取“5+2”的生活模式,随着17号线的贯通,这里也拥有了成为“第一居所”的标配,那我们项目的目标客群是怎样定位的呢?
  • 目标客群来说,我个人来说是50:50,青浦本地的客户,如果就loft来说,青浦本地客户可能占5成,市区客户占5成。那么,青浦本地客户的5成其实也很简单,就是说,如果这种产品反正就是一百多万,反正不会很高。我一直和客户表达一个概念,就是如果你有六七十万,放在银行做理财,那么算了,你把钱拿出来,买一套房子,地铁上盖,也是马上大虹桥整体规划环境都是比较利好的一个产品,我觉得这对于青浦本地人来说是具有投资属性。那么对于市区客户来说,我认为市区客户,G50也好,17号线也好,地铁沿线还是有一定效应的。你可以看到,早期的上海9号线,带动了很多徐汇人、闵行人买到松江去了。我讲的是上海西面的,后来11号线把普陀、长宁北部那一块引入到嘉定。我相信,17号线开通以后,它的长宁的西片区的,闵行北部的,或者包括一些局部的松江的客户,会受到带动选择青浦。以前上海人,买房、换房选郊区的,不太会选青浦的,因为青浦交通不太方便。那么轨交开通以后,我相信能大量带动来人。来人的同时,代表的是一个市场需求,我觉得这与产品有关。你有好的产品,有市场需求在,这是一个正向的发展。
  • 之前了解到作为一个超大型地标综合体,项目不同业态的设计都遵循不一样的主题,超高层的设计汲取青浦水乡文化特色,住宅体现现代海派韵味,我们项目的整体设计理念是怎样?
  • 如果说是要从纯设计角度上来说,比较能体现的是关于水的概念,青浦这边水比较多。
    首先是商业,我们售楼处所在的外立面的一小部分、局部是流水造型的。就是很多线条上,它是要打造流水的造型。从超高层建筑来说,从38层的位置,一直到1楼,有一条纵向的竖线线条。这根线条,青浦区政府现在也非常关注,它是要从38楼,有一个水系能够从顶部一直贯穿到底部,晚上又要有光的光影效果。现在在技术角度上也提出了很大的挑战,三十几层,别说是水掉下来,就是一个小东西掉下来地面上也可能砸一个坑,我们技发部也全力以赴,在想办法克服这样一个技术难题。
    对建筑的第一感觉,除了高度,就是立面,立面的效果和表现力上一定要做到独一无二,从设计角度上来讲是这样的。那么住宅,从住宅角度来讲,相对来说,因为客户每天居住在里面,相对偏保守一点,主要从设计风格上会更多地体现在商业和超高层建筑本身。
  • 项目产品就要面世了。那么最先面世的是什么样的产品?价格方便透露吗?
  • 最先面世的是loft,就是4.5米层高的,55平左右的。价格方面,只是说第一批价格会有一定性价比的。我相信一百万的房子,首付是50万,你现在如果50万放在银行做理财,3%,那还不如买一套这种,因为地铁马上明年年底试运营要开通了,这个地方还是有价值的。
  • 最后,LOFT产品入市正好处在这个新政刚刚颁布的档口,是不是新政对项目入市有推动作用?
  • 以前loft这样的产品算是比较边缘的、非主流的产品,很多客户觉得他会投资的第一选择肯定是住宅,而不是这种产品。但是我们现在觉得限购从严了,一方面就是会限制更多人买住宅的条件,它的门槛会更高。有过贷款记录两次就不能贷款了,就得一次性付款。按照现在上海住宅价格水平来看,青浦城区基本上买套房子80几瓶,4万多块,三百到三五十万。这个总价,从目前来说已经是非常高了。我觉得这是一个购买门槛,是购买价格和限制条件决定的购买门槛非常高。
    第二个问题,从年轻人角度来说,现在大学毕业想留在上海的一些年轻人,他们可能会在七宝租一套三居室的一个房间,三千块每月,对他们来说,五年内是没有购买资格的。因为上海的限购,从目前的条件来看是不可能放开的。五年之内不能在上海买房,那么五年之后上海的房价会怎么样?总体来看,我们不说像16年这样涨这么多,总体来说还是往上看。五年之后如果他还没结婚,还是继续不能买房。
    所以说,我觉得这种产品,从目前上海的住宅价格门槛,购买条件门槛比较高,限制条件比较多的同时,对于这种人群,我觉得他会慢慢形成一种刚性需求。我说的刚性需求,它可以作为他的过渡,至少是5年之内的过渡。
    从长远来说,上海我们在拿地的过程中也碰到一些问题,像一些商办属性的土地,如果和政府去谈,希望做成这种类住宅切割的小户型,现在很难,我们这个地也是以前的。现在要求非常高,还有很多现在要求是持有,整栋销售是同意的,拆零销售也不肯。 所以这种产品从市场上来说会越来越少,从本质上来说,政府不鼓励这种东西。从市场需求上来说,就我刚讲的是从需求层面上来说,我觉得需求是客观存在。所以我觉得这个产品未来是有价值的。在上海这种城市,未来是会刚需。但是在三四线城市,我就不敢说了。这类产品一定会成为一种刚性需求的。